SNGYO - Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı

[miami]

YF raporu sonrası bugün bir hareket geldi tahtaya :

SNGYO hk.
>GYO sektörünün son haftalarda hem yıl sonu değerlemelerinin açıklanmasıyla hem de TCMB’nin faiz artırım sürecinin sonuna gelinmesine ilişkin beklentiler ile hareketlendiğini gözlemliyoruz
>SNGYO sektör içinde geride kalan performansı ve 2023 yılsonu değerleme raporlarına göre hesapladığımız %88 iskonto ile göz ardı edilen bir değer fırsatı olarak dikkat çekmektedir.
>4Ç23 bilanço döneminde kaydedilecek özkaynak artışı ile pay paşına net aktif değerinin 15 TL’den yaklaşık 26 TL’ye yükseleceğini hesaplıyoruz. Enflasyon muhasebesi uygulanması stokta gözüken devam eden projelerin değerlerini artırarak özkaynakların yükselişine yardımcı olacaktır.
>Yeni değerleme raporlarına göre SNGYO solo varlık değeri 33 milyar TL’ye ulaşırken, Kızılbük GYO dahil toplam varlık değeri ise 46 milyar TL seviyesindedir (piyasa değeri 4,7 milyar TL).
>Şirketin Kızılbük GYO’da sahip olduğu %65 oranındaki hissenin mevcut değeri 4,4 milyar TL olup, SNGYO piyasa değeri de 4,7 milyar TL seviyesindedir. Mevcut fiyatla
Vmalara göre Sinpaş’ın kendi varlıklarını piyasa sıfıra yakın fiyatlamaktadır.
>Şirket Kızılbük projesinden 2023 yılında 2,7 milyar TL önsatış geliri elde etmiş olup, devremülklere olan talebin yüksek faiz ortamından görece az etkilenmesi nedeniyle güçlü ön satış performansı şirketin nakit akışına destek olmaktadır.
>Son 3 ayda GYO Endeksi %37 artarken, SNGYO %11 artmıştır. Son 12 ayda GYO endeksi %47 yükselmiş, SNGYO ise %3 düşmüştür. Son 24 ayda ise GYO endeksi %274 prim yapmış, SNGYO sadece %28 artış kaydetmiştir.
>Kurumsal yönetim açısından riskler ve piyasa algısı nedeniyle Şirketin sektör üzerinde bir iskonto ile işlem görmesini makul görsek de, mevcut fiyatlardan hissenin fazlaca cezalandırıldığını düşünüyoruz.

Sayın hayek
Bu raporu nerden bulabiliriz?

[UFUKT06]

Sayın hayek
Bu raporu nerden bulabiliriz?

Sn.Hayek

Değerleme raporlarının bazılarına baktım, mülklerin bazılarının sahibi Arı Leasing yani Sngyo'ya ait değil.
1-Ege Vadisi-2.663 milyon TL-Arı Leasing
2-Paşaköy Arsa-184 milyon TL-Arı L.
3-Gökorman-55 milyon TL-Arı L.
4-Z.Burnu Ottomare-116 milyon TL-Arı L.
5-Çorlu Asmalıpark-70 milyon TL-Arı L.
6-Bomonti Queen-883 milyon TL-Arı ve Sngyo

Yaklaşık 4 milyarlık Sngyo'ya ait olmayan mülk var.(Bütün raporlara bakamadım belki de daha fazla)

Değerleme raporlarında bazılarında mülkün sahibinin kim olduğunun Ekler bölümünde belirtildiği yazılıyor yani Arı mı Sngyo mu belli olmayan veya yatırımcının bilmesinin istenmediği raporlar var en önemlisi de Portoran değeri 6.195 milyon TL (Sahibi eklerde!!!) Ekler nerde yok!!! Kamuya açıklanmıyor.

Bunun yanında Kızılbükden gelen hisselerin değeri kabaca 8 milyar TL

Anlaşılmayan şey Sngyo sahibi olmadığı bir mülk için neden değerleme yaptırıp mülk Sngyo ya aitmiş algısı yaratır?Hisse ucuz ötesi

Sngyo nun yolladığı değerleme raporlarındaki mülklerin hepsinin sngyoya ait olduğunu düşünmek yanıltıcı oluyor bizler için.

[miami]

Sn.Hayek

Değerleme raporlarının bazılarına baktım, mülklerin bazılarının sahibi Arı Leasing yani Sngyo'ya ait değil.
1-Ege Vadisi-2.663 milyon TL-Arı Leasing
2-Paşaköy Arsa-184 milyon TL-Arı L.
3-Gökorman-55 milyon TL-Arı L.
4-Z.Burnu Ottomare-116 milyon TL-Arı L.
5-Çorlu Asmalıpark-70 milyon TL-Arı L.
6-Bomonti Queen-883 milyon TL-Arı ve Sngyo

Yaklaşık 4 milyarlık Sngyo'ya ait olmayan mülk var.(Bütün raporlara bakamadım belki de daha fazla)

Değerleme raporlarında bazılarında mülkün sahibinin kim olduğunun Ekler bölümünde belirtildiği yazılıyor yani Arı mı Sngyo mu belli olmayan veya yatırımcının bilmesinin istenmediği raporlar var en önemlisi de Portoran değeri 6.195 milyon TL (Sahibi eklerde!!!) Ekler nerde yok!!! Kamuya açıklanmıyor.

Bunun yanında Kızılbükden gelen hisselerin değeri kabaca 8 milyar TL

Anlaşılmayan şey Sngyo sahibi olmadığı bir mülk için neden değerleme yaptırıp mülk Sngyo ya aitmiş algısı yaratır?Hisse ucuz ötesi

Sngyo nun yolladığı değerleme raporlarındaki mülklerin hepsinin sngyoya ait olduğunu düşünmek yanıltıcı oluyor bizler için.

https://www.kap.org.tr/tr/ek-indir/4...69bfc3844a739b

Sanırım bu anlaşma ile ilgili bir durum

Saygılar

Ilgili bölüm:



01.09.2014 tarihli Aydos Country Projesinde İmal Edilecek Bağımsız Bölümlerin Finansal Kiralama İle Satışına Dair Ürün Tedariki Çerçeve Sözleşmesi
- 01.09 2015 tarihli Queen Bomonti Projesinde İmal Edilecek Bağımsız Bölümlerin Finansal Kiralama İle Satışına Dair Ürün Tedariki Çerçeve Sözleşmesi
- 09.10.2015 tarihli Ege Vadisi Projesinde İmal Edilecek Bağımsız Bölümlerin Finansal Kiralama İle Satışına Dair Ürün Tedariki Çerçeve Sözleşmesi
- 01.03.2018 tarihli Queen Bomonti Projesinde İmal Edilecek Bağımsız Bölümlerin Finansal Kiralama İle Satışına Dair Ürün Tedariki Çerçeve Sözleşmesi(Revizyon)
- 25.01.2019 tarihli Tasarrufun Kısıtlanmasına Dair Sözleşme
Yukarıda belirtilen ürün tedariki çerçeve sözleşmelerinde özetle, Sinpaş GYO projelerinden bağımsız bölüm satın almaya karar veren alıcıları Arı Finansal ile temasa geçirmeyi, Arı Finansal ise bu alıcılara finansal kiralama yapmayı kabul etmiştir. Sözleşmeye göre bağımsız bölümlerin satış bedelleri Sinpaş GYO tarafından belirlenecektir. Arı Finansal ise satış bedeline %2 oranında (05.02.2015 tarihinden itibaren %1,5 uygulanmıştır) finansal kiralama işlem bedeli ekleyerek alıcı ile finansal kiralama sözleşmesi düzenleyecektir. Arı Finansal bağımsız bölümün satış bedelini Sinpaş GYOya peşin ödemeyecek, bunun yerine alıcılardan finansal kiralama sözleşmesinde belirlenen vadelerde tahsil edeceği bedellerden %2 oranında (05.02.2015 tarihinden itibaren %1,5) finansal kiralama işlem bedeli kesintisini yaptıktan sonra kalan tutarı Sinpaş GYOya aktaracaktır. Temerrüt halinde Arı Finansal tarafından alıcılardan tahsil edilen vade farkları ve sair tüm ferileri Sinpaş GYOya ödenecek, takip ve tahsil masrafları ise Arı Finansal tarafından irat kaydedilecektir. Diğer yandan Sinpaş GYO sözleşmeye konu gayrimenkullerin mülkiyetini Arı Finansana devir ve ferağ etmeyi, buna karşılık Arı Finansal ise ilgili bağımsız bölümün mülkiyetini gereken tüm ödeme ve edimler ifa edildiğinde alıcıya devir ve ferağ etmeyi kabul etmiştir. Ayrıca, Arı Finansal, mülkiyeti elinde bulundurduğu süre boyunca, ilgili gayrimenkulleri Sinpaş GYOnun rızası hilafına tasarruf etmeyeceğini, üçüncü kişilere devretmeyeceğini, rehnetmeyeceğini veya teminat olarak vermeyeceğini ve bunlar üzerinde tasarruf hakkının kendisinde olduğunu ileri sürmeyeceğini kabul etmiştir. Ayrıca Arı Finansal işbu sözleşmeler kapsamındaki alıcılardan alınan senet, çek vb. kıymetli evrakları üçüncü kişilere devretmeyeceğini, rehnetmeyeceğini veya teminat olarak vermeyeceğini de kabul etmiştir. Diğer yandan yukarıda belirtilen Tasarrufun Kısıtlanmasına Dair Sözleşme ile Sinpaş GYO tarafından mülkiyeti Arı Finansala devredilmiş olan tüm gayrimenkuller için Arı Finansaln tasarrufu kısıtlanmış, yukarıda belirtilen tasarrufu kısıtlayıcı hükümler mülkiyeti Arı Finansala devredilmiş tüm gayrimenkulleri kapsayacak şekilde taraflar arasında tekrar sözleşmeye bağlanmıştır. Şirketimiz ile Arı Finansal arasındaki işbirliği modeline dair önemli bir diğer unsur ise, bazı projelerde henüz satışa konu edilmemiş olan gayrimenkullerin tapularının da Arı Finansal devredilmiş olmasıdır. Alıcılara satış yapıldıkça her satış için ayrı ayrı tapu müdürlüğünde işlem tesis etmek operasyonel olarak maliyetli olduğundan ve satışlarımızın çok büyük bir bölümü Arı Finansal üzerinden finansal kiralama şeklinde gerçekleşmekte olduğundan bazı projelerde gayrimenkullerin tapuların toplu olarak Arı Finansala devredilmesi tercih edilmiştir. Öte yandan yukarıda belirtilen Tasarrufun Kısıtlanmasına Dair Sözleşme henüz nihai alıcıya satışı yapılmamış ancak tapusu Arı Finanala devredilmiş olan gayrimenkulleri de kapsamaktadır. Buna göre tapuları Arı Finansalâ devredilmiş olsa da, ilgili bağımsız bölümler Şirketimiz tarafından pazarlanmaya devam etmektedir. Diğer bir deyişle, nihai alıcıya henüz satışı yapılmamış bağımsız bölümlerin satış süreci, tapusu Arı Finansala devredilmiş olsun veya olmasın, aynı şekilde ilerlemektedir. Şirketimiz satış ofisine gelen alıcılar Şirketimiz satış personeli tarafından karşılanmaktadır. Alıcılara maket ve kataloglar üzerinden projenin özellikleri anlatılmakta, varsa örnek daireler gösterilmektedir. Ardından alıcının seçtiği bağımsız bölümün satış fiyatı ve ödeme seçenekleri hakkında alıcıya bilgi verilmekte ve alıcı ile fiyat ve ödeme planı üzerinde anlaşma sağlanmaktadır. Akabinde, alıcı satış ofisinde yer alan Arı Finansal temsilcisine yönlendirilmekte ve alıcı ile Arı Finansal arasında bir finansal kiralama sözleşmesi imzalanmaktadır. Anılan sözleşmeye istinaden alıcı Arı Finansala gereken ödemelerini yapmaya başlamaktadır. Alıcı tüm ödemelerini yaptığında ve borcu kalmadığında, Arı Finansal tarafından ilgili bağımsız bölümün tapusu alıcıya devredilmektedir. Şirketimiz tarafından Arı Finansala yapılan tapu devrinin nihai alıcı ile anlaşma sağlanmasından önce veya sonra yapılmasının yukarıda açıklanan sürece herhangi bir etkisi Öte yandan alıcıya yapılan satışta anlaşılan fiyatın başlangıçta tapunun Arı Finansala devrinde belirlenen fiyattan fazla olması halinde, Şirketimiz Arı Finansala fiyat farkı faturası düzenlemekte ve bu tutarı Arı Finansaldan tahsil etmektedir. Böylece bu işlemler neticesinde Arı Finansal lehine oluşan alış ve satış fiyatları arasındaki fark her halükârda ilgili sözleşmelerde belirlenen %2 (05.02.2015 tarihinden itibaren %1,5) oranını aşmamaktadir