RYGYO - Reysaþ Gayrimenkul Yatýrým Ortaklýðý A.Þ.

[VaLeNTiNe]

Yönetimle ilgili bir olumsuzluk görmedim deyince aslýnda bir þeyler yazma ihtiyacý hissettim. Reysaþ'larda uzun vadeli yatýrým düþünenlerin bence yönetimi iyi tanýmasý gerekir diye düþünüyor yatýrýmlarýnýzda baþarýlar diliyorum.

[Strategy]

2021 enflasyonu %36 Gayrimenkul degerlemesi %63

2022 enfasyonu simdilik %50 üstü 2022 deðerleme ne olur

[carlislecullen]

Þirketimiz portföyünde bulunan Ankara Ýli Sincan Ýlçesi Yeni Cimþit Mahallesi 415 Ada 30 Parseldeki 13.847 m2'lik arsa üzerinde Oto Galericiler Çarþý/AVM'si (ticari dükkan, maðaza, sanayi dükkaný) olarak inþa edilecek 16.343,64 m'lik asma katlý 96 adet tapularý çýkmýþ baðýmsýz bölüm olarak dükkan, sanayi sitesi, Oto Galerisi inþaatý için Egemence Ýnþaat A.Þ. ile þirketimiz arasýnda 135 günde teslim edilmek üzere 24.500.000-TL+KDV bedel ile Kaba Ýnþaat Ýþleri Anahtar Teslimi Götürü Bedel Yapým Sözleþmesi imzalanmýþtýr.

[VaLeNTiNe]

Þirketimiz portföyünde bulunan Ankara Ýli Sincan Ýlçesi Yeni Cimþit Mahallesi 415 Ada 30 Parseldeki 13.847 m2'lik arsa üzerinde Oto Galericiler Çarþý/AVM'si (ticari dükkan, maðaza, sanayi dükkaný) olarak inþa edilecek 16.343,64 m'lik asma katlý 96 adet tapularý çýkmýþ baðýmsýz bölüm olarak dükkan, sanayi sitesi, Oto Galerisi inþaatý için Egemence Ýnþaat A.Þ. ile þirketimiz arasýnda 135 günde teslim edilmek üzere 24.500.000-TL+KDV bedel ile Kaba Ýnþaat Ýþleri Anahtar Teslimi Götürü Bedel Yapým Sözleþmesi imzalanmýþtýr.

https://emlakkulisi.com/egemence-ins...kuruldu/656732

Patronlara para lazým. Ne kadar çok yatýrým o kadar çok patronlara para. O yüzden temettü daðýtýmýna gerek yok. Allah ne verdiyse yatýrým yap dur.

[abartin]

Hem GYO hemde Lojistik sektöründe faaliyet gösteren tek þirket olma özelliðine sahip olmasýna ve faaliyet gelirlerinde rekor artýþa raðmen hisse sektörün en ucuz kaðýdý haline gelmiþ durumda....Bu uygun koþullara raðmen tahtaya yatýrýmcýsý ilgisi Kötü Patron korkusu yüzünden son derece düþük durumda.....Tahtada iþlemler son derece sýð ve iþlemlerin %80 patronlara ait...Bizler gibi alýp bekliyen bir kaç küçük deðer yatýrýmcýsý dýþýnda tahtada büyük yatýrýmcý ilgisi yok gibi....Kurumsal yatýrýmcý zaten bu hisseye gelmez....Buda patronlarýn mal kaptýrma endiþesini ortadan kaldýrýyor ve tahtaya diledikleri biçimde baský yapmalarýna olanak veriyor.......

Patronlarýn vizyoner bir yatýrým anlayýþa sahip olduklarýný öz kaynaklarýný doðru alanlara yatýrdýklarýndan anliyabiliyoruz....Ticari zekalarýna söylenecek pek bir söz yok...Fakat güven seviyelerini yerlere sermiþ durumdalar......Anlamakta zorluk çektiðim konuda budur..... Ýnsan bu kadar deðerli bir þirkete sahip olduðu zaman onun borsadaki halka açýk hisselerini yatýrýmcýlarýndan bir kaç milyon lira araklamak için bir manipülasyon aracýna dönüþtürmek mi daha mantýklý ve kazançlý oluyor??....Yoksa küçük, büyük her çeþit yatýrýmcýnýn güvenle yatýrým yapabildiði þirkete kurumsal bir deðer ve güven saðlýyan bir ticari zihniyet mi daha kazançlý ve mantýklý oluyor ??

Hisseyi %2300 yukarý kaldýrýp sonra %70 aþaðý vur....Yatýrýmcýlarýndan bir kaç milyon lira yada lot kazanma karþýlýðýnda kurumsal güveni yitirmeye deðer mi ??.....

Firmaya uzun vade yatýrým yapma sebeplerime gelirsek,
1- Depo kurulum maliyetinin 100.000 m2 için arsa dahil 50.000.000 USD civarý olmasý ve firmanýn 1.000.000 m2'den fazla kapalý alana sahip deposu olmasý. Bu da sýfýrdan bu firmayý kurmak istediðimizde piyasa deðerinin komik kalacaðý kadar büyük rakamlarý gözden çýkarmamýz gerektiði anlamýna geliyor.


Ek 28495

Sn. Chaos,
RYGYO ile ilgili deðerli katkýlarýnýz için teþekkürler....100.000 m2 bir arsada depo kurulum maliyetinin 50 milyon dolar olduðu tespiti sizin kendi kiþisel bir çalýþmanýza mý dayaniyor yoksa sektörün uzmanlarý tarafýndan hazýrlanmýþ raporlarýna mý dayaniyor?.....Çünkü bu deðerlendirmenize göre þirketin defter deðeri 500-600 milyon dolar civarý bir deðer ulaþiyor...Oysa ben kendimce 300-400 milyon dolar arasý bir defter deðeri tespiti yapmýþtým...


Bol kazançlar..

[chaos]

Sayýn Abartin,

Gelin deðeri birlikte hesaplayalým. Firmanýn Ýstanbul Tuzla 1586 parselde 40.000 m2 arsasý ve üzeri 100.000 m2 deposu var bildiðiniz üzere. Aþaðýda onun ekspertiz raporu mevcut. Onun üzerinden ilerleyebiliriz.

http://www.reysasgyo.com.tr/uploads/...1642255361.pdf

Bu raporun 5.1 baþlýðýnda m2 baþýna 3.342 TL bedel belirlenmiþ. Kocaeli ilindeki arsalarda ise 4.700 TL civarý m2 fiyatý belirlenmiþ durumda. 100.000 m2 üzerine kurulu olduðu hesabýyla arsa olarak geçen senenin rakamlarý olduðunu da akýlda tutarak 3.342 TL belirleyelim arsanýn fiyatýný. 334.200.000 TL sadece arsa payýndan gelen tutar.

Þimdi depomuzun inþa maliyetine gelelim. Yukarýda verdiðim linkteki ekspertiz raporunda 5.2 baþlýðýnda "Söz konusu taþýnmazýn deðeri tespit edilirken Çevre ve Þehircilik Bakanlýðý tarafýndan 24.03.2021 tarihinde yayýnlanan 2021 yýlý Yapý Yaklaþýk Birim Maliyetleri kullanýlmýþtýr. Taþýnmazýn güncel inþaat maliyetleri dikkate alýndýðýnda 5A maliyet bedelinde yapýlabileceði tespit edilmiþtir." ibaresi yer aldýðýndan ilgili mevzuatýn 2021 ve 2022 hallerine aþaðýda yer veriyorum. Sizin için kolaylýk olsun diye eski ve yeni fiyatlarýn 2.970 TL m2 baþý ve 4.950 TL m2 baþý olduðunu söyleyebilirim. Dediðim gibi linklerden siz de kolaylýkla kontrol edebilirsiniz mevzuatlarýn 5A kýsmýna tekabül eden maliyetleri. Böylece güncel olarak 495.000.000 TL de depo yapým maliyeti ortaya çýkar.

https://www.resmigazete.gov.tr/eskil...20210324-3.htm (2021)
https://www.resmigazete.gov.tr/eskil...0220218-11.htm (2022)

Ben burada hesaplamayý 100.000 m2 arsa üzerine kurulu 100.000 m2 depo üzerinden yaptým. Toplamda 100.000 m2 alan üzerine kurulu 100.000 m2 deponun kurulum maliyeti bu hesapla dahi 829.200.000 TL. Bu hesapla 56 milyon dolar gibi bir rakam çýkýyor ve buna GES'ler dahil deðil.

Ben bunun çok daha yüksek olduðundan eminim. Hem arsa maliyetleri ekspertiz raporlarýndan daha yüksek, çünkü bu büyüklükte arsalar sýnýrlý sayýda; hem de inþaat ve yapý maliyetleri Resmi Gazete'de öngörülenden çok daha yüksek.

Burada tabi firma yaptýrýrken çok daha uyguna yaptýrmýþtýr, bu deðildir fiyatlar diyebilirsiniz ancak sonuçta ben satýn aldýðým þeyin mevcut deðeriyle ilgileniyorum. Hatta bu maliyetlerin artmýþ olmasý avantajýmýza, rekabeti azaltýcý bir giriþ bariyeri oluþturuyor þirketin lehine.

Firma performansýnýn hisse fiyatlarýna yansýmama konusuna gelince, bunun sürdürülebilir bir durum olduðunu düþünmüyorum özkaynaklar bu hýzla yükselirken. Zamaný ve sabrý olmayanlar bu hissede de baþka hissede de zor para kazanýr kanaatindeyim. Zaman ve sabrýnýz varsa beklemek için doðru yerdesiniz nacizane görüþüm. Ben bekleyeceðim. Hatta dedikleriniz doðruysa ve fiyat baskýlanacaksa firma gerçek deðerinin bana göre çok çok altýnda olduðu sürece yapacaðým ek alýmlarým ucuza geleceði için mutlu olurum bu durumdan.

Tüm hissedarlara saygýlar ve iyi günler.

[chaos]

Bu arada sene sonu görmek üzere kendi hesaplamam ile 1586 parselin deðerlemesini yaparsam;

40.000 m2 * 5.500 TL = 220.000.000 TL ----> arsa deðeri
25.000.000 TL ----> ges deðeri
100.000 m2 * 4.970 TL = 497.000.000 TL ----> depo yapým maliyeti
Toplam maliyet yaklaþýmlý ekspertiz deðeri ----> 742.000.000 TL

Geçen sene ayný yerin maliyet yaklaþýmlý ekspertiz deðeri ----> 444.000.000

Yaklaþýk % 67 gibi bir deðerleme oraný çýkýyor, muhtemelen bundan da fazla gelecek yeni ekspertiz artýþlarý. Dolayýsýyla sadece deðerleme artýþlarýndan 5.000.000.000 TL * 0,67 = 3.350.000.000 TL özkaynaklara eklenecek diye düþünüyorum. Burada þuna da dikkat etmek gerekir: 2022 sonu yapýlan ekspertiz deðerlemesi dahi, Þubat 2022'de yayýmlanan Resmi Gazetedeki fiyatlarý kullanýyor yani neredeyse 1 sene geriden geliyor. Bu nedenle daha yüksek deðerleri olduðunu düþündüðümü yazmýþtým.

Tüm hissedarlara saygýlar ve iyi günler.

Edit: Bu hesaplara göre sadece 1586 parsel yaklaþýk 1.000.000.000 TL olarak deðerlenecek 2022 sonu ekspertizde. Bakalým gerçekleþen deðere ne kadar yaklaþacak bu tahminim.

[Strategy]

Sayýn Abartin,

Gelin deðeri birlikte hesaplayalým. Firmanýn Ýstanbul Tuzla 1586 parselde 40.000 m2 arsasý ve üzeri 100.000 m2 deposu var bildiðiniz üzere. Aþaðýda onun ekspertiz raporu mevcut. Onun üzerinden ilerleyebiliriz.

http://www.reysasgyo.com.tr/uploads/...1642255361.pdf

Bu raporun 5.1 baþlýðýnda m2 baþýna 3.342 TL bedel belirlenmiþ. Kocaeli ilindeki arsalarda ise 4.700 TL civarý m2 fiyatý belirlenmiþ durumda. 100.000 m2 üzerine kurulu olduðu hesabýyla arsa olarak geçen senenin rakamlarý olduðunu da akýlda tutarak 3.342 TL belirleyelim arsanýn fiyatýný. 334.200.000 TL sadece arsa payýndan gelen tutar.

Þimdi depomuzun inþa maliyetine gelelim. Yukarýda verdiðim linkteki ekspertiz raporunda 5.2 baþlýðýnda "Söz konusu taþýnmazýn deðeri tespit edilirken Çevre ve Þehircilik Bakanlýðý tarafýndan 24.03.2021 tarihinde yayýnlanan 2021 yýlý Yapý Yaklaþýk Birim Maliyetleri kullanýlmýþtýr. Taþýnmazýn güncel inþaat maliyetleri dikkate alýndýðýnda 5A maliyet bedelinde yapýlabileceði tespit edilmiþtir." ibaresi yer aldýðýndan ilgili mevzuatýn 2021 ve 2022 hallerine aþaðýda yer veriyorum. Sizin için kolaylýk olsun diye eski ve yeni fiyatlarýn 2.970 TL m2 baþý ve 4.950 TL m2 baþý olduðunu söyleyebilirim. Dediðim gibi linklerden siz de kolaylýkla kontrol edebilirsiniz mevzuatlarýn 5A kýsmýna tekabül eden maliyetleri. Böylece güncel olarak 495.000.000 TL de depo yapým maliyeti ortaya çýkar.

https://www.resmigazete.gov.tr/eskil...20210324-3.htm (2021)
https://www.resmigazete.gov.tr/eskil...0220218-11.htm (2022)

Ben burada hesaplamayý 100.000 m2 arsa üzerine kurulu 100.000 m2 depo üzerinden yaptým. Toplamda 100.000 m2 alan üzerine kurulu 100.000 m2 deponun kurulum maliyeti bu hesapla dahi 829.200.000 TL. Bu hesapla 56 milyon dolar gibi bir rakam çýkýyor ve buna GES'ler dahil deðil.

Ben bunun çok daha yüksek olduðundan eminim. Hem arsa maliyetleri ekspertiz raporlarýndan daha yüksek, çünkü bu büyüklükte arsalar sýnýrlý sayýda; hem de inþaat ve yapý maliyetleri Resmi Gazete'de öngörülenden çok daha yüksek.

Burada tabi firma yaptýrýrken çok daha uyguna yaptýrmýþtýr, bu deðildir fiyatlar diyebilirsiniz ancak sonuçta ben satýn aldýðým þeyin mevcut deðeriyle ilgileniyorum. Hatta bu maliyetlerin artmýþ olmasý avantajýmýza, rekabeti azaltýcý bir giriþ bariyeri oluþturuyor þirketin lehine.

Firma performansýnýn hisse fiyatlarýna yansýmama konusuna gelince, bunun sürdürülebilir bir durum olduðunu düþünmüyorum özkaynaklar bu hýzla yükselirken. Zamaný ve sabrý olmayanlar bu hissede de baþka hissede de zor para kazanýr kanaatindeyim. Zaman ve sabrýnýz varsa beklemek için doðru yerdesiniz nacizane görüþüm. Ben bekleyeceðim. Hatta dedikleriniz doðruysa ve fiyat baskýlanacaksa firma gerçek deðerinin bana göre çok çok altýnda olduðu sürece yapacaðým ek alýmlarým ucuza geleceði için mutlu olurum bu durumdan.

Tüm hissedarlara saygýlar ve iyi günler.

Yapý tiplerine göre snýflandýrmayý birim fiyatlarýný yazacaktým üþendim , siz yazmýþssýnýz. teþekkürler

bu bahsettiniz depo en yüksek sýnýflandýrma 5. seviye de diðer depolarda tiplerine, m2 lerine göre deðiþiyor. genellikle 4C ve 5A sýnýfýnda depolar .

bu hesaplamalar sadece yapýlarýn yapým maliyeleri , bu depolar birde her biri ayrý ayrý nakit akýþý üreten iþletmeler.

üstüne yapýnýn yýllýk kira bedeli ileriki yýllara göre indirgenmiþ nakit akýþlarý ve Kapitalizasyon oraný dedikleri hesaplama da önemli.

bu yýl depolara yapýlan zam oranýný da tüfe kadar olmalý. bazýlarý tüfe +üfe /2 anlaþmalý

depolarýn kira oranlarý arttýðý için Kapitalizasyon çarpanlarýda ona göre olacaktýr. Syg.