şu anda ev almak ne kadar doğru bir yatırım

[Ahmetg]

1999 öncesi yapılan binaların yarısının risk taşıdığını ifade eden çevre ve şehircilik bakanı mehmet özhaseki, “türkiye’nin yarısını neredeyse yok edeceğiz. yerine koyacaklarımız 100 sene 200 sene yıkılmayacakâ€� dedi.

" bugün ülkemizde 20 milyon civarında yapı stoku var. 1999 sonrası yönetmeliklere göre yapılan yapıların büyük bir çoğunluğunu sağlam kabul ediyoruz. öncesinde yapılan yapı stokunun civarı 15 milyon civarında. bunların da en az yarısı risk taşıyor. 7.5 milyon bağımsız birimin yenilenmesi ve dönüşmesi lazım. "

[Ahmetg]

Hocam, Ben diyorum ki NY da var. Orasi da Istanbul'un bin kati GSMH uretiyor. Siz kalkip, Istanbul ile NY u mu kiyasliyorsunuz? Cahil lafini latifeyle yazdim, siz israrla beni dogru cikarmaya mi calisiyorsunuz simdi de...

Begenmediginiz Ispanya ile Turkiye arasinda en az 100 sene medeniyet seviyesi var. Bence bu yazdiklarinizi buraya post etmeden once bir defa okuyun.

Vesselam....

NY civarinda iki degil 3 BUYUK havalimani var

ne dedigin dogru ne anlaman dogru ne cevabin dogru

deveye sormuslar.....

[discretus]

bu "kaç tane havaalanı var" muhabbeti anlamsız.

baş sorumlu olan akp bile sonunda kabul etti, rezil bir şehir haline geldiğini istanbul un. her gün içinde yaşamayan bilemez, uzaktan "istanbul süper " tarzı yorumlar manasız. halk görüyor artık gerçekleri.

bariz işte, net açık ortada her şey. köy halini almış bir şehir var son 15-20 yılda.

[freesky]

NY civarinda iki degil 3 BUYUK havalimani var

ne dedigin dogru ne anlaman dogru ne cevabin dogru

deveye sormuslar.....

[umutabi]

Betondan başka bir enstrümana yatırım gözüyle bakmayan betoncu Tebernüş kireçci bile kira çarpanlarının İstanbulun bir sürü bölgesinde yüksek olduğu ve bunun düzelmesi gerektiği konusunda beton düşmanı bizlerle aynı fikirde. Amma velakin şimdi istanbul GÖKTÜRK te milyon Dolarlara satılan dairelerin kira çarpanlarının 40-45 yıllara vurduğunu söylesem AMERİKALI gelip İSTANBUL bedava ABD şöyle falan diye ahkam keseceği gibi birde kendince bize geri zekalı muamelesi yapacak . Neyse umarım yine atlamaz mevzuya.


Türkiye'de ABD'deki gibi mortgage krizi neden yaşanmaz?
Türkiye'de ve İstanbul'da emlak fiyatlarının düşeceğine yönelik çok yüksek beklenti var. 3-5 yıl ABD'de okuyup biraz da İngilizcesi olan bir çok düşünür (!) ve ekonomist ABD'deki mortgage krizinin bir benzerinin Türkiye'de de yaşanacağını iddia ediyor.
FacebookTwitterLinkedIn

Türkiye'de emlak balonunun patlayacağı ilk olarak 2006 yılının ikinci çeyreğinde ciddi olarak dillendirilmişti. 1990'lı yıllarda bırakın konut kredisini en muteber sanayicilere yıllık yüzde 20 faizle döviz bazlı kredi kullandırılırdı. En muteber müşteriye 36 ay vade yapılırdı. Ama çoğu zaman vade 24 ayı geçmişti. Yıllık döviz faiz oranları da yüzde 20'lerdeydi.

Konut kredisi rüzgarının başladığı 2003 yılında konut kredisi bakiyeleri 600 milyon dolar seviyesindeydi. Tamamına yakını da döviz bazlıydı. TL bazlı kredi yok denilecek kadar azdı. Bankalar TL bazlı konut kredisi vermeye başladılar. Konut kredisi faizleri düşüş eğilimine girdi. 2005 yılı sonuna geldiğimizde konut kredisi faiz oranları 0.99-1.07 bandındaydı. 1960'lı yıllarda Emlak Bankası'nın kullandırdığı yıllık yüzde 4 faiz oranlı kredileri saymazsak -o dönem için- son 40 yılın en düşük faiz oranlarıydı.

Düşük faiz oranları 2006 yılı Mayıs ayına kadar devam etti. Hafızalarınızı biraz zorlayın. 2006 Mayıs ayında ne olmuştu? Danıştay saldırı. Danıştay saldırısından sonra faiz oranları tekrar yükselişe geçti. İlk kitlesel "emlak balonu" söylemi öyle başladı. O tarihten bu yana da emlak balonu hep gündeme gelir.

Ekonomi tarihçileri dünyada ilk balonun Hollanda'daki lalelerle başladığını söylerler. Dünyada bilinen ilk emlak balonu ise ABD'de yaşanmıştır. Florida'da. 1929 ekonomik bunalımı da temelde bir mortgage krizidir.


ABD'de emlak krizi nasıl patlak verdi?

1920'li yıllarda Floridalılar bölgede kış şartlarının kuzeydeki eyaletlere göre daha iyi olmasına, taşımacılık problemlerinin çözülmüş olmasına dayanarak Florida'daki gayrimenkullerin değer kazanacağını düşündüler.

Eyalette Florida'nın bir tatil cennetine dönüşeceği inancı hakimdi. Bu durumda o gün aldıkları toprakların gelecekte birkaç kat değerleneceğini düşünenler hiç de az değildi. Halkın büyük çoğunluğu bu inançla gayrimenkule yatırım yaptı.

Ancak 1928 yılının 18 Eylül'ünde hiç hesapta olmayan bir tropik kasırga 400 insanın ölümüne, binlerce evin hasar görmesine ve tonlarca deniz suyunun yatları parçalayıp sokaklara taşmasına neden oldu. Satın alınmış olan gayrimenkuller satılmaya çalışıldı. Ancak değerinin çok altına bile satılamadı. Bu durum bir spekülatif balonun patlayışıydı.

1929 ekonomik çöküşü Florida'daki spekülatif balonun patlamasıyla başladı. Florida gayrimenkul piyasasının dünyada en oynak olduğu noktalardan biridir. 1928'dan bu yana bir kaç kez patlamışlığı vardır. Önümüzdeki yıllarda yine patlayacak. Florida'dan ev almış olan Beyaz Türklere şimdiden söyleyeyim.

Bunları neden bu kadar detaylı anlatıyorum. Çünkü geçmişi bilmeden geleceği anlayamayız. Geçmişi ne kadar iyi bilirsek geleceği de o kadar iyi anlarız. Tarih okumanın yararları şunlardır: a) Olaylar arasında neden sonuç ilişkisi kurabiliriz. b) Olayları şartlara ve koşullara göre anlama şansı yakarız.

Türkiye'nin 1 numaralı emlak ve konut sitesi Buraya tıklayınız da Emlak'ta nostalji köşesini bunun için açtık. Merak edenler Buraya tıklayınız adresinden ulaşabilirler. 1929 yılına kadar yayınlanan emlak haberlerine ve ilanlarını okuyabilirsiniz.

Türkiye'de ise durum daha özel. ABD ile Türkiye'yi emlak piyasası açısından karşılaştırmak doğru olmaz. Türkiye'de belirleyici olan siyasal istikrardı. Başkanlık sitemiyle bu sorun da aşıldı.

Geriye kalan ya da sonradan ortaya çıkan tek sorun ise dünyada yaşanacak ekonomik kriz. Faiz ve döviz kısa vadede daha cazip hale gelir. Bu fiyatların yukarıya gitmesini engeller. Normal koşullarda maliyetler artar. Bu maliyetler kısa dönemde fiyatlara yansımasa da uzun dönemde yansır.


Şimdi gelelim Türkiye'de neden ABD tarzı mortgage krizi yaşanmayacağına...


1) ABD'de arazi de arsa da bol. Arsa genel bir yatırım enstrümanı değil. Türkiye'de ise arsa kıt. Mevcut toprakların yüzde 80'i hala devlette.

2) ABD'de yaygın olarak çelik ve ahşap ev yapılır. Projenin başı ile sonu arasında en fazla 6 ay vardır. Türkiye'de ise evler betonarme yapılır. Ortalama imalat süresi 36 aydır. ABD'de kullanılan inşaat teknolojisi ile kısa sürede arz fazlası meydana gelebilir. Türkiye'de ise arz fazlasının oluşması zaman alır.

3) Türkiye'de tüm geleneksel söylemler ev sahipliği üzerinedir. Ev sahibi olmak askerlik borcunu yerine getirmek kadar kutsaldır. Aile ve sülale içi tüm söylemler ev sahipliği üzerinedir. ABD'de ise insanların ev sahibi olmasının hiç bir önemi yoktur. Bir "değer" değildir.

4) ABD'deki 2008 mortgage krizi temelde emlaktan kaynaklanan bir kriz değildi. Kullanılan konut kredilerinin ikinci elde tahvil olarak ihraç edilmesinden ve bunun üzerine türev piyasalarda geliştirilen ürünlerden kaynaklanan bir krizdi. Bu detayı çok iyi anlamak gerekiyor. İnşaatçılar ve bankalar el ele verip finansal ürünlere malzeme olsun diye arz fazlası oluşturmuştu. Türkiye'de ise konut kredisi piyasası sağlıklı gelişti. BDDK bu konuda ciddi düzenlemeler yaptı.

5) Son 1 yıldır bankalar konut kredisi bakiyelerini azaltma yoluna gittiler. Yılbaşında 60 milyar TL'nin üzerinde olan konut kredileri bakiyeleri yıl sonunda 50 milyar TL seviyelerinde olacak.

6) ABD'de konut kredisi vadeleri uzundur. Genelde 20-20 yıl konuşulur. Bizde ise konut kredilerinin vadesi kısadır. Bankalar genelde 10 yıl kredi kullandırır. Tüketici tercihleri ise 60-72 ay arasındadır. Erken kapatılan kredi sayısı azdır.

7) Konut sahipliğinin bir "değer" olarak algılanmasının devamında konut kredisi taksitlerini ödeme sadakati yüksektir. Ödenmeyen konut kredisi oranı düşüktür. İnsanların önceliği taksitleri ödemek üzerinedir.

8) Bu kadar balon söylentisine ve dünyada, bölgede bu kadar yaşanılan sıkıntıya rağmen konut fiyatları geri gitmiyor. İnsanlar kısa vadede para ve sermaye piyasalarının daha çok getiri sağlayacağını bilmesine rağmen yatırım için aldıkları evleri satmaya yanaşmıyor. Kısa vadede alternatif yatırım enstrümanlarından getiri sağlasa bile uzun vadede emlak kadar getiri sağlayamayacağını biliyor. Özellikle ekonomistleri ciddiye almıyor. Ciddiye alınmayan ekonomistler daha agresif analizler yapıyorlar. Iskalayıp duruyorlar.

9) Türkiye'de insanların emlak okur yazarlığı yüksek. Başta kira çarpanı olmak üzere emlakla ilgili gelişmeleri anında takip edebiliyor. ABD'de bu imkan yoktu. Emlak yatırımcıları tüm gelişmeleri anında öğrenebiliyor.

10) Bölge ülkelerde yaşanılan gelişmeler gelecek 10 yılda Türkiye ve İstanbul'da ev sahibi olmayı özendirecek. Yabancılar -özellikle Araplar- geçmişe oranla çok daha fazla alım yapacaklar.

11) Her fırsatta belirttiğim gibi gayrimenkulün "ihtiyaç" boyutu vardır. Bunun para ve sermaye piyasalarının mantığı ile anlayamazsınız.


Emlak yatırımının önündeki sıkıntılar ne?


1) Konut, dükkân ve ofislerde oluşan arz fazlası. Arz son 1 yıldır azaldı. Satışa çıkartılan yeni proje sayısı az. Geçmişin arz fazlası yavaş yavaş eriyecek.

2) Sektörün ilk 20 şirketinde borç yükü fazla. Önceki yazılarımda da belirttiğim gibi 2016 yılı Ocak ayından itibaren finansal giderleri şantiye ve genel giderleri geçti. Ama bankalar projelerde kredi kullandırdığı için bir şekilde o projelerin tamamlanmasından sorumlu.

3) Emlak okur yazarlığının zayıf olduğu lokasyonlarda yüksek kira çarpanı ile işlem gören ev, dükkân ve ofisler var. İstanbul'da son aylarda yaşanılan düzeltme kira çarpanı yüksek semtlerde. Emlak okur yazarlığı arttıkça bu sorun da aşılır.

4) Metro ve ulaşım projeleri açıklanıyor. Gerçekleşmesi çok uzun yıllar alıyor. Başta ulaşım olmak üzere sağlık ve eğitim yatırımlarının daha kısa sürede tamamlanması gerekiyor. Yatırımlar geçmiş yıllara göre daha hızlı gerçekleştiriliyor. Bunu kabul etmek gerekir. Ama açıklanan her yatırım beraberinde yüksek beklenti oluşturuyor. Fiyatlara yansıyor.


Sonuç: Dünyanın şerefiyesi en yüksek ülkesinde yaşıyoruz. Bu ülkenin her santimetrekaresi kıymetli. Bunun değerini bilelim. Ekonomistleri okuyun ve dinleyin. Ama fazla ciddiye almayın. Bunlar ABD ile Türkiye arasındaki temel farkları bile bilmeyen uzmanlar. Emlak üzerine doğru çıkan bir analizlerini gösterin.

Para ve sermaye piyasalarında kısa vadede fırsatlar olabilir. Ama unutmayın dolar başta Bitcoin olmak üzere coinlerin baskısı altında. Coinler ABD dolarının sonunu getirecek. ABD petro-dolar üstünlüğünü kaybetmemek için Türkiye ve bölgede çok ciddi ataklar yapacak. Ayrıca ABD başta olmak üzere gelişmiş ekonomileri bekleyen tahvil krizi da öteleniyor.

Dünya çok çalkantılı dönemden geçecek. Moralinizi bozmayın. Canınızı sıkmayın. Ekonomistleri, finansçıları ve bankacıları dinlerseniz dünya batacak. Siz rahat olun dünya batmaz. Bunların daha fazla para kazanması için böyle demesi gerekiyor. Herkes doğal olarak işini yapıyor. Yapacak.

Hayat devam ediyor. Bunu asla unutmayın. Dünyada bu dönemler insanların ailelerine, sevdiklerine, çocuklarına daha fazla vakit ayırması gereken dönemler. Başta sağlığınız olmak üzere sahip olduğunuz değerlerin kıymetini bilin.

http://www.tebernuskirecci.com.tr/tu...maz-99699.html

[umutabi]

Bu arada Tebernüş hazretleri 3) Emlak okur yazarlığının zayıf olduğu lokasyonlarda yüksek kira çarpanı ile işlem gören ev, dükkân ve ofisler var. İstanbul'da son aylarda yaşanılan düzeltme kira çarpanı yüksek semtlerde. Emlak okur yazarlığı arttıkça bu sorun da aşılır.


diyorda benim bahsettiğim İstanbul/ Eyüp /Göktürk bölgesi eğitim düzeyinin İstanbul ortalamasına göre en yüksek olduğu bölgelerinden biridir. Bu konuda elimde yapılmış bir araştırma yoksada yakın çevremde gözlemlediğim için böyle olduğunu düşünmekteyim. Ama gel görki BETON burada A .. ı G... tü dağıtmış , kira çarpanları dediğim gibi 40-45 yıllara ulaşmış durumda. (tebernüş bunun 20-25 olması gerektiğini söylüyor) Eee! bu kadar eğitimli insanın bol olduğu bir yerde emlak okur yazarlığı bu kadar düşük olabilir mi ! Sormak isterim Tebernüş beye `buda`mı gol değil `!...

[Ahmetg]

ABD de fiyat kira orantisinin negatif oldugu bir suru emlak yatirimi var

Negatif ne demek?

Yani nakit akisinin negatif oldugu yatirimlar

Eee millet delimi negatif nakit akisinin yani zarar eden bir gayrimenkulu yatirimci neden alsin?

Aliyorlar cunku o gayrimenkulun degerinin artacagini tahmin ediyorlar

Son cumleyi 5 defa okuyun

Istanbul da kiralar evin fiyatini 45 yilda odermiste bilmemneymis

ABD de negatif kira kisi diyorum yani sonsuza kadar kiralasan evin fiyatini cikarmiyor

Demekki neymis; gayrimenkul alirken kira carpani tek faktor degilmis baska faktorlerde varmis

Mesela bir ornek

https://www.biggerpockets.com/forums...ositive-equity

Egitim

[discretus]

ilk önce gerçeklerle yüzleşmek gerek: istanbul tam bir köy halini aldı. köye yatırım yapmak isteyen elbette yapar, ancak son zamanlarda artık herkes net görüyor ki istanbul un problemi başka: sürdürülemez yoğunluk ve yeşili BİTİRİLMİŞ bir ortam. trafik ve asayiş problemleri zirvede. tam bir rezalet. bu noktadan mutlaka geri donmeye calışacaklar, belki fiyatlar daha da artacak zira emsalleri dondurma gibi bir yola sapmak zorunda kalacaklar, hemen olmasa bile. boşu boşuna ahkam kesmiyorlar ve yalandan "ecdadımızın şehri bu" filan tarzında gaz alma sözleri değilse eğer söyledikleri.

yani köprünün altından çok sular akacak daha. istanbul un nasıl bir formata dönüşeceği henüz belli değil. daha iyi bir şehirleşme olabilir gelecekte, ama çok uzun yıllar bu problemler devam edecek. halkın fakirleşmesini de unutmamak gerek. şu anda bir çok parametre her açıdan sürdürülemez.