Originally Posted by
temel analiz 1
Deðerli MÝPAZ hisse sahipleri,
Arazinin yerini, konumunu bilen biri olarak düþüncelerimi yazýyorum...
Arazinin yerini ve son zamanlarda bölgesindeki geliþmeleri Faaliyet Raporundan da okuyabilirsiniz.
Öncelikle þu sorularý kendimize sormalý, vereceðiniz cevaplara göre hisseyi ya tutmalý yada satmalýyýz:
1- hastane ve liselerin çok yakýnýnda, TEM e yakýn,YSS ve OG Köprülerini birbirine baðlayan Kuzey Marmara Otoyolunun hemen hemen komþusu ve devasa büyüklükte ÝMARSIZ bir arazinin, tarlanýn m2 si kaç TL eder...(þimdiki fiyatý)
2- Habitat alaný olarak kalmakla beraber, üzerinde belli yüzdelerde yapýlaþma izni veren ve arsa haline gelen yerin m2 fiyatý kaç TL eder...(Nazým Ýmar Planý sonrasý fiyatý)
Ben ilgili belediyelere ve MÝPAZ Y.Ý.Yetkilisine sordum, ama söylemediler... Bazý arkadaþlarýn ifadesine göre,NÝP sonrasý, arazinin
%30 u Arboretium Alaný(Sarýyer Atatürk Arboretium u benzer)
%20 si günübirlik tesis alanlarý, yani ticari üniteler, restoran, cafe, büfe gibi tesisler yapma hakký
%20 si hobi bahçeleri, sosyal tesisler ve benzerleri
Kalan % 30 bir kýsmý þu, bir kýsmý bu gibi þeyler, sanýrým...Ama arkadaþlarda tam anlayamamýþlar...
Arazi 2.093.000 m2 idi... Tüm tapu MÝPAZ a ait olmakla birlikte 1.720.521 m2 kendisine, kalan 370.000 m2 haklarý ise eski arsa sahiplerine aittir..
NÝP ve sonrasýnda, Pendik Belediyesinin yapacaðý 1/1000 lik Uygulama Ýmar Planý sýrasýnda arazinin %35-%40 kadarý, altyapý vb. nedenlerle Belediye ye geçer, geriye MÝPAZ a %60 veya %65 kadarý kalýr..
1.720.521 m2 nin % 40 ýnýn kesileceðini varsayalým..1.032.312 m2 ÝMARLIARSA kalýr...
Bu durumda en önemli soru ARSANIN ÝMAR NÝTELÝÐÝ olacaktýr... Yani konut imarýmý, konut+ ticari imarýmý, yoksa ticari Ýmar mý, yoksa baþka bir isimli Ýmar mý?
Üzerinde Arboretium, günübirlik iþletmeler ve para kazandýracak hobi bahçeleri, sosyal tesisler yapma hakký verilirse, arsanýn imarý: TÝCARÝ olabilir.. Danýþtýðým emlakçýlar bu þekilde ifade ediyorlar, ama herkes bu hususu araþtýrsýn, soruþtursun... BU HUSUS ÇOK ÖNEMLÝ OLACAKTIR... Çünkü arsanýn niteliðinin TÝCARÝ ARSA olmasý arsanýn deðeri için çok önemli olacaktýr..
Ýmar sonrasý (370.000 m2 lik hak sahiplerinin % 60 ý 222.000 m2 kalacaktýr)
Tapusu MÝPAZ da olduðu için 1.032.312 + 222.000= 1.254.000 küsür m2 ÝMARLI ARSANIN, yukardan Belediye ile konuþan arkadaþlarýn ifadelerinden çýkardýðýma göre:
%30 u yani 376.000 m2 sine Arboretium yapýlabilecektir. Giriþ ücretli olacaktýr(örnek Sarýyer Atatürk Arboretium u) Bu kýsýmda gelir býrakacaðý için TÝCARÝ ÝÞLETME sayýlabilir..Bu durumda imarý da TÝCARÝ olabilir..(Veya baþka bir isim)
%20 si yani 250.000 m2 sine günübirlik ticari iþletmeler yapýlabilecektir...Yani cafe, restoran, pastahane, büfe ...(belki havuz, fitness salonlar, spor sahalarý ve benzerleri) Bu nedenle bu kýsmýn imarý da gelir býrakacaðý için TÝCARÝ olacabilir..(veya baþka bir isim)
%20 si yani 250.000 m2 si hobi alanlarý, hobi bahçeleri imarý geldiðinde bu kýsmýn imarý da TÝCARÝ denilebilir.Çünkü hobi alanlarý derken, örneðin bovling salonlarý, çocuk oyun alanlarý, lazer arena, 3D-6D film salonlarý, internet kafeler, atari salonlarý ve benzerleri, bitki yetiþtirme amaçlý ekme/biçme amaçlý 300-500 m2 arsa kiralama... Bunlarda gelir býrakacaktýr ve imarýný bu nedenle TÝCARÝ ÝMAR diye tanýmlamak gerekebilir...(belki baþka bir isim)
Geri kalan %30 luk kýsmý arkadaþlarýn yazdýklarýndan çýkaramadým.. Bu nedenle bu kýsým için birþey söyleyemiyorum; ama muhtemelen sosyal tesisler, yeþil alan, göletler, havuzlar gibi ayrýlmýþ olabilir, bunlarda gelir býrakabilir...
Netice olarak þunu ifade etmeliyim ki, yukarda yazdýklarým söylentilere göre tahminlerimdir.. Kesin deðildir.. Bazý arkadaþlar yorumlamamý istediði için düþüncelerimi paylaþtým...Doðru çýkmayabilir ... ASKI sonrasý MÝPAZ ýn açýklamasý esas alýnmalýdýr...YUKARDA TAHMÝNLERÝME BAKARAK NE ALINIZ NE SATINIZ....
Þu husular ise kesindir...MÝPAZ YÖNETÝMÝ bu NÝP çalýþmasýnýn detaylarýný bilmek durumundadýrlar... Beðenmedilerse itiraz etmiþ olmalýdýrlar, beðendilerse ses çýkarmayýp beklemede kalmýþlardýr...Tabi bunlarý biz ortaklarýna açýklamadýlar, KAP ta yayýnlamadýlar ve olaðandýþý hareket sorusuna cevap verirken bu konulardan bahsetmediler...
Þu husus ise benim için önemli: MÝPAZ sözkonusu NÝP çalýþmasýný bildiði halde, bu Ýmar çalýþmasýný beðenmemiþ olsa, geçen yýl yanlýþ hatýrlamýyorsam 250.000 m2 civarý ve bu yýl 148.000 m2 araziyi hak sahiplerinden neden satýn aldýlar?
Habitat alaný izi kalmakla birlikte, üzerinde danalarýn otladýðý, eteklerinde çadýrlar kurulu tarla yerine, üzerinde yapýlaþma izni veren, gelir getirici tesislere, uygulamalara izin veren bir Nazým Ýmar Planý geçsin, bilahare PLAN TADÝLATLARI yaptýrarak, talep ederek Ticari unsurlarý daha olumlu hale getiririz, düþüncesi olabilir..
Ýkinci bir husus, daha öncede ifade ettiðim gibi, sözkonusu NÝP nýn onaylanacaðýný ve/veya onaylandýðýný düþünenler hissede pozisyon almýþ, 1.20-2.40 hareketini yapýp, þimdi askýyý, MÝPAZ ýn açýklamasýný bekliyor olabilirler...
YUKARDA yazýlan hususlarý biliyor, danýþmanlarýna inceletiyorlardýr...Kafalarýndaki fikri hissenin geleceðinde uygulayacaklardýr...
Ben þahsen arsa/imar uygulamalarýný çok iyi bildiðim için, m2 si 10 TL eden yerlerin 3-5 yýl içinde m2 si 5.000-10.000 TL ettiðini yaþayarak öðrendiðim için, ÞEHRÝN BÝTTÝÐÝ YERDE TARLA ALMANIN NE KADAR KARLI BÝRÞEY OLDUÐUNU yaþayarak bildiðim için ve Doðan grubunun 15 Temmuz sürecindeki pozitif tutumunu hükümet iliþkilerinde olumlu olacaðýný düþündüðüm için MÝPAZ a 18 Temmuz sabahý 0.60 lardan yatýrým yaptým...
Her koyun kendi bacaðýndan asýlýr.... O bunu dedi, þu bunu dedi diye asla yatýrým yapýlmaz...Bu nedenle asla yatýrým tavsiyesi deðildir...
Alýntý yaparak yanýtla
Yer Ýmleri