Pmvr3 - tokı park mavera 3 projesi

[supersinan]

Günlük grafiği görmek takip etmek isteyenler için.



https://www.investing.com/equities/t...a-project-reit

[Çerkes]

Sevgili müstakbel komşularım

Bir de benim bakış açımı paylaşayım ve değerlendirmelerinizi alayım eğer mümkünse.

Halka arz izahnamesinde şöyle bir bilgi var.

Makro İnşaat 1 milyar 20 mn TL bedel ile ve %30 arsa payı olmak üzere ihaleyi aldı. Yani Makro diyor ki TOKİ'ye, ben buradan bir proje yapacağım ve bu projenin hasılatı 1 milyar 20 milyon olacak ve bunun %30'unu yani 306 mn TL'sini de TOKİ'ye vereceğim diyor. Bu öyle bir söz ki, Makro ister bu satış hedefini tuttursun ister tutturmasın her şartta TOKİ'ye bu 306 mn TL'yi ödeyecek. Bu iki bilgiyi bir köşeye yazalım.

Bir de Park Mavera 3 projesi toplamda 126.400 metrekare satılabilir alan olacak bir yer.

Dolayısıyla özetlersek Makro 126400 metrekare satarak 1 milyar 20 milyon TL kazanmayı hedefliyor. Bunun da 306 milyon TL'sini TOKİ'ye ödeyeceğim diyor.

1-Makro İnşaatın bu gelir hedefini tutturması için bu projenin ortalama metrekare fiyatının 1.020.000.000/126.400=8069 TL olması gerek. Adam kalkmış 4250 TL metrekare fiyattan projenin bir kısmını halka açıyor.

2.Diyelim ki Makro yanılıyor ve yukarıdaki fiyatlamalara ASLA ulaşamayacak. Ama yine aynı izahnamede arsa payı hariç inşaat maliyetim 335 milyon TL olacak diyor. Arsa payı ise yukarıda söyledim 306 milyon TL. Dolayısıyla bu inşaatın maliyeti Makro için 306+335=641 milyon TL. Toplam 126400 metrekare satılabilir alan için ortalama maliyet 641.000.000/126.400=5070 TL. Yani adam çıkacak kendisine ortalama metrekare fiyatı kabaca 5100 TL'ye mal olacak bir projenin bir kısmını maliyet bedelinin altında 4250 TL olacak şekilde satacak.

Aslında üzerinde durulacak başkaca konular da var ama ilk elden bu iki konuya baktığımızda bile 4250 TL hem şirketin hedeflediği ortalama metrekare satış fiyatı hem de şirketin tahmini maliyet bedelinin oldukça altında. Ucuz mudur pahallı mıdır konusunda dışarıyla karşılaştırmadan önce bu iki hususa takıldım ben açıkçası.

Bir yorumu olan, sen yanlış düşünüyorsun diyen var mıdır?

(Benzer projeler bölgedeki fiyatlar vs konusuna ayrıca gireriz)

Selamlar,

***Çerkes***

[expertadvisor]

Sn. cerkes...
Kac pay topladınız simdiye kadar?

[Çerkes]

Sn. cerkes...
Kac pay topladınız simdiye kadar?

Özelinize yazdım sayın expertadvisor! Parasal konuları burada yazmayim.
Selamlar,

[nosfecagri]

Sn. Çerkes, m2 4250 tl en dandik ev için. Kati cephesi düzgün evlerde fiyat çok daha yüksek, eğer düzgün bir bölge ise teslime yakın fiyatlar da artar.

Ama neticede bu mevcut hisse bir menkul kıymet, aşağı da gider yukarı da, burası borsa...

[Çerkes]

Sn. Çerkes, m2 4250 tl en dandik ev için. Kati cephesi düzgün evlerde fiyat çok daha yüksek, eğer düzgün bir bölge ise teslime yakın fiyatlar da artar.

Ama neticede bu mevcut hisse bir menkul kıymet, aşağı da gider yukarı da, burası borsa...

Sayın nosfecagri,

Üzülerek söylemeliyim ki, yanılıyorsunuz ve izahnameyi incelememişsiniz.

Halka araza konu edilen bağımsız bölümler arasında metrekare fiyatı 3300-3400 TL olan da var, 4700-4800 TL olan da var. Tüm 218 dairenin ortalama metrekare fiyatıdır 4250 TL olan.

Örneğin B2 Blok 3 Kat 22 numaralı daire fiyatı 507 bin TL. Bu daire, 145,89 metrekare imiş. Bu daireyi almak için 11932 adet sertifika toplamanız gerekiyormuş. Benim buradan anladığım; bu dairenin metrekare fiyatı:507.000/145,89=3475 TL....

Başka bir örnek ise B2 Blok 4 Kat 26 numaralı daire fiyatı 598 bin TL. Bu daire, 125 metrekare imiş ve daireyi almak için 14.072 adet sertifika toplaman gerekiyormuş. Bu dairenin metrekare fiyatı:598.000/125=4780 TL

Siz hangisini istiyorsanız tanesi 42.5 lira olan sertifikadan farklı miktarlarda biriktirerek daire alıyorsunuz. İster gider sizin dandik dediğiniz 3400 TL metrekare fiyatlı ama 146 metrekare daireyi 12 bin sertifika ile alırsınız isterseniz daha güzel konumda/kattaki 125 metrekarelik daireyi 14 bin sertifika biriktirerek alırsınız.

Lütfen İnceleyiniz: http://www.toki.gov.tr/AppResources/...%20Listesi.pdf

Yanlış mı değerlendiriyorum?

Burası borsa yukarıda gider aşağıdaki gider konusunda ise; borsa konusundaki kıt bilgimle daha önce açıkladım. Lütfen önceki yazılarıma bir bakın. Bu herhangi bir hisse değil. Arkasında bir proje olan projenin özellikleri belli olan, size ev ya da evin karşılığı payı vermeyi taahhüt eden bir menkul kıymet. O yüzden bu sertifika öyle kafasına göre aşağı yukarı gitmemeli. Ha evet gidiyor, onun sebebi de BU ÜRÜNÜN NE OLDUĞUNU BİLMEDEN SADECE BİR MENKUL KIYMET GİBİ GÖREN bir yatırımcı gurubu.

Peki burada yanılıyor muyum?

***Çerkes***

[nosfecagri]

Sayın nosfecagri,

Üzülerek söylemeliyim ki, yanılıyorsunuz ve izahnameyi incelememişsiniz.

Halka araza konu edilen bağımsız bölümler arasında metrekare fiyatı 3300-3400 TL olan da var, 4700-4800 TL olan da var. Tüm 218 dairenin ortalama metrekare fiyatıdır 4250 TL olan.

Örneğin B2 Blok 3 Kat 22 numaralı daire fiyatı 507 bin TL. Bu daire, 145,89 metrekare imiş. Bu daireyi almak için 11932 adet sertifika toplamanız gerekiyormuş. Benim buradan anladığım; bu dairenin metrekare fiyatı:507.000/145,89=3475 TL....

Başka bir örnek ise B2 Blok 4 Kat 26 numaralı daire fiyatı 598 bin TL. Bu daire, 125 metrekare imiş ve daireyi almak için 14.072 adet sertifika toplaman gerekiyormuş. Bu dairenin metrekare fiyatı:598.000/125=4780 TL

Siz hangisini istiyorsanız tanesi 42.5 lira olan sertifikadan farklı miktarlarda biriktirerek daire alıyorsunuz. İster gider sizin dandik dediğiniz 3400 TL metrekare fiyatlı ama 146 metrekare daireyi 12 bin sertifika ile alırsınız isterseniz daha güzel konumda/kattaki 125 metrekarelik daireyi 14 bin sertifika biriktirerek alırsınız.

Lütfen İnceleyiniz: http://www.toki.gov.tr/AppResources/...%20Listesi.pdf

Yanlış mı değerlendiriyorum?

Burası borsa yukarıda gider aşağıdaki gider konusunda ise; borsa konusundaki kıt bilgimle daha önce açıkladım. Lütfen önceki yazılarıma bir bakın. Bu herhangi bir hisse değil. Arkasında bir proje olan projenin özellikleri belli olan, size ev ya da evin karşılığı payı vermeyi taahhüt eden bir menkul kıymet. O yüzden bu sertifika öyle kafasına göre aşağı yukarı gitmemeli. Ha evet gidiyor, onun sebebi de BU ÜRÜNÜN NE OLDUĞUNU BİLMEDEN SADECE BİR MENKUL KIYMET GİBİ GÖREN bir yatırımcı gurubu.

Peki burada yanılıyor muyum?

***Çerkes***

Sn. Çerkes,

Doğrudur incelemedim. Taban fiyatı 4250 zannediyordum. 3400 tl / m2 güzel bir fiyat, şimdi sanırım o daire 3100 lere doğru geliyor? Gerçekten ihtiyaç duyan için mantıklı fiyatlar oluşabilir. Ancak nisan ayında istanbulda konut fiyatları aylık bazda gerilemiş. Her türlü enstrüman olduğu gibi emlak konutlarında da malesef bir fiyat ve iki tane yön vardır. Illa yukarı diye şartlanmamak gerekir diye düşünüyorum nacizane. Bence halka arz için fiyat güzel ama piyasa komple düşecek olursa bu projenin istisna olması, çok iyi yapılması bulunduğu yerde altyapı anlamında gelişmeler olması, borsada olmayan dairelerde güzel satışlar yakalanması gibi parametreler de önem kazanır.

Bol kazanç dilerim.

[denizebakan]

Sayın nosfecagri,

Üzülerek söylemeliyim ki, yanılıyorsunuz ve izahnameyi incelememişsiniz.

Halka araza konu edilen bağımsız bölümler arasında metrekare fiyatı 3300-3400 TL olan da var, 4700-4800 TL olan da var. Tüm 218 dairenin ortalama metrekare fiyatıdır 4250 TL olan.

Örneğin B2 Blok 3 Kat 22 numaralı daire fiyatı 507 bin TL. Bu daire, 145,89 metrekare imiş. Bu daireyi almak için 11932 adet sertifika toplamanız gerekiyormuş. Benim buradan anladığım; bu dairenin metrekare fiyatı:507.000/145,89=3475 TL....

Başka bir örnek ise B2 Blok 4 Kat 26 numaralı daire fiyatı 598 bin TL. Bu daire, 125 metrekare imiş ve daireyi almak için 14.072 adet sertifika toplaman gerekiyormuş. Bu dairenin metrekare fiyatı:598.000/125=4780 TL

Siz hangisini istiyorsanız tanesi 42.5 lira olan sertifikadan farklı miktarlarda biriktirerek daire alıyorsunuz. İster gider sizin dandik dediğiniz 3400 TL metrekare fiyatlı ama 146 metrekare daireyi 12 bin sertifika ile alırsınız isterseniz daha güzel konumda/kattaki 125 metrekarelik daireyi 14 bin sertifika biriktirerek alırsınız.

Lütfen İnceleyiniz: http://www.toki.gov.tr/AppResources/...%20Listesi.pdf

Yanlış mı değerlendiriyorum?

Burası borsa yukarıda gider aşağıdaki gider konusunda ise; borsa konusundaki kıt bilgimle daha önce açıkladım. Lütfen önceki yazılarıma bir bakın. Bu herhangi bir hisse değil. Arkasında bir proje olan projenin özellikleri belli olan, size ev ya da evin karşılığı payı vermeyi taahhüt eden bir menkul kıymet. O yüzden bu sertifika öyle kafasına göre aşağı yukarı gitmemeli. Ha evet gidiyor, onun sebebi de BU ÜRÜNÜN NE OLDUĞUNU BİLMEDEN SADECE BİR MENKUL KIYMET GİBİ GÖREN bir yatırımcı gurubu.

Peki burada yanılıyor muyum?

***Çerkes***

Menkulleștirilmiș her kıymet spekülasyona tabidir.

Bu temel seviyesinde bir bilgidir.

Elbette fiyat değer korelasyonunu beğenmeyenler daha alttan almanin yollarını arayacak yada tersi manada uygun bulanlarda talep yaratıp yukarı fiyatlamaya sebep olacaklardir.

Sonuçta hisse alırkende bir yatımcı bilancodaki varlik ve ozkaynak vb. alanlari dikkate aliyordur. En azindan almalidir.

y.t.d.