bir kaç aylýk goy goy yeter, biraz da reel duruma bakalým, aþaðýda son 3 yýllýk mali tablo verileri var kýsaca açýklayalým neredeyiz görelim;
burada amacým trendin nereye doðru gittiðini göstermek, tablonun saðýnda ilk bölüm Nurol Ýnþaat dahil toplam borçlarý karþýlayabilme kapasitemizi, ikinci bölüm Nurol Ýnþaata olan borçlarý çýkardýðýmýzda borçlarý karþýlayabilme gücümüzü gösteriyor.
2015 yýlýnda inþaatlarýn sürekli maliyet yaratmasý ve henüz ortada bitmiþ daire olmamasý nedeni ile alacaklarýmýza ait tutarlarýn düþük olduðunu görüyoruz. Burada dikkat edilirse stoklarda maliyet bedeli ile satýlmayý bekleyen fakat henüz teslim edilmemiþ daireler var, yani kýsacasý ertelenmiþ gelirlerin karþýlýðý ile kredi borçlarýnýn kaynaðý. Nurol inþaatýn hakediþ bedellerini de eklersek 2105 yýlýnda defter deðeri üzerinden eksideyiz. Fakat bunu ana sebebi borçlarýn reel, daire ve ticari ünitelerin ise maliyet bedeli ile bilançoda görünmesi. Nurol inþaata olan borçlarý ayýrýrsak 77 milyon artýdayýz.
Hemen ardýndan 2016 yýl sonuna geçiyoruz ve Nurol Tower'ýn deðerlemesinin gelmesi ile güncel rakamlar ile aktiflerimizde yer almaya baþlýyor, ayrýca nurol park inþaatý da yavaþ yavaþ bilançoda kendini göstermekte. Tabi buna ek olarak hem banka kredileri hem de Nurol Ýnþaata olan hakediþ borçlarýmýz da artmakta çünkü inþaat maliyet hýzý satýþ hýzýnýn ve tahsilatlarýn gerisinde. Fakat þirket varlýklarýna baktýðýmýzda Nurol Ýnþaata olan borçlar dahil edilse bile borcu karþýlama kapasitesi negatiften pozitife dönmüþ durumda. Burada dikkat edilmesi gereken durum, yatýrým amaçlý gayrimenkuller artýk gerçek deðerinde olduðu için ya kira geliri ile nakit saðlanacak ya da satýþ yolu ile yüksek nakit giriþi ama çok düþük kar yüzdesi elde edilecek. Þirketin kira geliri hedefi olduðunu biliyoruz ya da hala politikasýnýn bu yönde olduðunu tahmin ediyorum, ha Nurol GYO bu, bakarsýzný politika deðiþir ona bir þey diyemem fakat nakit bazlý düþünürsek sonuç deðiþmeyecek.
Gelelim 2017 sonuna, bakalým elimizde ne var ne yok, artýk inþaatlar bitti bundan sonra her nakit giriþi borç azaltmaya yönelik büyük katký saðlayacak ve özellikle Nurol Park satýþlarý hem nakit akýþýna brüt kar'a da pozitif katký yapacaktýr. Bu da zaten bilançoda kendini gösteriyor. Dikkat edilirse daire teslimleri ile birlikte 100 milyon Tl nin altýna düþen ertelenmiþ gelirler ki bunlar fiili nakit çýkýþý deðil daire teslimi ile kapatýlýyor ve buna ek olarak yýl sonu deðerlemesi ile fiili deðerine ulaþan daire ve ticariler de satýlmasý durumunda nakit getirme kapasitesini bir hayli yukarý çekmiþ durumda. 2015 ve 2016 ile kýyaslandýðýnda ise hem nurol inþaat dahil, hem de hariç borç ödeme kapasitemizin daha da iyileþtiðini görüyoruz. Ayrýca 2018 yýlý ilk çeyreðinde de potansiyel olarak deðerlenmesi beklenen ki çoðu Nurol Life projesidir muhtemelen deðer artýþ kazancýný bilançoya yansýtabilir, tabi deðerleme yapýlýp yapýlmayacaðýný bilmiyoruz þu an için.
sonuç itibari ile þirketin elinde borçlarýný çevirebilecek varlýklarý yeterince var, burada esas sýkýntý þirketin kar edip etmemesi deðil, ihtiyaç halinde bunlarý nakde çevirebilmesi. 3 yol var ilk ikisi kýsa vadede olabilecek gibi bence görünmüyor. Bunlar yatýrým amaçlý gayrimenkullerin kiraya verilip nakit yaratýlmasý veya satýþ yapýlarak nakde çevrilmesi. Ülke ekonomik durumu da göz önüne alýnýrsa bu kolay bir durum deðil. Burada avantajýmýz nedir, Nurol inþaat gerekirse borçlarýný öteler, banka borçlarýna odaklanmak yeter. üçüncü yol ve bence en güzeli de toplu bir satýþ veya otel anlaþmasý gibi eldeki gayrimenkulleri bir bütün olarak deðerlendirebilme imkanýnýn hayata geçirilebilmesi. Uluslararasý ortaklýklar ile bu pekala mümkün ve bence þirket de bunun için mutlaka görüþme ve fýrsatlar kovalýyordur (tahminim bu yönde yoksa herhangi bir bilgim yok).
Kýsaca durumumuzu bir özetleyeyim dedim, artýk herkesin tuttuðu kendine bu saatten sonraben finansçý GM'ye güveniyorum, patlat bir KAP bildirimi oteldir, satýþtýr þanýn yürüsün ne de olsa hedefiniz KY, unutmadýk arþivlerde yazýyor...
Nrl MT.PNG
not: peþin ödenmiþ giderler ve kur farký etkisi dahil edilmemiþtir.
Alýntý yaparak yanýtla
Originally Posted by buchephalos
Yer Ýmleri