RYGYO - Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

[chaos]

Sayın Valentine umarım hepimiz yatırımlarımızın karşılığını alırız, iyi dilekleriniz için teşekkürler.

Söylediklerinizin bir kısmına katılıyorum, bazılarını bilmediğim için bilgim olmadığı için yorum yapamıyorum ve bazılarına itiraz ediyorum. Ana firma benim değerleme yeteneğimin ötesinde karmaşık bir firma. Temel olarak beğensem de dediğim gibi doğru şekilde değerleyebileceğime inanmadığım için GYO özelinde konuşuyorum sadece.

Sizin de belirttiğiniz gibi Muhit ve Oto Galericilerden nakit akışı gelecek bunlar artılarımız. Diğer kısım ise özkaynakların bu sene sonunda en az 2 milyar artacak olması. Bunları patron da Hintli de siz de ben de engelleyemeyiz, bunda hemfikiriz sanırım. Anlaşamadığımız konu burada başlıyor. Ben diyorum ki, özkaynaklarımız bu şekilde artıyor olduktan sonra kimin nasıl hareket ettiğinin ancak ve ancak hisse fiyatlarında geçici etkisi olur, firmamızın değeri mecburen ve sürekli olarak artar. Bu durumda ben doğru yerde bekliyor olduğumu bilerek günlük hareketlerden etkilenmeden bekleyeceğim. Bundan 3 sene sonra gayrimenkullerin değerlemesi sözgelimi 15 milyar, özkaynakalarımız da 13 milyar olduğu durumda patronun, Hintlinin ya da küçük yatırımcının ne yaptığının bir önemi yok benim nazarımda.

GYO özelinde fiyat hareketlerini göz ardı ederek bakarsanız nasıl bir sorun olabileceğini öngörüyorsunuz merak ediyorum? Özkaynakların artmamasını sağlayabilirler mi? Kira gelirleri mi azalır? Firmanın gerçek değeri bırakın azalmayı sabit kalır bile diyebiliyor musunuz? Yani bu firma nasıl daha değersiz olabilir 3 sene sonra?

İmtiyaz konusuna gelirsek GYO'nun %30'u halka açık, hepsine sahip olsam bile yönetime talip olmayı düşünmem açıkçası, çünkü zaten GYO özelinde değer artırıcı ve vizyoner hamleler ile iyi bir yönetim görüyorum. Dediğim gibi benden iyi yönetecekleri kesin. Kar payı konusunda imtiyazların olamayacağı ana sözleşme ile taahhüt altında, dolayısıyla bu hususta çekinmemiz gereken bir şey yok.

[VaLeNTiNe]

Yönetimle ilgili bir olumsuzluk görmedim deyince aslında bir şeyler yazma ihtiyacı hissettim. Reysaş'larda uzun vadeli yatırım düşünenlerin bence yönetimi iyi tanıması gerekir diye düşünüyor yatırımlarınızda başarılar diliyorum.

[Strategy]

2021 enflasyonu %36 Gayrimenkul degerlemesi %63

2022 enfasyonu simdilik %50 üstü 2022 değerleme ne olur

[carlislecullen]

Şirketimiz portföyünde bulunan Ankara İli Sincan İlçesi Yeni Cimşit Mahallesi 415 Ada 30 Parseldeki 13.847 m2'lik arsa üzerinde Oto Galericiler Çarşı/AVM'si (ticari dükkan, mağaza, sanayi dükkanı) olarak inşa edilecek 16.343,64 m'lik asma katlı 96 adet tapuları çıkmış bağımsız bölüm olarak dükkan, sanayi sitesi, Oto Galerisi inşaatı için Egemence İnşaat A.Ş. ile şirketimiz arasında 135 günde teslim edilmek üzere 24.500.000-TL+KDV bedel ile Kaba İnşaat İşleri Anahtar Teslimi Götürü Bedel Yapım Sözleşmesi imzalanmıştır.

[VaLeNTiNe]

Şirketimiz portföyünde bulunan Ankara İli Sincan İlçesi Yeni Cimşit Mahallesi 415 Ada 30 Parseldeki 13.847 m2'lik arsa üzerinde Oto Galericiler Çarşı/AVM'si (ticari dükkan, mağaza, sanayi dükkanı) olarak inşa edilecek 16.343,64 m'lik asma katlı 96 adet tapuları çıkmış bağımsız bölüm olarak dükkan, sanayi sitesi, Oto Galerisi inşaatı için Egemence İnşaat A.Ş. ile şirketimiz arasında 135 günde teslim edilmek üzere 24.500.000-TL+KDV bedel ile Kaba İnşaat İşleri Anahtar Teslimi Götürü Bedel Yapım Sözleşmesi imzalanmıştır.

https://emlakkulisi.com/egemence-ins...kuruldu/656732

Patronlara para lazım. Ne kadar çok yatırım o kadar çok patronlara para. O yüzden temettü dağıtımına gerek yok. Allah ne verdiyse yatırım yap dur.

[jtucker]

https://emlakkulisi.com/egemence-ins...kuruldu/656732

Patronlara para lazım. Ne kadar çok yatırım o kadar çok patronlara para. O yüzden temettü dağıtımına gerek yok. Allah ne verdiyse yatırım yap dur.

Vay, patron kendi şirketine iş veriyor ha!
Göstermelik de olsa ihale falan yapıyorlar mı acaba?
YTD

[chaos]

Sayın Abartin,

Gelin değeri birlikte hesaplayalım. Firmanın İstanbul Tuzla 1586 parselde 40.000 m2 arsası ve üzeri 100.000 m2 deposu var bildiğiniz üzere. Aşağıda onun ekspertiz raporu mevcut. Onun üzerinden ilerleyebiliriz.

http://www.reysasgyo.com.tr/uploads/...1642255361.pdf

Bu raporun 5.1 başlığında m2 başına 3.342 TL bedel belirlenmiş. Kocaeli ilindeki arsalarda ise 4.700 TL civarı m2 fiyatı belirlenmiş durumda. 100.000 m2 üzerine kurulu olduğu hesabıyla arsa olarak geçen senenin rakamları olduğunu da akılda tutarak 3.342 TL belirleyelim arsanın fiyatını. 334.200.000 TL sadece arsa payından gelen tutar.

Şimdi depomuzun inşa maliyetine gelelim. Yukarıda verdiğim linkteki ekspertiz raporunda 5.2 başlığında "Söz konusu taşınmazın değeri tespit edilirken Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 24.03.2021 tarihinde yayınlanan 2021 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri kullanılmıştır. Taşınmazın güncel inşaat maliyetleri dikkate alındığında 5A maliyet bedelinde yapılabileceği tespit edilmiştir." ibaresi yer aldığından ilgili mevzuatın 2021 ve 2022 hallerine aşağıda yer veriyorum. Sizin için kolaylık olsun diye eski ve yeni fiyatların 2.970 TL m2 başı ve 4.950 TL m2 başı olduğunu söyleyebilirim. Dediğim gibi linklerden siz de kolaylıkla kontrol edebilirsiniz mevzuatların 5A kısmına tekabül eden maliyetleri. Böylece güncel olarak 495.000.000 TL de depo yapım maliyeti ortaya çıkar.

https://www.resmigazete.gov.tr/eskil...20210324-3.htm (2021)
https://www.resmigazete.gov.tr/eskil...0220218-11.htm (2022)

Ben burada hesaplamayı 100.000 m2 arsa üzerine kurulu 100.000 m2 depo üzerinden yaptım. Toplamda 100.000 m2 alan üzerine kurulu 100.000 m2 deponun kurulum maliyeti bu hesapla dahi 829.200.000 TL. Bu hesapla 56 milyon dolar gibi bir rakam çıkıyor ve buna GES'ler dahil değil.

Ben bunun çok daha yüksek olduğundan eminim. Hem arsa maliyetleri ekspertiz raporlarından daha yüksek, çünkü bu büyüklükte arsalar sınırlı sayıda; hem de inşaat ve yapı maliyetleri Resmi Gazete'de öngörülenden çok daha yüksek.

Burada tabi firma yaptırırken çok daha uyguna yaptırmıştır, bu değildir fiyatlar diyebilirsiniz ancak sonuçta ben satın aldığım şeyin mevcut değeriyle ilgileniyorum. Hatta bu maliyetlerin artmış olması avantajımıza, rekabeti azaltıcı bir giriş bariyeri oluşturuyor şirketin lehine.

Firma performansının hisse fiyatlarına yansımama konusuna gelince, bunun sürdürülebilir bir durum olduğunu düşünmüyorum özkaynaklar bu hızla yükselirken. Zamanı ve sabrı olmayanlar bu hissede de başka hissede de zor para kazanır kanaatindeyim. Zaman ve sabrınız varsa beklemek için doğru yerdesiniz nacizane görüşüm. Ben bekleyeceğim. Hatta dedikleriniz doğruysa ve fiyat baskılanacaksa firma gerçek değerinin bana göre çok çok altında olduğu sürece yapacağım ek alımlarım ucuza geleceği için mutlu olurum bu durumdan.

Tüm hissedarlara saygılar ve iyi günler.

[Strategy]

Sayın Abartin,

Gelin değeri birlikte hesaplayalım. Firmanın İstanbul Tuzla 1586 parselde 40.000 m2 arsası ve üzeri 100.000 m2 deposu var bildiğiniz üzere. Aşağıda onun ekspertiz raporu mevcut. Onun üzerinden ilerleyebiliriz.

http://www.reysasgyo.com.tr/uploads/...1642255361.pdf

Bu raporun 5.1 başlığında m2 başına 3.342 TL bedel belirlenmiş. Kocaeli ilindeki arsalarda ise 4.700 TL civarı m2 fiyatı belirlenmiş durumda. 100.000 m2 üzerine kurulu olduğu hesabıyla arsa olarak geçen senenin rakamları olduğunu da akılda tutarak 3.342 TL belirleyelim arsanın fiyatını. 334.200.000 TL sadece arsa payından gelen tutar.

Şimdi depomuzun inşa maliyetine gelelim. Yukarıda verdiğim linkteki ekspertiz raporunda 5.2 başlığında "Söz konusu taşınmazın değeri tespit edilirken Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 24.03.2021 tarihinde yayınlanan 2021 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri kullanılmıştır. Taşınmazın güncel inşaat maliyetleri dikkate alındığında 5A maliyet bedelinde yapılabileceği tespit edilmiştir." ibaresi yer aldığından ilgili mevzuatın 2021 ve 2022 hallerine aşağıda yer veriyorum. Sizin için kolaylık olsun diye eski ve yeni fiyatların 2.970 TL m2 başı ve 4.950 TL m2 başı olduğunu söyleyebilirim. Dediğim gibi linklerden siz de kolaylıkla kontrol edebilirsiniz mevzuatların 5A kısmına tekabül eden maliyetleri. Böylece güncel olarak 495.000.000 TL de depo yapım maliyeti ortaya çıkar.

https://www.resmigazete.gov.tr/eskil...20210324-3.htm (2021)
https://www.resmigazete.gov.tr/eskil...0220218-11.htm (2022)

Ben burada hesaplamayı 100.000 m2 arsa üzerine kurulu 100.000 m2 depo üzerinden yaptım. Toplamda 100.000 m2 alan üzerine kurulu 100.000 m2 deponun kurulum maliyeti bu hesapla dahi 829.200.000 TL. Bu hesapla 56 milyon dolar gibi bir rakam çıkıyor ve buna GES'ler dahil değil.

Ben bunun çok daha yüksek olduğundan eminim. Hem arsa maliyetleri ekspertiz raporlarından daha yüksek, çünkü bu büyüklükte arsalar sınırlı sayıda; hem de inşaat ve yapı maliyetleri Resmi Gazete'de öngörülenden çok daha yüksek.

Burada tabi firma yaptırırken çok daha uyguna yaptırmıştır, bu değildir fiyatlar diyebilirsiniz ancak sonuçta ben satın aldığım şeyin mevcut değeriyle ilgileniyorum. Hatta bu maliyetlerin artmış olması avantajımıza, rekabeti azaltıcı bir giriş bariyeri oluşturuyor şirketin lehine.

Firma performansının hisse fiyatlarına yansımama konusuna gelince, bunun sürdürülebilir bir durum olduğunu düşünmüyorum özkaynaklar bu hızla yükselirken. Zamanı ve sabrı olmayanlar bu hissede de başka hissede de zor para kazanır kanaatindeyim. Zaman ve sabrınız varsa beklemek için doğru yerdesiniz nacizane görüşüm. Ben bekleyeceğim. Hatta dedikleriniz doğruysa ve fiyat baskılanacaksa firma gerçek değerinin bana göre çok çok altında olduğu sürece yapacağım ek alımlarım ucuza geleceği için mutlu olurum bu durumdan.

Tüm hissedarlara saygılar ve iyi günler.

Yapı tiplerine göre snıflandırmayı birim fiyatlarını yazacaktım üşendim , siz yazmışssınız. teşekkürler

bu bahsettiniz depo en yüksek sınıflandırma 5. seviye de diğer depolarda tiplerine, m2 lerine göre değişiyor. genellikle 4C ve 5A sınıfında depolar .

bu hesaplamalar sadece yapıların yapım maliyeleri , bu depolar birde her biri ayrı ayrı nakit akışı üreten işletmeler.

üstüne yapının yıllık kira bedeli ileriki yıllara göre indirgenmiş nakit akışları ve Kapitalizasyon oranı dedikleri hesaplama da önemli.

bu yıl depolara yapılan zam oranını da tüfe kadar olmalı. bazıları tüfe +üfe /2 anlaşmalı

depoların kira oranları arttığı için Kapitalizasyon çarpanlarıda ona göre olacaktır. Syg.