ISGYO İş Gayrımenkul Yatırım Ortaklığı

[ADAM]

herkes satarken ben geldim bakalım nolucak

[GVA]

Selam

2017 neler olabilir ?

Ana problemler nakit akisini, dogrusu hasilati etkileyen :

Ankara Iskule , ekspertiz kira gelirinin uzerinden BDDK nin yerine birinin bulunamamasi nediniyle, yaklasik 6mio tl ye yakin kira/hasilat kaybi
Istanbul Kule, SISECAM Tuzla'ya gecisi ile kiralamanin yapilamamasi ve ekspertiz degeri uzerinden yaklasik 24mio tl ye yakin kira/hasilat kaybi
Loge otel, kapadokya malum turizmde yasanan gelismler neticesi ile yil sonu katkinin ne kadar yaratbilecegi ? aylik sabit kiranin 96k tl den 20k tl ye dusurulmesi, bunun emlak degerlemesi acisindan negatif bir etkisi de olacaktir...

Inistanbul satislarinin %85 nin tamamlanmasi ancak nakit akisinin stoklardan gecisi ,2018-2020 e yayilmasi, borclanma yapilanmasi ile tahvil itfalarinin kapanisina denk gelecek gibi olmasi birbirini rahatca kapatacak gorunumunde,insaatin zamaninda tamamlanip tapulasmasi onemli, az da olsa bir risk var...

Egeperla da artan maliyet ile 2.ceyrege yansiyan 50mio tl ye yakin degerleme azalisi yaninda kalan donemde bu sikinti olmayacagini dusunsemde, toplam satisin %53 seviyelrinde olmasi, yil sonu hedefi %65 lere gelecegini dusunmekle, gelir tablosuna 21 moi tl giris, 14,7mio tl gibi bir maliyet, nette kalan ceyreklere 6-7mio tl katki
satis rakamlarinin%65 in ustune cikmasi olumlu olur, gorecegiz... burada ki diger bir sorun %80 maliyet/satis orani %68 lere gelmistir, karliligi yiyor goruntusu var..projenin tamamlanmasi %99 oraninda olumlu,AVM tarafinda eylul itibariyle kiralamalar baslayacak, yillik 17-18 moi gibi bir yillikkira beklentisi mevcut,kalan ceyreklere 4,5 moi tl kira geliri yansitiyorum

Manzara Adalarin, durumuda benzer satislar onemli, buradada %65 lik satis rakamina ulasilir ise 34miotl ye yakin satis geliri, 24miotlgibi maliyet uzerinden ,ilave 10miotl lik satis geliri hesapliyorum... ofisler tamamlanmadan satis yada kiralama islemi yapilmayacak olmasi, kiralama yonunde bir egilimoldugunu gosteriyor, 2017 icin bir katki olmasa da, burada hedeflenen kiralama yillik 30mio tl, yarisini 2018 in 2.inci yarisi gelir tablosuna koyar gozukuyor...

[Zamekci]

Selam

2017 neler olabilir ?

Ana problemler nakit akisini, dogrusu hasilati etkileyen :

Ankara Iskule , ekspertiz kira gelirinin uzerinden BDDK nin yerine birinin bulunamamasi nediniyle, yaklasik 6mio tl ye yakin kira/hasilat kaybi
Istanbul Kule, SISECAM Tuzla'ya gecisi ile kiralamanin yapilamamasi ve ekspertiz degeri uzerinden yaklasik 24mio tl ye yakin kira/hasilat kaybi
Loge otel, kapadokya malum turizmde yasanan gelismler neticesi ile yil sonu katkinin ne kadar yaratbilecegi ? aylik sabit kiranin 96k tl den 20k tl ye dusurulmesi, bunun emlak degerlemesi acisindan negatif bir etkisi de olacaktir...

Inistanbul satislarinin %85 nin tamamlanmasi ancak nakit akisinin stoklardan gecisi ,2018-2020 e yayilmasi, borclanma yapilanmasi ile tahvil itfalarinin kapanisina denk gelecek gibi olmasi birbirini rahatca kapatacak gorunumunde,insaatin zamaninda tamamlanip tapulasmasi onemli, az da olsa bir risk var...

Egeperla da artan maliyet ile 2.ceyrege yansiyan 50mio tl ye yakin degerleme azalisi yaninda kalan donemde bu sikinti olmayacagini dusunsemde, toplam satisin %53 seviyelrinde olmasi, yil sonu hedefi %65 lere gelecegini dusunmekle, gelir tablosuna 21 moi tl giris, 14,7mio tl gibi bir maliyet, nette kalan ceyreklere 6-7mio tl katki
satis rakamlarinin%65 in ustune cikmasi olumlu olur, gorecegiz... burada ki diger bir sorun %80 maliyet/satis orani %68 lere gelmistir, karliligi yiyor goruntusu var..projenin tamamlanmasi %99 oraninda olumlu,AVM tarafinda eylul itibariyle kiralamalar baslayacak, yillik 17-18 moi gibi bir yillikkira beklentisi mevcut,kalan ceyreklere 4,5 moi tl kira geliri yansitiyorum

Manzara Adalarin, durumuda benzer satislar onemli, buradada %65 lik satis rakamina ulasilir ise 34miotl ye yakin satis geliri, 24miotlgibi maliyet uzerinden ,ilave 10miotl lik satis geliri hesapliyorum... ofisler tamamlanmadan satis yada kiralama islemi yapilmayacak olmasi, kiralama yonunde bir egilimoldugunu gosteriyor, 2017 icin bir katki olmasa da, burada hedeflenen kiralama yillik 30mio tl, yarisini 2018 in 2.inci yarisi gelir tablosuna koyar gozukuyor...

yine de bu kadar düşüşe neden olmamalı bunlar.

[GVA]

devam ....

Ankara ve istanbul kulelerinde, bu yil icin bir gelisme beklemiyorum... ekspertiz degerlerini koruyupkoruyamayacaklari onemli risk.. burada bir surpriz olabilir... dolyisiyla degerleme esas faaliyet gelir gideri tarafinda bu gayrimenkullerde notr calismayi tercih ettim...

toplam hasilat beklentim 289mio tl civari,
84.5mio tl gibi bir smm beklentim var ...
genel yonetim ve pazarlama&satis -35miotl gibi bir gider ile karsilasabiliriz...

esas falliyet gelir gider haric, 239mio tl gibi bir brut karlilik olasi... burada muhim olan genelolarak ekspertiz degeri uzerinden kiralarin artisinin ne kadar olabilecegi, ege perla ilk 6 ayi tahrip etti.. kasim-aralik portfoyun degerlemeraporlari onemli, buradan 225mio tl lik bir degerleme farki bekliyorum...

esas faaliyet karliligida 387mio tl olarak aliyorum, degerleme ve diger gelismeler bakalim nasilbir yol izleyecek...

finansman tarafi ise bilanco yu ozetleyecek ...ayrica ozkaynaklarda da kizilay ve Antalya satisinin yarattigi ilave bir 8.6 mio tl lik bir giris gorecegiz...

finansman tarafi ise 58mio usd lik ve yaklasik 9mio eur luk borclanamanin yaratacgi ileve kur zararlari gorebiliriz,cari kur ile -2,5 moi tllikbir ilave zarar, tahvil ve diger borclanmalarin faiz yuku 15miotl civari kalan ceyrekler icin,

153mioluk kredide ana para + faiz 24 moi tl odemek anlaminda...
40 moi Topkapi arsa kredisi kapanacak, kalan ceyreklerde ilave 10,4 mio tl kredi faiz kapanisi olacak
diger kredilerde anapara odemesi yok ancak faiz odemelri devam...

IFM insaatin %30 nunaradn cikarilmasi onemli lakin, yilda 40-50 miotl kira beklentisi olan projenin vadesi koca bir soru isareti kamu banklarindan yada istiraklerinden bir hamle gelmeden, belirsiz...

tumbunlar isiginda, ozellikleportfoy degerlemesi, amortisman katsayilari sabit tutulur ve artan kira bedelleri uzerinden yapilirsa, iskule ve Ankara riskini hatirlatarak....

325mio tl gibi karlilik vegi oncesi gorebiliriz... 2018 de hafif artacak kredi kapamalar temettu ve bedelsiz tarafta sistemi bozmalarina neden olur mu,olmaycaksa, %30 dagitilabilir karin uzerindentoplam da %5 temettu %5 bedelsiz olabilir, ya da 2019 da agirlasacak agirlikli tahvil itfalari nedeniyle cash biriktirmek strateji olabilir, suren projelerde var ayrica bu yil pasta gecilebilir, bu faiz ortaminda usd ya da tl yeni tahvil dondurulmesi rsikli olur, bu borclarin odenmesi daha makul de olabilir... bakalim vakit epey var...

%10 odeme yatirimciyi ne kadar cezbeder, satis icin ana bir neden midir??? bana kalirsa ana sorun burada, satanlarin agirlikli kismi emeklilik fonlari, bu getiriyi ozellikle temettu tarafinda gormek isteyenler....

[GVA]

borcluluk yuksek, ozellikle gayrimenkul uzerinden is yapan bir firma icin riskli, rasyolar iyi gozuksede borclu...borcun ana hissedar uzerinden olmasi da oyle...

ekspertiz degeri uzerinden satislar el degistirme diyelim, gercek rakamlar uzerinden olmuyor, bugun tutom un suresi 14 yil ,bugun sahsen bir isyeri ayni bolgede alsam sansli isem 20yil, ortalamada 30 yila yaklasmis,capital gain dusnuneler icin... bu da gruba guvenmeli mi sorusunu ortaya koyuyor, malesef bizim piyasalar paranoyaklik yaratiyor, guvensizlik diyelim...

defter degeri bu rakamlarla ortada , ancak alinan kiralar dusnuldugunde sene sonu degerlemesine ilave olarak cok daha ustunde olmali...

egeperla satsilarin hizlanmasi, yaratilan al sat ile AVM nin bedavaya gelisi gibi olacak , 17-18mio tl kira fiktif degilse olumlu senaryo,satislarin artmamasi , ana soru isareti...

insistanbul,dogru ise %85 i satilmis durumda lakin, geri kalan kismi karliliga yansiyacaktir, bu kisimproje maliyetini cikarir diye dusunuyorum, bu satisinda surmesi ve inssatlarin zamamninda bitirilmesi onemli...

kadikoy arsasi uzerine planlanan otel , maliyeti, yillik kira beklentisi gercekci mi ????? buna bakmak gerekecek...
uskudar arsasi uzerinde %50-50lik bir proje , sirkette son satisa ragmen 120-130miotl gibi bir nakit ile burasi ve digerleri finanse edilebilri mi,ilave borclanma bir risk ....

IFM, dedigimiz gibi belirsiz...

Ve manzara adalar , buradada satislarin hala%55 ler seviyesinde olmasi, ofis blogu haric, tum kampanyalara ragmen onemli bir tedirginlik..

Baz etkisi nedeniyle, dizginlenmis gozuken usd da bir sebeb, enflasyonda, yilsonu 10 nun altinda, 2018 ve sonrasinda ise azalan bir trend gorebilirmiyiz... bu tarz ozellikle kira elde eden gyo lar icin dusuk enflasyon onemli, ve konut satisi da kreid maliyetleri acisindan...

zor bir donemolabilir, lakin yeni giren paranin biraz daha orta uzun bakilarak yapilmasi onemli, endekse paralel bir beklentiye girmek yanlis olur, lakin son donem olan satis, genelde realizasyonlarda assagi sert gelemyen hissede bir satis kuvvetli bir satis getirdi,bu ozelligini kaybedermi ???

ozetle sorun, hisse fiyatina bakmadan eloinizdeki lot uzerinden alabileceginiz temettu nun sizi tatmin edip etmememesi, bu piyasadegeri uzerinden birilerini tatmin etmiyor ki satis var, assagi geldikce alici bulacaktir, ancak nereye kayar, ya da kaymazmi, 913miolot, %40kusuru halakacik ancak hisse likit degil bunuda kabul etmek lazim...

sirket yonetimi bu sene ancak ekspertiz degerlemelri uzerindn kicini kurtarabilir, hee bunu istemiyorlarsa degerlemeraporlarindan da bir sey beklemek yersiz olur... sonucta bunlarda ayni masada karsilikli yazilip ciziliyordur, gozunu sevdgimin uleksinde...

sevgiler

[smitch]

İş yatırım geçen seneden yazmıştı 2017'de ISGYO ne kadar kâr edeceğini, son tahmin güncellemesi de 2017 şubatta - 258M. Bahsettiğiniz gibi bir temettü konusunda ki çekilme daha önce yaşanabilirdi ama yaşanmadı. Piyasa da korku söz konusu bu rekorlar BIST te bir ilk ufacık satış geldi mi, herkes 90binlere geri dönüş yapar korkusu yaşıyor, kalıcılığına inanmıyor. Herşey ISGYO ile bitmiyor.

[Borsakolik]

borcluluk yuksek, ozellikle gayrimenkul uzerinden is yapan bir firma icin riskli, rasyolar iyi gozuksede borclu...borcun ana hissedar uzerinden olmasi da oyle...

ekspertiz degeri uzerinden satislar el degistirme diyelim, gercek rakamlar uzerinden olmuyor, bugun tutom un suresi 14 yil ,bugun sahsen bir isyeri ayni bolgede alsam sansli isem 20yil, ortalamada 30 yila yaklasmis,capital gain dusnuneler icin... bu da gruba guvenmeli mi sorusunu ortaya koyuyor, malesef bizim piyasalar paranoyaklik yaratiyor, guvensizlik diyelim...

defter degeri bu rakamlarla ortada , ancak alinan kiralar dusnuldugunde sene sonu degerlemesine ilave olarak cok daha ustunde olmali...

egeperla satsilarin hizlanmasi, yaratilan al sat ile AVM nin bedavaya gelisi gibi olacak , 17-18mio tl kira fiktif degilse olumlu senaryo,satislarin artmamasi , ana soru isareti...

insistanbul,dogru ise %85 i satilmis durumda lakin, geri kalan kismi karliliga yansiyacaktir, bu kisimproje maliyetini cikarir diye dusunuyorum, bu satisinda surmesi ve inssatlarin zamamninda bitirilmesi onemli...

kadikoy arsasi uzerine planlanan otel , maliyeti, yillik kira beklentisi gercekci mi ????? buna bakmak gerekecek...
uskudar arsasi uzerinde %50-50lik bir proje , sirkette son satisa ragmen 120-130miotl gibi bir nakit ile burasi ve digerleri finanse edilebilri mi,ilave borclanma bir risk ....

IFM, dedigimiz gibi belirsiz...

Ve manzara adalar , buradada satislarin hala%55 ler seviyesinde olmasi, ofis blogu haric, tum kampanyalara ragmen onemli bir tedirginlik..

Baz etkisi nedeniyle, dizginlenmis gozuken usd da bir sebeb, enflasyonda, yilsonu 10 nun altinda, 2018 ve sonrasinda ise azalan bir trend gorebilirmiyiz... bu tarz ozellikle kira elde eden gyo lar icin dusuk enflasyon onemli, ve konut satisi da kreid maliyetleri acisindan...

zor bir donemolabilir, lakin yeni giren paranin biraz daha orta uzun bakilarak yapilmasi onemli, endekse paralel bir beklentiye girmek yanlis olur, lakin son donem olan satis, genelde realizasyonlarda assagi sert gelemyen hissede bir satis kuvvetli bir satis getirdi,bu ozelligini kaybedermi ???

ozetle sorun, hisse fiyatina bakmadan eloinizdeki lot uzerinden alabileceginiz temettu nun sizi tatmin edip etmememesi, bu piyasadegeri uzerinden birilerini tatmin etmiyor ki satis var, assagi geldikce alici bulacaktir, ancak nereye kayar, ya da kaymazmi, 913miolot, %40kusuru halakacik ancak hisse likit degil bunuda kabul etmek lazim...

sirket yonetimi bu sene ancak ekspertiz degerlemelri uzerindn kicini kurtarabilir, hee bunu istemiyorlarsa degerlemeraporlarindan da bir sey beklemek yersiz olur... sonucta bunlarda ayni masada karsilikli yazilip ciziliyordur, gozunu sevdgimin uleksinde...

sevgiler

Yazdıklarınızı okuyunca ISGYO cenaze namazını kılmadan ruhuna Fatiha okudum gitti gömdüler
Nedir bu be kardeşim battı mı şirket haberimizi yok

[ADAM]

1.41 i geçerse hareketi hızlanacaktır izleyelim borsanın en ucuz kağıdını