Pmvr3 - toký park mavera 3 projesi

[faruko]

Sn.Çerkes,

Açýklamalarýnýz beni kýsmen tatmin etti. Fakat son paragrafta vurguladýðýnýz fýrsat bence çok geçerli bir fýrsat deðil. Zira, tahtanýn satýþ tarafý çok sýð. Ýyi bir daire alacak kadar sertifikayý borsadan toplamak pek mümkün görünmüyor. Bu durumda, niyeti gerçekten "ev almak" olan yatýrýmcý da gidiyor satýþ ofisinden alýyor.

[sahbaz]

Öncelikle halka arz yapýldýðý zamanlardaki açýklamalarý hatýrlýyorum. Medyan talep miktarý 4500 TL falandý. Bu ne demek derseniz benim anladýðým 5000 civarýnda bireysel yatýrýmcýnýn yarýsýndan fazlasýnýn girdiði talep miktarý 4500 TL’den azdý. Bunun sizin sorunuzla ilgili kýsmý ise, evet halka arzda tek baþýna ev alacak kadar talep girebilmiþ yatýrýmcý sayýsý yok denecek kadar azdýr. Dolayýsýyla piyasadan alan ve asli edim için yetecek sayýya ulaþan yatýrýmcý yoksa burada yeni asli edimci gelme ihtimali bence düþük. Diðer taraftan da gayrimenkul piyasasýný ve bu bölgeyi araþtýran bir insanýn buradaki fiyat arbitrajýný görmemesi de ayrý bir cehalet.

Diðerleri neyi bekliyor dediniz, ben mesela yarým daireye yaklaþtým alýmlarýmla. Tam daireye muhtemelen tamamlayamam ama þunu görebiliyorum, kýytýrýk TOKÝ evlerinin bile 3600 TL/ metrekare fiyatla (ki 4000 TL üzerinde evlerde var) gitti bir yerde markalý lüks bir konutu 3400 TL metrekare fiyatla durmayacaðýný ve 2-3 sene sonra ederini bulacaðýný düþünüyorum. Ha bu arada bu ederini piyasadakilerin görmesini ummuyorum. Nihayetinde bu evler asli edime konu olmazsa Makro tarafýndan satýlacak ve parasý bize payýmýz nispetinde ödenecek. Ben onu bekliyorum. Yani özetle buradaki deðer artýþýnýn realize olmasýný bekliyorum. Haaa bir daireye yetecek setifikam olursa hemen alýrmýyým derseniz ben beklerim. Bir yere kaçtýðý yok evlerin.

Kurumsal yatýrýmcý neden asli edim yapmýyor demiþsiniz. Bir portföy yönetim þirketi evi ne yapsýn. O da benim gibi getiriye oynuyor. Yani 2-3 sene içinde oluþacak deðer artýþýna veya piyasada oluþacak olan fiyatlamaya. Dolayýsýyla kurumsal yatýrýmcýlardan gayrimenkul almalarýný beklememek gerek. Bir istisnasý gayrimenkul fonlarýdýr ki onlarýn da dünyadan haberleri yok. Adam çer-çöp almaktan sertifikayý ucuza alýp eve dönüp evi kendisinin satmasý gibi bir yöntemi denemez. Bir de konutlar yapým aþamasýnda. O yuzden kimse ev alacaksa da alayým diye acele etmez kardeþ.

Sertifikanýn düþme sebebini az çok anlayabiliyorum. Bana sorarsanýz ne aldýðýný bilmeyen yatýrýmcý bunda çok etkili. Ben mesela halka arzdan aldým sonra piyasadan sürekli aldým. Öyle ki maliyetim inanýlmaz derece düþtü. Ve alýrken tek hedefim var 2-3 sene içinde burasý deðerini bulacak. Ama bunu alan aklý evellerin çoðu bunu vur-kaçlýk düþündüler ve olmayýnca sattýlar. Ürünü bilen olmayýnca da yeni alýcý gelmedi ve hacimsizce aþaðýlara geldi. Özetle düþmesinin sebebi ürünü bilmemek ve piyasayý anlamamak. Bu ise biraz kafasýný çalýþtýranlara fýrsat demektir.

Umarým sorularýnýza yanýt olmuþtur ama þu soru da aklýnýza geliyor mu sayýn komþum. TOKÝ satýþ ofisinden ortalama 4700 TL metrekare fiyatla 110 adet sattým diye açýklama yaptý. Peki bu adamlarýn sertifika ile neredeyse %30 daha ucuza ayný evleri alabileceklerini biliyorlar mý?

Çerkes

Bölgede yaþayan, projeyi ve bölge emlak piyasasýný az çok bilen biri olarak deðerlendirmelerinizin yerinde olduðunu söylemek isterim.

[sahbaz]

Sn.Çerkes,

Açýklamalarýnýz beni kýsmen tatmin etti. Fakat son paragrafta vurguladýðýnýz fýrsat bence çok geçerli bir fýrsat deðil. Zira, tahtanýn satýþ tarafý çok sýð. Ýyi bir daire alacak kadar sertifikayý borsadan toplamak pek mümkün görünmüyor. Bu durumda, niyeti gerçekten "ev almak" olan yatýrýmcý da gidiyor satýþ ofisinden alýyor.

Tahtanýn sýð olduðu doðru ama gidip ofisten alanlarýn gerekçesi bu deðil bence, Neden derseniz kendimce bir kaç þey yazayým;
1. Bilmiyorlar
2. Güvenmiyorlar
3. Borsa sertifika deyince gayrimenkul yatýrýmcýsý uçar kaçar þeyler anlýyor.

[Çerkes]

Sn.Çerkes,

Açýklamalarýnýz beni kýsmen tatmin etti. Fakat son paragrafta vurguladýðýnýz fýrsat bence çok geçerli bir fýrsat deðil. Zira, tahtanýn satýþ tarafý çok sýð. Ýyi bir daire alacak kadar sertifikayý borsadan toplamak pek mümkün görünmüyor. Bu durumda, niyeti gerçekten "ev almak" olan yatýrýmcý da gidiyor satýþ ofisinden alýyor.

Buradan istediðiniz kadar ev alabilirsiniz Sayýn Faruko. Alýcý görmediðinden yeterli satýcý da gelmiyor bence. Biraz alýcý olsa mesela pasife yazarsanýz gelen oluyor bizzat denedim. Siz piyasadan almak isterseniz emin olun bulursunuz. Dahasý satanlar bireysel ve paniklemiþ küçük yatýrýmcýlar. Kurumsal yatýrýmcý bence bekliyor uygun fiyatlarý. O da satýcý tarafýn sýð olmasýnýn bir diðer nedeni.

Bir de buraya piyasa yapýcý gerek dostlar. Aslýnda TOKÝ'nin bu iþi sahiplenmesi ve piyasa performansýnýn bu kadar sürünmesine izin vermemesi bunun için de bir piyasa yapýcýya al sana kardeþim x TL para fiyat oluþumunu destekle demesi lazým. O olursa burada daha saðlýklý fiyatlar görürüz.

Sizin "niyeti gerçekten "ev almak" olan yatýrýmcý da gidiyor satýþ ofisinden alýyor" argümanýna gelince; katýlmýyorum. Ofisten alanlarýn önemli bir kýsmýnýn borsayla iþi yoktur ve buradaki fýrsattan haberdar deðildir diye düþünüyorum. Diðer taraftan, ofiste taksit yapma imkanlarý veya kredi ile alma fýrsatlarý oluyor. O nedenle borsadakinden daha kolay olarak da deðerlendirilebilir. Aslýnda borsada kredi imkaný çalýþsa, yani benim gibi yarým ev toplayana yarýsýný kredi ile ödeme þansý saðlansa, ben direkt alýrým. Ama maalesef kredi ile veya nakden tamamlama konusunda izahnamede gördüðüm kadarýyla imkan yok. Bununla birlikte mevzuat ise izin veriyor.

Saygýlar

Çerkes

[Çerkes]

Tahtanýn sýð olduðu doðru ama gidip ofisten alanlarýn gerekçesi bu deðil bence, Neden derseniz kendimce bir kaç þey yazayým;
1. Bilmiyorlar
2. Güvenmiyorlar
3. Borsa sertifika deyince gayrimenkul yatýrýmcýsý uçar kaçar þeyler anlýyor.

Bilmiyorlar... Bence %99,99 gerekçe bu. Güvenmiyorlar demek pek doðru olmaz bilseler güvenirlerdi. Burada SPK, BÝAÞ, TOKÝ Makro ve Türkiyen'in En saygýn kurumlarý bu halka arzý yaptýlar. Sistemi azýcýk anlasalar %30 paralarý ceplerinde kalacak aslýnda.

Borsa ve sertifikanýn yatýrýmcý algýsýný ise kýsmen kabul ediyorum. Dediðiniz gibi elinde somut bir þeyler görmek istiyor gayrimenkul yatýrýmcýsý. Ama bunun aslýnda sadece sertifika toplayana kadar olduðunu bilmeleri lazým. Sertifika toplayýp evi aldýðýnýzda artýk sizin borsayla iþiniz yok. Hatta ev alacak adamýn borsa fiyatýyla da iþi yok. Mesela 12000 sertifikayla ev alabilecek adam 10.000 tane almýþ olsa ve fiyatlar %10 düþmüþ olsa, bu adamýn daha fazla sertifika biriktirmesini gerektirmiyor. daha ucuz fiyattan 2000 sertifika daha almak yetecek adama. Borsa fiyatý sadece vur-kaç niyetindeki ya da bunu bir yatýrým fýrsatý olarak gören için anlamlý. Ev alýcýsý için ise her düþen fiyat asýnda fýrsat ve keþke düþse diye beklemek lazým.

Selamlar

Çerkes

[zeynelce]

Satýþ ofisinden alanlarýn kaçý peþin parayla aldýlar evlerini?? Bence çoðu uzun vadeli krediyle aldýlar.

ASUS_Z012D cihazýmdan hisse.net mobile app kullanarak gönderildi.

[oldwolf]

6000 lotla 33,72 den 34,50 oluverdi..izliyorum tahta bomboþ nerdeyse..Bugün 2 tane ev alayým dese birisi fiyat 38-40 olursa þaþýrmam..her halka arzdan sonra eðer hissenin beklentisi uzun vadeliyse dökülen olur burda da bu süreç yaþandý/yaþanýyor gördüðüm..

izliyoruz..

bu arada..bence de dýþardan ev alanlar bu sertifika iþini anlamadýlar..sertifika sonrasý asli ya da tali edimler gerçekleþtiðine anlayacak pek çok kiþi..zamanla bu kültür yerleþebilir..ama zamanla..

[yeþildüþünür]

35 e dayandý bugünüde artý kapatýrsa eðer yükseliþ sinyali olabilir. Yatýrým tavsiyesi deðildir...