Th trendhound ile hasbihal

[TRENDHOUND]

Dün itibariyle Forward USDTRY rakamlarına bir bakayım dedim, kritik vadelerde durum şöyle:

USDTRY 1Y FWD 139545

USDTRY 2Y FWD 308284

USDTRY 3Y FWD 518299

USDTRY 4Y FWD 676789

Tercümesi şöyle:

1 YIL sonea dolar kurunun 42+14=56 TL olması bekleniyor

2 YIL sonra dolar kurunun 42+31=73 TL olması bekleniyor

3 YIL sonra dolar kurunun 42+52=94 TL olması bekleniyor

4 YIL sonra dolar kurunun 42+68=110 TL olması bekleniyor

[TRENDHOUND]

Swap ve Forward arasındaki fark şudur:

Forward ve swap sözleşmeleri, dayanak varlığın fiyatına dayalı türev araçlardır. Forward sözleşmesi dayanak varlığın gelecekteki bir tarihte teslimini gerektirir. Swap sözleşmesi ise sadece dayanak varlıktan faiz ödemelerinin transfer edilmesi anlamına gelir.

[yelpaze]

Bizim ekonomi yönetimi gaz fren olarak hareket ediyor benim düşüncem faizide indirmek istemiyorlar aslında çünkü emanet para bu şekilde kalıyor içerde yoksa borsaya gelen yok bizim gibi gelişmekte olan ülkeler ralli yaparken bile para gelmedi .Abd yakın zamanda Trumpın Epstein hikayeleri ile önümüzdeki dönemde görevden alınabilir , Abd deki anketlere bakıldığında 2026 kasım için meclisi kaybede bikir belki senetoyuda buda kartların dünyada ve bizde yeniden dağıtılması demek benim düşüncem

Bazı ülkelerin borsaları kötü performans gösterdi ama bizde şöyle birşey oldu; hisseler değer kazanmasa da karlar eridi ve F/K tarihi zirvelerine çıktı. Aslında düşen karlılıga rağmen fiyatların sabit kalması söz konusu. Bu noktada olaya faiz getirisinden bakarsak üzülürüz kurlara göreyse çok bir hasar çıkmaz. Döviz bazında hastanın durumu stabil. Kurların fazla oynamaması şirket karlarını olumsuz etkiliyor gibi. Borsaları yükselmeyen bazı uzakdoğu ülkelerinin para birimleri çok güçlü, enflasyon yok. Bunlar şoklara hazır ama durgunluk da söz konusu

[TRENDHOUND]

TR de gayrimenkul sektöründe Kıtlık Balonu türü üretken olmayan bir balon var dedim yukarıda ama yakından incelendiğinde konut sektöründe bir balon olmadığı, arsa fiyatlarında ki balondan etkilendiği ortaya çıkıyor. Esas balon arsa ve arazi fiyatlarındadır. Arsalar konut sektörü için hammadde olduğundan bu balon dolaylı olarak konut sektörüne sıçrıyor.

[TRENDHOUND]

Hesap kitap yaparak konut sektöründe balon olmadığını kanıtlayayım. Şu anda 125 m2 brüt (110 m2 net) sıfır yeni inşa edilmiş klasik aile tipi 3+1 bir konutun TR de ortalama satış fiyatı 5 milyon TL dir. Metrekare satış fiyatı 40 bin TL oluyor. Arsa hariç kaba artı ince İnşaatın m2 toplam maliyeti şu anda 20 bin TL. Arsa maliyeti ortalama bazda İnşaat maliyetinin yarısını bulur. O zaman arsa dahil toplam İnşaat maliyeti m2 başına 30 bin TL demektir. Bir de bunun zaman (faiz) maliyeti var. Konut inşaatı genelde 1 yıl sürer. Zaman maliyetini de eklersek m2 başına arsa dahil toplam maliyet 40 bin TL ye çıkar. Piyasa satış fiyatı zaten bu kadar, ortada gerçek bir kar yok. Mevcut yeni konut satış fiyatları maliyet ile kafaya. Konut sektöründe bir balon olmadığı ortada, sadece arsa fiyatlarındaki balondan etkilenmiş ama bu etki satış fiyatlarına yansımamış. Konut fiyatları hala maliyet seviyesindedir.

[TRENDHOUND]

Konut inşaatı ile alakalı bir kaç bilgi ekleyeyim, malum benim İnşaat müteahhitliği yapan pek çok arkadaşım var, bunlar sayesinde çok bilgi sahibi oldum.

Konut İnşaatında kaba işlerin işçilik dahil maliyeti toplam İnşaat maliyetinin (arsa hariç) %30 udur. İnce işlerin işçilik dahil maliyeti toplam maliyetin %65 idir. Diğer İşlerin maliyeti (harç, denetim, otopark, ruhsat, açık alan düzenlemesi vs) toplam maliyetin %5 i.

Radye temel, kolonlar, kirişler, duvar ve döşemeler için yani binanın iskeleti için toplam İnşaat maliyetinin %25 i denebilir (duvarlar toplam maliyetin %3 ü, çatı ise %2 si).

Beton ve Demir işçilik dahil toplam İnşaat maliyetinin %20 sidir.

İşçiliğin toplam İnşaat maliyetindeki payı %10.

Projedeki tplam brüt İnşaat alanını hesaplarken net alanın %130 unu baz alın. Konutun net alanı ise konutun brüt alanının %85 idir.