Pmvr3 - tokı park mavera 3 projesi

[Vergici]

[IMG]Masaüstü[/IMG]

Ben de teşekkür ediyorum @Vergici'ye. Yazdıkları faydalı oldu. Yalnız şurada takıldım; inşaatın bitmesine yakın gayrimenkul sertifikalarının toplanması için bahsi geçen ihaleyi müteahhit şirket mi yapacak? Yoksa TOKİ mi yapacak? Müteahhit şirket yapacaksa fiyat belirlemesiyle ilgili bir alt limit - üst limit ya da kural var mı? Yoksa "canım 30 TL'den yapmak istedi" veya "canım metrekaresini 3000 TL'den belirlemek istedi" diyerek tabir-i caizse kafasına göre takılabilecek mi? İzahname ve diğer belgelerde bunlarla ilgili bir bilgi var mıydı?

https://www.toki.gov.tr/izahname-seti

Bu sayfa da Tokinin izahname sayfası.

Sermaye Piyasası Aracı Notu'nun 26. ve devamı sayfalarına bakarsanız gerçekleştirilecek 3 ihalenin detayı yazıyor.

Şimdi hızlıca baktım da Ziraat yatırımın hazırladığı özette yer alan bilgiler ile sp aracı notunda yer alan ihaleye ilişkin bilgiler tam olarak örtüşmüyor sanki. 2. ve 3. ihalelerdeki bedel tespitine ilişkin biraz farklılık var.

Ziraatin özetini değil de sp aracı notunu dikkate almak lazım.

[pilavli]

"Millet bilmiyor da ondan sertifikalar böyle ucuz, acaip kar potansiyeli var" diyenler dikkatli olun.
Günümüzün global dünyasında enformasyon çağında böyle gizli bilgi yok. Herkesin bilmesi de gerekmez, "para" neyin ne olduğunu bilir, gerekirse dünyanın öbür ucundan gelir almaya.
Borsada bu hisse arz-taleple doğru fiyatlanıyor, öyle bir ucuzluk olsa derhal toplanırdı hisseler. Yani bir veya birkaç para ağası bilse yeter (onların bilmesine gerek yok, yatırım uzmanları vardır, onlar zaten bilir/takip eder).

Bir yıl önce halka arzdan alanlar kazık yedi, hem hisse %20 düştü, hem de bir yıl geçti %12 enflasyon/faiz bedeli de oradan girdi.

Satılan konutların fiyatıyla sertifikalar arasındaki farkın açıklaması vardır. Ya arada bir risk vardır o fiyatlanıyordur, ya satış ofisinde gizli indirim yapılıyordur, ya kredi veriliyordur, ya daha iyi konutlar veriliyordur ya da başka bir şey.

[Vergici]

"

Satılan konutların fiyatıyla sertifikalar arasındaki farkın açıklaması vardır. Ya arada bir risk vardır o fiyatlanıyordur, ya satış ofisinde gizli indirim yapılıyordur, ya kredi veriliyordur, ya daha iyi konutlar veriliyordur ya da başka bir şey.

Satılan gerçek konutlarla sertifika fiyatları arasında bir sebeple farklılık olduğu malum, fiyatlardan belli. Ancak ben tamamen aynı görüşte değilim:

"Ya arada bir risk vardır o fiyatlanıyordur". Risk derken bu hisse değil zaten. Fiziki konut ile onun borsadaki karşılığı olan sertifika. Risk varsa müteahhidin de açıkladığı fiyatlara satamaması lazım.

"ya satış ofisinde gizli indirim yapılıyordur". Gizli indirim derken? Kapta her ay düzenli olarak adet ve fiyat açıklaması yapılıyor. Doğru olduğunu varsayarsak nasıl bir gizli indirim olacak?

"ya kredi veriliyordur". Kredi konusu belli ve açık. Projenin internet sitesinde tüm dairelerin TL satış fiyatları net olarak yazıyor. Peşin ödeme durumunda indirim de yapıyorlar. Satış temsilcisi peşinde şu an için %15 indirim yapıldığını söylemişti. Zaten an itibariyle sertifika ile klasik usul daire alının tek farkı bu. Müteahhitten alırsan banka kredisi imkanı var, sertifika için ise peşin parayı bastırıp borsadan toplamak lazım.

"ya daha iyi konutlar veriliyordur ". Gayrimenkul sertifikaları tebliğine göre sertifikaya konu olan ve olmayan konutların kalitelerinin aynı olması gerekiyor. Yani müteahhit kendi sattığında daha iyi malzeme, işçilik yapıp sertifikaya konu olanları düşük kalite yapamıyor (tabi bu normal şartlarda ve mevzuata göre, ama bu projede de buna tevessül edildiğini/edileceğini düşünmüyorum).


"ya da başka bir şey.". Bence farklılık doğuran en önemli şey alıcı kişilerin sertifika gibi bir seçeneği bilmemesi. Zaten yeni. Bir de pazarlama ofisi neden kendi daireleri varken sertifikalı daireleri pazarlasın. Böyle bir zorunluluğu yok. Kendi elindeki bloklardan da istenilen alternatifte daire verebiliyor zaten. Tabi bir de olayın peşin para ve banka kredisi boyutu var.

Benim tahminim yine aynı. Müteahhidin satış oranı arttıkça kat cephe seçenekleri için gelen insanlar yavaş yavaş sertifikaya yönlendirilebilir, bu da borsadaki fiyatın yavaş yavaş artışına sebep olur.

Ama asıl iş dediğim gibi tali edim sırasındaki pazarlamada bitiyor iş. Müteahhit yeteri kadar ihale duyurusu yapar ve olayı iyi niyetle sahiplenir ve satışı gerçekleştirirse bence sertifika sahiplerini mağdur etmeyecek ihale fiyatları ortaya çıkacaktır.

[pilavli]

Sn. Vergici yazdıklarıma güzel cevap vermişsiniz.
Ben şunu ifade etmeye çalıştım:
Bugün diyelim elinizde iyi bir daire var istanbulda, paraya sıkıştınız ve gerçekten rayiç bedelin %20-30 altında sahibindene koydunuz ilanı, ne olur? öğleye kadar yüz kişi arar çoğu da emlakçıdır ve hemen satılır.
İstanbulda dünya kadar emlakçı, gayrimenkul uzmanı simsarı vb.si var. Bu adamlar bu hisseyi biliyordur. Neden almıyorlar madem böyle bir cazip kar marjı var? Bunları bırakalım kenara, evleri yapan ihraççı şirket veya şirketin patronu neden kendi almıyor? Buradan sertifikaları alıp satış ofisinde satsın evleri anında kar eder öyle değil mi? Sözleşmede falan engel varsa da doğrudan kendi değil de başka bir şirket veya kişi aracılığıyla da yapabilir. Acaba ayıp olur etik değil falan diye mi düşünüyordur dersiniz?
Göstermeye çalıştığım böyle cazip fiyat görünüyor ama "görünüyor", gerçekte bilemediğimiz veya hesaba katamadığımız başka faktörler olmalı, yoksa piyasa suyunu çıkarırdı bunun. Halk bilmiyor argümanı bir şey ifade etmez, küçücük bir proje halka yayılmasına gerek yok bir tane para babası tüm projeyi alabilirdi aklı yatsaydı.
Bu arada bende hisse yok, 40.5'tan alıp beğenmeyip 40'tan bir hafta sonra satmıştım. Çok şükür ki satmışım.

[borubukucu]

Sn. Vergici yazdıklarıma güzel cevap vermişsiniz.
Ben şunu ifade etmeye çalıştım:
Bugün diyelim elinizde iyi bir daire var istanbulda, paraya sıkıştınız ve gerçekten rayiç bedelin %20-30 altında sahibindene koydunuz ilanı, ne olur? öğleye kadar yüz kişi arar çoğu da emlakçıdır ve hemen satılır.
İstanbulda dünya kadar emlakçı, gayrimenkul uzmanı simsarı vb.si var. Bu adamlar bu hisseyi biliyordur. Neden almıyorlar madem böyle bir cazip kar marjı var? Bunları bırakalım kenara, evleri yapan ihraççı şirket veya şirketin patronu neden kendi almıyor? Buradan sertifikaları alıp satış ofisinde satsın evleri anında kar eder öyle değil mi? Sözleşmede falan engel varsa da doğrudan kendi değil de başka bir şirket veya kişi aracılığıyla da yapabilir. Acaba ayıp olur etik değil falan diye mi düşünüyordur dersiniz?
Göstermeye çalıştığım böyle cazip fiyat görünüyor ama "görünüyor", gerçekte bilemediğimiz veya hesaba katamadığımız başka faktörler olmalı, yoksa piyasa suyunu çıkarırdı bunun. Halk bilmiyor argümanı bir şey ifade etmez, küçücük bir proje halka yayılmasına gerek yok bir tane para babası tüm projeyi alabilirdi aklı yatsaydı.
Bu arada bende hisse yok, 40.5'tan alıp beğenmeyip 40'tan bir hafta sonra satmıştım. Çok şükür ki satmışım.

Pilavlı sen en iyisini yapmışsın, doğru diyorsun.. madem bu kadar cazip millet niye almıyor ??
Millete ne anlatmaya çalışıyorsak??
Almayın bilader, almayın, 2 sene sonra vurun kafayı duvara!!


Kesinlikle yatırım tavsiyesi değildir!!!

[Vergici]

Sn. Vergici yazdıklarıma güzel cevap vermişsiniz.
Ben şunu ifade etmeye çalıştım:
Bugün diyelim elinizde iyi bir daire var istanbulda, paraya sıkıştınız ve gerçekten rayiç bedelin %20-30 altında sahibindene koydunuz ilanı, ne olur? öğleye kadar yüz kişi arar çoğu da emlakçıdır ve hemen satılır.
İstanbulda dünya kadar emlakçı, gayrimenkul uzmanı simsarı vb.si var. Bu adamlar bu hisseyi biliyordur. Neden almıyorlar madem böyle bir cazip kar marjı var? Bunları bırakalım kenara, evleri yapan ihraççı şirket veya şirketin patronu neden kendi almıyor? Buradan sertifikaları alıp satış ofisinde satsın evleri anında kar eder öyle değil mi? Sözleşmede falan engel varsa da doğrudan kendi değil de başka bir şirket veya kişi aracılığıyla da yapabilir. Acaba ayıp olur etik değil falan diye mi düşünüyordur dersiniz?
Göstermeye çalıştığım böyle cazip fiyat görünüyor ama "görünüyor", gerçekte bilemediğimiz veya hesaba katamadığımız başka faktörler olmalı, yoksa piyasa suyunu çıkarırdı bunun. Halk bilmiyor argümanı bir şey ifade etmez, küçücük bir proje halka yayılmasına gerek yok bir tane para babası tüm projeyi alabilirdi aklı yatsaydı.
Bu arada bende hisse yok, 40.5'tan alıp beğenmeyip 40'tan bir hafta sonra satmıştım. Çok şükür ki satmışım.

Yazdıklarınıza katılmıyor değilim. Haklısınız. Piyasada bir yatırım, kazanç fırsatı varsa boş kalmaz ve orayı hemen birileri doldurur. Bu pmvr3 örneğimizde de müteahhit ve yakınları kesin olarak böyle bir kazanç potansiyeli varsa doldurması gerekiyor. Ben sayısal olarak bir şeylerden çıkarım yapıp sonuca varmaya çalışıyorum. Öte yandan bu ihtimali de düşünerek açıkçası tereddüt halindeyim. Evet 34 lira iken sertifika ve müteahhit 5000 lira ortalamalardan satarken şu an m2'sini, 2 yıl daha bekleyerek %47-50 kazanç imkanı cazip görünüyor ama bir yandan da atladığımız, düşünmediğimiz bir şeyler olmalı diye de şüphe ediyorum.

Öte yandan önceki yazılarımda "müteahhit sertifikalı konutları pazarlamıyor" demiştim. Tamamen haksızlık yapmayayım. Projenin sitesine girince sertifika ile satılan daireler ve istenen sertifika adetleri görünüyor. Gmenkul sertifikasını hiç bilmeyen ve proje sitesi üzerinden daireleri araştıran birileri diyecektir "bazı daireler TL ile bazıları sertifika ile satılıyor, nedir bu sertifika, kaça nereden alınır vs. vs....". Bu sonuca göre şu tahminimi halen koruyorum: Müteahhit kendi dairelerinin %70-80nini satınca ve kat-cephe alternatifleri azalınca potansiyel daire alıcılarını diğer daireleri satmak için sertifikaya daha çok yönlendirecektir diye düşünüyorum. Bu da sertifikanın borsadaki fiyatına yansır. Tabi burada yine peşin-banka kredisi ikilemi çıkıyor.

Şunu bilen var mı? İnsanlar sertifikalı daireyi almak için banka kredisi kullanabiliryor mu? Yani bankalar aynı konut için uzun vadeli kredi verdiği gibi kişilere ilgili sertifikayı almak için de konut kredisine yakın kredi kullandırabiliyor mu? Mantık olarak kullandırılabilmeli? Var mı bir bilen?

[aytekin55]

satın kardeşim satın 42.5 ten alıp 34 tl den satın siz satınki birileri bedavaya daire sahibi olsun kamuoyu aydınlatma plaformu yani kap a girip baktınız mi hic şu ana kadar asli edinim yapılan 13 daire var kap ta gozukuyo demekki birileri bedavadan daire sahibi oluyo siz satmazsanız uyanık yatırımcı nasıl daire sahibi olacak

[cafer76]

Yazdıklarınıza katılmıyor değilim. Haklısınız. Piyasada bir yatırım, kazanç fırsatı varsa boş kalmaz ve orayı hemen birileri doldurur. Bu pmvr3 örneğimizde de müteahhit ve yakınları kesin olarak böyle bir kazanç potansiyeli varsa doldurması gerekiyor. Ben sayısal olarak bir şeylerden çıkarım yapıp sonuca varmaya çalışıyorum. Öte yandan bu ihtimali de düşünerek açıkçası tereddüt halindeyim. Evet 34 lira iken sertifika ve müteahhit 5000 lira ortalamalardan satarken şu an m2'sini, 2 yıl daha bekleyerek %47-50 kazanç imkanı cazip görünüyor ama bir yandan da atladığımız, düşünmediğimiz bir şeyler olmalı diye de şüphe ediyorum.

Öte yandan önceki yazılarımda "müteahhit sertifikalı konutları pazarlamıyor" demiştim. Tamamen haksızlık yapmayayım. Projenin sitesine girince sertifika ile satılan daireler ve istenen sertifika adetleri görünüyor. Gmenkul sertifikasını hiç bilmeyen ve proje sitesi üzerinden daireleri araştıran birileri diyecektir "bazı daireler TL ile bazıları sertifika ile satılıyor, nedir bu sertifika, kaça nereden alınır vs. vs....". Bu sonuca göre şu tahminimi halen koruyorum: Müteahhit kendi dairelerinin %70-80nini satınca ve kat-cephe alternatifleri azalınca potansiyel daire alıcılarını diğer daireleri satmak için sertifikaya daha çok yönlendirecektir diye düşünüyorum. Bu da sertifikanın borsadaki fiyatına yansır. Tabi burada yine peşin-banka kredisi ikilemi çıkıyor.

Şunu bilen var mı? İnsanlar sertifikalı daireyi almak için banka kredisi kullanabiliryor mu? Yani bankalar aynı konut için uzun vadeli kredi verdiği gibi kişilere ilgili sertifikayı almak için de konut kredisine yakın kredi kullandırabiliyor mu? Mantık olarak kullandırılabilmeli? Var mı bir bilen?

Sertifikalar banka kredisi ile alinamiyor

LG-H735 cihazımdan hisse.net mobile app kullanarak gönderildi.