şu anda ev almak ne kadar doğru bir yatırım

[KaraKemal]

M2 si 2500 $ dan gitmiş. Vayy be bir zamanlar 15000$ a ulaşmıştı. Nerde o eski güzel günler.



Mi 9T Pro cihazımdan hisse.net mobile app kullanarak gönderildi.

metrekare hesabı öyle değil, yani inşaat metrekaresi üzerinden yapılmaz- Gross Leasable Area üzerinden yapılır.. 205 için toplam GLA 130 bin m2 (bunun kabaca 90 bini kule katları, 40 bini yatay platform).. yataydaki kısım min %25 iskonto ile hesaplanmalı, sonuçta 4.600 usd/m2 gibi bir fiyat çıkıyor

bu pazarlığı bir seneden fazladır yakından takip ediyorum, 2019 başlarında imza atılmak üzereydi ama çin devleti engel oldu- çin şirketlerinin yurtdışında gayrimenkul yatırımı yapmaması şeklinde (TR'yi tek başına hedef alan bi karar değil, tüm dünya için geçerli olmak üzere).. bi kaç hafta evvel bu resmi engel kaldırıldı ve yarıda kalmış pazarlıklar tekrar masaya geldi.. yeşil gyo ilk açıklaması sürpriz değildi, ama son imza atılmadan bu tip işlemler açıklanamaz (muhtemelen borsa tahtasını manipüle etmek içindir).. umarım satılır, konuşulan 4.600 usd/m2 şu an için çok çok iyi bi fiyat- bu kadar büyük bi m2 olduğunu düşünürsek, all-times-high bi rakam tek işlemde nominal değer olarak

kanyon'un yanındaki telra binası 9 bin, QNB Finansbank binası (kristal kule) 7 bin usd/m2 ile satılmıştı, 2014 öncesi en iyi piyasalarda.. o yüzden eski rayiç 15 bin diye bi şey yok, küçük m2 perakende işlerde belki tek tük >15 bin usd işlem geçmiş olabilir, lakin rayiç en iyi 10 bin gördü diyebiliriz ortalama olarak.. cadde'nin ücra köşesinde safir 6-7 bin euro ile başlamıştı ve iyi gidiyordu, mal sahibi fiyatı 9-10 bine sürmek istedi (yanlış hareket: at beslenirken- kız istenirken ..) fiyat yükselince satamadı, sonra piyasa bozuldu, talep kalmadı zaten.. 205, merkezi iş aksı olan büyükdere caddesi'nin en merkezi yeri, ofis piyasasısı adına en birincil gösterge- 205 satışı (gerçekleşirse) piyasanın rayicini belirleyici işlem olacak.. (özet olarak: dolar bazında zirvenin %50- %55 altına dibi işaretlemiş olacak),

[KaraKemal]

avm piyasası daha farklı.. ofislerde 15-18 yıl kabul edilen kira/amortisman süresi dükkanlarda 11-12 yıl kabul edilirdi (2018-öncesi faizlerde).. mesela m.gülay (citi'es sahibi) ümraniye- meydan avm'yi 11,5 yıllık kira çarpanıyla satın almak için 230 milyon dolar ödemişti 6 sene evvel

daha kötü piyasalarda daha düşük çarpan olur, mesela ticarilerde <10 yıl çarpan iyi fiyattır kiracılı dükkanda.. ofis piyasası biraz daha güvenlidir <13- 14 yıl çarpan ofiste.. uzun vadede güvenilir kira getirisine sahip a+ segment yani iyi kiracılı yerlerde.. tabii, ev daha farklı.. doğal bi talebi vardır konut segmentinde, nüfus artışı vardır- göç vardır- evlenen/ boşanan vardır, ve herkes akşam gidecek, bir çatının altına kafasını sokmak durumundadır: doğal talep.. o yüzden konut çarpanı daha yüksektir, şu an <20 yıl çarpanı fırsattır (bence, ytd)

konutun doğal bi talep bazı vardır ama ofiste/dükkanda bu yoktur- bu segmentlerde ekonomik istikrar algısı dominant faktördür.. bi iş kurucam, para yapıcam, arada kirayı ödücem.. dükkan açtın, döner ekmek satıyon 20 m2 alanda, lakin yanlış yerde açmışsın, hiç satış yok-- dükkanı kapatır gider 3-6 ay içinde.. benzer ofis kiracısının kapatması diyelim 6-12 ay sürer, sonunda tahliye eder ve 2 aylık kira borcu bırakır tipik olarak.. biraz daha yüksek çarpanı olması normal ofis/ticari

90'larda çarpanlar 10 yıla gelmiş- altını görmüştü, evet.. %70 enflasyona mukabil faiz %120 yazıyordu, gayrimenkul fiyatları enflasyona yakın gidiyordu ama biraz altında %50- 60 gibi.. reel faiz çok cazipti, ev satıp/ parayı faize koyan 3 sene sonra aynı evden 2 tane alabiliyordu.. fiyatlar satış baskısı altındaydı, yine de enf.hedge idi.. o zamanlardan, o reel faizden kalma bi fiyatlama 10 yıl efsanesi, o şartlar referans olamaz artık.. (10 yıl süreyle %70 enflasyon istikrarlı trend.. arada '94 & '01 gibi dip çalışmaları vs dünya ekonomi tarihi case study olarak unik, bir sefere mahsus

sonradankeri, bütün dünyada enflasyon düştü, küreselleşmeyle beraber her yerde enf. tek haneye indi (en son TR'de düştü, TR son demine kadar enflasyon için direndi, artık başka kimse kalmadı- sen de gel dendi TR ekonomisine ve enflasyon tek haneye düştüğünde yıl 2004 idi- nerdeyse 40 senedir süren çift hane kronik enflasyon düşmüştü tek haneye).. esasen ortada ne merkez bankasının, ne akp hükümetinin, ne imf/derviş programının, ne serdengeçti'nin özel bi başarısı vardır.. bütün dünyada enflasyon düşmüştür- internet- cep telefonu vs yükselen e-verimlilik, düşen gümrükler, ucuz çin malları vs bütün dünyada enflasyon tek haneye düşer (brezilya- rusya vd bütün EM dahil).. anca bundan sonra TR'de de tek haneye düşer enflasyon
- ulan bu saçmalığı daha ne kadar sürdürücen? diye soran dış unsurlar zoruyla falan gibi

2007-2008 dönemine kadar tek hane devam etti, amma velakin kiralar %20 üstü gidiyor, katılık gösteriyordu, bir türlü kira artışı hızı dizgilenemedi 4 sene falan, ev sahipleri ancak küresel kriz vuku bulunca biraz esneklik gösterdi, sonra artışlar enflasyona endekslendi, %6-7 bandına oturdu.. son kur/faiz volatilitesi esnasında %10 üstüne çıkmadı (tuik verisi).. 10 yıldan fazladır %7-10 bandında istikrar kazandı 'gerçek kira artış oranı'

.

[trust06]

Finans Merkezi hızlanır artık.
O civarlarda ev alanlar zengin olurlar bakarsınız.

https://www.haberturk.com/son-dakika...539475-ekonomi

[butlan]

2300₺ içinde kiracı olan eşyalı daire 380000 ₺ ‘ye satılık. 2+1 90 m2 Kira çarpanı olarak alınır mı sizce? Ev son katta. Antalya merkezde.


Tapatalk kullanarak iPhone aracılığıyla gönderildi

[diproyal]

2300₺ içinde kiracı olan eşyalı daire 380000 ₺ ‘ye satılık. 2+1 90 m2 Kira çarpanı olarak alınır mı sizce? Ev son katta. Antalya merkezde.


Tapatalk kullanarak iPhone aracılığıyla gönderildi

Verdiğiniz örnekte Kira çarpanı 165 seviyesinde çıkıyor. Alınır mı sorusuna ise ne gerek var şeklinde cevap verebilirim...

[nosfecagri]

Benim kiram 2500 ev sahibi 800 istiyor, 500 e verse alırım. Eğer 2300 sürekli verilebilecek rayici ise kesinlikle alınır.

2300₺ içinde kiracı olan eşyalı daire 380000 ₺ ‘ye satılık. 2+1 90 m2 Kira çarpanı olarak alınır mı sizce? Ev son katta. Antalya merkezde.


Tapatalk kullanarak iPhone aracılığıyla gönderildi

[Egeli]

2300₺ içinde kiracı olan eşyalı daire 380000 ₺ ‘ye satılık. 2+1 90 m2 Kira çarpanı olarak alınır mı sizce? Ev son katta. Antalya merkezde.


Tapatalk kullanarak iPhone aracılığıyla gönderildi

Eşyasız kirasına göre çarpan hesaplamanız daha sağlıklı olacaktır


Tapatalk kullanarak iPhone aracılığıyla gönderildi

[djoz]

2300₺ içinde kiracı olan eşyalı daire 380000 ₺ ‘ye satılık. 2+1 90 m2 Kira çarpanı olarak alınır mı sizce? Ev son katta. Antalya merkezde.


i

Emlakçının eşya döşeyip 2200'e kiraya verdiği bir ev biliyorum. Evin "eşyasız kirası" olarak emlakçı ev sahibine her ay 1600 TL ödüyor.
Ev birkaç ay önce 300 bin liraya el değiştirdi.

Bence bu kıyas yapmanız için epey uygun bir örnek.