Pmvr3 - tokı park mavera 3 projesi

[faruko]

Sn.Çerkes,

Açıklamalarınız beni kısmen tatmin etti. Fakat son paragrafta vurguladığınız fırsat bence çok geçerli bir fırsat değil. Zira, tahtanın satış tarafı çok sığ. İyi bir daire alacak kadar sertifikayı borsadan toplamak pek mümkün görünmüyor. Bu durumda, niyeti gerçekten "ev almak" olan yatırımcı da gidiyor satış ofisinden alıyor.

[sahbaz]

Öncelikle halka arz yapıldığı zamanlardaki açıklamaları hatırlıyorum. Medyan talep miktarı 4500 TL falandı. Bu ne demek derseniz benim anladığım 5000 civarında bireysel yatırımcının yarısından fazlasının girdiği talep miktarı 4500 TL’den azdı. Bunun sizin sorunuzla ilgili kısmı ise, evet halka arzda tek başına ev alacak kadar talep girebilmiş yatırımcı sayısı yok denecek kadar azdır. Dolayısıyla piyasadan alan ve asli edim için yetecek sayıya ulaşan yatırımcı yoksa burada yeni asli edimci gelme ihtimali bence düşük. Diğer taraftan da gayrimenkul piyasasını ve bu bölgeyi araştıran bir insanın buradaki fiyat arbitrajını görmemesi de ayrı bir cehalet.

Diğerleri neyi bekliyor dediniz, ben mesela yarım daireye yaklaştım alımlarımla. Tam daireye muhtemelen tamamlayamam ama şunu görebiliyorum, kıytırık TOKİ evlerinin bile 3600 TL/ metrekare fiyatla (ki 4000 TL üzerinde evlerde var) gitti bir yerde markalı lüks bir konutu 3400 TL metrekare fiyatla durmayacağını ve 2-3 sene sonra ederini bulacağını düşünüyorum. Ha bu arada bu ederini piyasadakilerin görmesini ummuyorum. Nihayetinde bu evler asli edime konu olmazsa Makro tarafından satılacak ve parası bize payımız nispetinde ödenecek. Ben onu bekliyorum. Yani özetle buradaki değer artışının realize olmasını bekliyorum. Haaa bir daireye yetecek setifikam olursa hemen alırmıyım derseniz ben beklerim. Bir yere kaçtığı yok evlerin.

Kurumsal yatırımcı neden asli edim yapmıyor demişsiniz. Bir portföy yönetim şirketi evi ne yapsın. O da benim gibi getiriye oynuyor. Yani 2-3 sene içinde oluşacak değer artışına veya piyasada oluşacak olan fiyatlamaya. Dolayısıyla kurumsal yatırımcılardan gayrimenkul almalarını beklememek gerek. Bir istisnası gayrimenkul fonlarıdır ki onların da dünyadan haberleri yok. Adam çer-çöp almaktan sertifikayı ucuza alıp eve dönüp evi kendisinin satması gibi bir yöntemi denemez. Bir de konutlar yapım aşamasında. O yuzden kimse ev alacaksa da alayım diye acele etmez kardeş.

Sertifikanın düşme sebebini az çok anlayabiliyorum. Bana sorarsanız ne aldığını bilmeyen yatırımcı bunda çok etkili. Ben mesela halka arzdan aldım sonra piyasadan sürekli aldım. Öyle ki maliyetim inanılmaz derece düştü. Ve alırken tek hedefim var 2-3 sene içinde burası değerini bulacak. Ama bunu alan aklı evellerin çoğu bunu vur-kaçlık düşündüler ve olmayınca sattılar. Ürünü bilen olmayınca da yeni alıcı gelmedi ve hacimsizce aşağılara geldi. Özetle düşmesinin sebebi ürünü bilmemek ve piyasayı anlamamak. Bu ise biraz kafasını çalıştıranlara fırsat demektir.

Umarım sorularınıza yanıt olmuştur ama şu soru da aklınıza geliyor mu sayın komşum. TOKİ satış ofisinden ortalama 4700 TL metrekare fiyatla 110 adet sattım diye açıklama yaptı. Peki bu adamların sertifika ile neredeyse %30 daha ucuza aynı evleri alabileceklerini biliyorlar mı?

Çerkes

Bölgede yaşayan, projeyi ve bölge emlak piyasasını az çok bilen biri olarak değerlendirmelerinizin yerinde olduğunu söylemek isterim.

[sahbaz]

Sn.Çerkes,

Açıklamalarınız beni kısmen tatmin etti. Fakat son paragrafta vurguladığınız fırsat bence çok geçerli bir fırsat değil. Zira, tahtanın satış tarafı çok sığ. İyi bir daire alacak kadar sertifikayı borsadan toplamak pek mümkün görünmüyor. Bu durumda, niyeti gerçekten "ev almak" olan yatırımcı da gidiyor satış ofisinden alıyor.

Tahtanın sığ olduğu doğru ama gidip ofisten alanların gerekçesi bu değil bence, Neden derseniz kendimce bir kaç şey yazayım;
1. Bilmiyorlar
2. Güvenmiyorlar
3. Borsa sertifika deyince gayrimenkul yatırımcısı uçar kaçar şeyler anlıyor.

[Çerkes]

Sn.Çerkes,

Açıklamalarınız beni kısmen tatmin etti. Fakat son paragrafta vurguladığınız fırsat bence çok geçerli bir fırsat değil. Zira, tahtanın satış tarafı çok sığ. İyi bir daire alacak kadar sertifikayı borsadan toplamak pek mümkün görünmüyor. Bu durumda, niyeti gerçekten "ev almak" olan yatırımcı da gidiyor satış ofisinden alıyor.

Buradan istediğiniz kadar ev alabilirsiniz Sayın Faruko. Alıcı görmediğinden yeterli satıcı da gelmiyor bence. Biraz alıcı olsa mesela pasife yazarsanız gelen oluyor bizzat denedim. Siz piyasadan almak isterseniz emin olun bulursunuz. Dahası satanlar bireysel ve paniklemiş küçük yatırımcılar. Kurumsal yatırımcı bence bekliyor uygun fiyatları. O da satıcı tarafın sığ olmasının bir diğer nedeni.

Bir de buraya piyasa yapıcı gerek dostlar. Aslında TOKİ'nin bu işi sahiplenmesi ve piyasa performansının bu kadar sürünmesine izin vermemesi bunun için de bir piyasa yapıcıya al sana kardeşim x TL para fiyat oluşumunu destekle demesi lazım. O olursa burada daha sağlıklı fiyatlar görürüz.

Sizin "niyeti gerçekten "ev almak" olan yatırımcı da gidiyor satış ofisinden alıyor" argümanına gelince; katılmıyorum. Ofisten alanların önemli bir kısmının borsayla işi yoktur ve buradaki fırsattan haberdar değildir diye düşünüyorum. Diğer taraftan, ofiste taksit yapma imkanları veya kredi ile alma fırsatları oluyor. O nedenle borsadakinden daha kolay olarak da değerlendirilebilir. Aslında borsada kredi imkanı çalışsa, yani benim gibi yarım ev toplayana yarısını kredi ile ödeme şansı sağlansa, ben direkt alırım. Ama maalesef kredi ile veya nakden tamamlama konusunda izahnamede gördüğüm kadarıyla imkan yok. Bununla birlikte mevzuat ise izin veriyor.

Saygılar

Çerkes

[Çerkes]

Tahtanın sığ olduğu doğru ama gidip ofisten alanların gerekçesi bu değil bence, Neden derseniz kendimce bir kaç şey yazayım;
1. Bilmiyorlar
2. Güvenmiyorlar
3. Borsa sertifika deyince gayrimenkul yatırımcısı uçar kaçar şeyler anlıyor.

Bilmiyorlar... Bence %99,99 gerekçe bu. Güvenmiyorlar demek pek doğru olmaz bilseler güvenirlerdi. Burada SPK, BİAŞ, TOKİ Makro ve Türkiyen'in En saygın kurumları bu halka arzı yaptılar. Sistemi azıcık anlasalar %30 paraları ceplerinde kalacak aslında.

Borsa ve sertifikanın yatırımcı algısını ise kısmen kabul ediyorum. Dediğiniz gibi elinde somut bir şeyler görmek istiyor gayrimenkul yatırımcısı. Ama bunun aslında sadece sertifika toplayana kadar olduğunu bilmeleri lazım. Sertifika toplayıp evi aldığınızda artık sizin borsayla işiniz yok. Hatta ev alacak adamın borsa fiyatıyla da işi yok. Mesela 12000 sertifikayla ev alabilecek adam 10.000 tane almış olsa ve fiyatlar %10 düşmüş olsa, bu adamın daha fazla sertifika biriktirmesini gerektirmiyor. daha ucuz fiyattan 2000 sertifika daha almak yetecek adama. Borsa fiyatı sadece vur-kaç niyetindeki ya da bunu bir yatırım fırsatı olarak gören için anlamlı. Ev alıcısı için ise her düşen fiyat asında fırsat ve keşke düşse diye beklemek lazım.

Selamlar

Çerkes

[zeynelce]

Satış ofisinden alanların kaçı peşin parayla aldılar evlerini?? Bence çoğu uzun vadeli krediyle aldılar.

ASUS_Z012D cihazımdan hisse.net mobile app kullanarak gönderildi.

[oldwolf]

6000 lotla 33,72 den 34,50 oluverdi..izliyorum tahta bomboş nerdeyse..Bugün 2 tane ev alayım dese birisi fiyat 38-40 olursa şaşırmam..her halka arzdan sonra eğer hissenin beklentisi uzun vadeliyse dökülen olur burda da bu süreç yaşandı/yaşanıyor gördüğüm..

izliyoruz..

bu arada..bence de dışardan ev alanlar bu sertifika işini anlamadılar..sertifika sonrası asli ya da tali edimler gerçekleştiğine anlayacak pek çok kişi..zamanla bu kültür yerleşebilir..ama zamanla..

[yeşildüşünür]

35 e dayandı bugünüde artı kapatırsa eğer yükseliş sinyali olabilir. Yatırım tavsiyesi değildir...