Pmvr3 - toký park mavera 3 projesi

[Vergici]

Öte yandan bir yorum daha:

Ankara'da kamu görevlileri arasýnda kooperatif oluþturmak, arsa alýp onu müteahhide devredip konut sahibi olmak kýsmen yaygýn. Bana bu proje bile bu bilgiler ve þeffaflýk yapýsý ile tüm bu kooperatif projelerinden daha cazip geliyor. "Bugün þu kooperatife 400bine gir, 2 yýl sonra daire 1 milyon TL" þeklindeki fýsýltýlara göre bu yöntem daha net ve daha þeffaf...

[sahbaz]

Sayýn vergici yerinde ve doðru bir deðerlendirme, konuyu takip eden birisi olarak teþekkür ediyorum

[Ke[R]eM]

Ben de teþekkür ediyorum @Vergici'ye. Yazdýklarý faydalý oldu. Yalnýz þurada takýldým; inþaatýn bitmesine yakýn gayrimenkul sertifikalarýnýn toplanmasý için bahsi geçen ihaleyi müteahhit þirket mi yapacak? Yoksa TOKÝ mi yapacak? Müteahhit þirket yapacaksa fiyat belirlemesiyle ilgili bir alt limit - üst limit ya da kural var mý? Yoksa "caným 30 TL'den yapmak istedi" veya "caným metrekaresini 3000 TL'den belirlemek istedi" diyerek tabir-i caizse kafasýna göre takýlabilecek mi? Ýzahname ve diðer belgelerde bunlarla ilgili bir bilgi var mýydý?

[Vergici]

Ben de teþekkür ediyorum @Vergici'ye. Yazdýklarý faydalý oldu. Yalnýz þurada takýldým; inþaatýn bitmesine yakýn gayrimenkul sertifikalarýnýn toplanmasý için bahsi geçen ihaleyi müteahhit þirket mi yapacak? Yoksa TOKÝ mi yapacak? Müteahhit þirket yapacaksa fiyat belirlemesiyle ilgili bir alt limit - üst limit ya da kural var mý? Yoksa "caným 30 TL'den yapmak istedi" veya "caným metrekaresini 3000 TL'den belirlemek istedi" diyerek tabir-i caizse kafasýna göre takýlabilecek mi? Ýzahname ve diðer belgelerde bunlarla ilgili bir bilgi var mýydý?

https://www.google.com/url?sa=t&rct=...mx-D7FKbb5keKZ

Buradaki pdf belgesinde izahnamenin özeti var. Oldukça pratik anlamasý. Ýhalelere iliþkin bilgi sayfa 8-9da yazýyor.


ASLÝ EDÝM-TALÝ EDÝM UYGULAMA ESASLARI
Asli Edim:
 Asli edimi talep eden yatýrýmcýlara talep edilen konut/konutlarýn tahsis edilmesinde, yatýrýmcýnýn bu talebini aracý kurumlara bildirme zamaný esas alýnacaktýr. Bu nedenle yatýrýmcýlarýn tercih edeceði konut/konutlarýn daha önce baþka yatýrýmcýlar tarafýndan talep edilmiþ olma ve istenilen konutun elde edilememe riski bulunmaktadýr.
 Birden fazla yatýrýmcýnýn ayný baðýmsýz bölümü ayný zamanda talep etmesi durumunda öncelik TOKÝ tarafýndan kura ile belirlenecektir.
 Birden fazla yatýrýmcýnýn paylý mülkiyet esaslarý çerçevesinde ayný konut/konutlar için asli edimin yerine getirilmesini talep etmeleri mümkündür (Yani ayný tapuda birden fazla kiþi ortaklaþa pay sahibi olabilir).
 Asli edim kullaným talepleri TOKÝ tarafýndan olumlu karþýlanan yatýrýmcýlarýn sahip olduklarý gayrimenkul sertifikalarý aracý kurum nezdinde bloke edilecektir. Asli edimleri yerine getirilen sertifikalar MKK nezdinde iptal edilerek dolaþýmdan çýkarýlacaktýr.
 Asli edim sýrasýnda yatýrýmcýlardan þerefiye talep edilmeyecektir. Bu amaçla, dairelerin þerefiyeleri sertifika adedine dâhil edilmiþ olup, þerefiyesi yüksek daire için daha fazla, þerefiyesi düþük daire için daha az sertifika toplanacaktýr.
 Asli edimin talep edilmesi halinde yatýrýmcý ile TOKÝ adýna yüklenici (Makro Ýnþaat) arasýnda satýþ vaadi sözleþmesi imzalanacaktýr. Yatýrýmcýnýn bu sözleþmeden 14 gün içinde cayma hakký bulunmaktadýr.
 Ayrýca asli edim için sözleþme yapan yatýrýmcýlarýn sözleþme tarihinden itibaren 24 aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleþmeden dönme haklarý bulunmaktadýr. Ancak, sözleþme tarihinden itibaren baþlamak üzere sözleþmeden dönme tarihine göre TOKÝ %2-8 arasýnda tazminat ile vergi, harç ve benzeri yasal ödemeleri talep edecektir. Bu tazminat TOKÝ adýna ödenecek olup, tali edim hesabýna aktarýlacaktýr. Ayrýca sözleþmeye konu konut/konutlar üzerindeki blokaj kaldýrýlacak ve bu sertifikalar serbest dolaþýma yeniden açýlacaktýr.
 Elinde yeterli sayýda gayrimenkul sertifikasý bulunmamasýna raðmen, kredi kullanýmý ya da nakit ödeme yolu ile asli edimi kullanmak isteyen yatýrýmcýlar, sertifika ihracýna konu olan konut/konutlardan asli edimi gerçekleþtiremeyeceklerdir.


Projenin sertifikaya konu olan baðýmsýz bölümleri asli edim kullaným tarihinin bitiþinden önce hiçbir þekilde TOKÝ tarafýndan üçüncü þahýslara satýlamayacaktýr.
Tali Edim:
 Asli edim talebinde bulunmayan sertifika sahiplerinin tali edimi talep ettiði kabul edilecektir. Tali edimde bulunacak olan yatýrýmcýlar tali edim ifa süresi içinde asli edim talebinde bulunabileceklerdir. Bu durumda yatýrýmcýlar daha önce asli edime konu olmayan konut/konutlar için zaman önceliðine göre taleple bulunabileceklerdir. Zaman önceliðinde yine yatýrýmcýnýn bu talebini aracý kurumlara bildirme zamaný esas alýnacaktýr.
 Asli edim kullaným süresinin bitiminde, TOKÝ tali edim ifa süresince baz fiyat teþkil etmesi amacýyla deðerleme raporu hazýrlatacaktýr.
 Asli edim kullaným süresinin bitiminden itibaren tali edime konu olacak konutlar yüklenici firma (Makro Ýnþaat) tarafýndan üçüncü kiþilere satýlacaktýr. Satýþ fiyatý deðerleme raporunda tespit edilen fiyatýn altýnda olmayacaktýr.
 Satýþta en az bir en fazla 3 açýk artýrma yapýlacak olup, ayrýca yüklenici firmanýn (Makro Ýnþaat) satýþ ofisinden de üçüncü kiþilere satýþ yapýlabilecektir. Yüklenicinin satýþ ofisinden yapýlacak satýþlarda asgari fiyat deðerleme raporunda belirlenen fiyat olacaktýr.
 Proje bitiþ tarihini izleyen en geç 30 gün içinde birinci açýk artýrma yapýlacaktýr. Deðerleme raporunda belirlenen satýþ bedelleri açýk artýrmada verilecek teklifler için asgari fiyat olacak olup, en yüksek teklifi verene satýþ gerçekleþecektir.
 Ýlk açýk artýrmada satýlmayan bölümler ikinci açýk artýrma duyurusu yapýlana kadar yüklenici (Makro Ýnþaat) tarafýndan ilk açýk artýrmadaki fiyattan aþaðý olmamak kaydý ile üçüncü kiþilere satýlabilir.
 Ýkinci açýk artýrma yapýlmasý durumunda, asgari satýþ fiyatý ilk açýk artýrmada gerçekleþen fiyatýn yarýsý olarak belirlenir. Satýþ en yüksek teklifi verene gerçekleþtirilecektir.
 Ýlk açýk artýrmada satýlmayan bölümler üçüncü açýk artýrma duyurusu yapýlana kadar yüklenici (Makro Ýnþaat) tarafýndan ilk açýk artýrmadaki fiyattan aþaðý olmamak kaydý ile üçüncü kiþilere satýlabilir.
 Ýkinci açýk artýrmada satýlamayan kýsým kalmasý halinde üçüncü açýk artýrma düzenlenecektir. Burada asgari fiyat TOKÝ tarafýndan belirlenecektir. Satýþ yine en yüksek teklifi verene gerçekleþtirilecektir.
 Gayrimenkul sertifikasýný temsil eden tüm baðýmsýz bölümlerin satýþýnýn tali edim ifa süresinde tamamlanmasýndan sonra, tüm bu satýþlar sonucunda elde edilecek hasýlat satýþýn tamamlanmasýný takiben iki gün içinde, sertifika sahiplerine sahip olduklarý sertifika oranýnda daðýtýlacaktýr.
Edimlerin izahnamede yer aldýðý þekilde gerçekleþtirilmesinden, tali edimin ifasý aþamasýnda yapýlan satýþlarda satýþ fiyatýnýn uygunluðundan ve elde edilen satýþ hasýlatýnýn sertifika yatýrýmcýlarýna doðru olarak aktarýlmasýndan TOKÝ yükümlü olacaktýr.

[Vergici]

[IMG]Masaüstü[/IMG]

Ben de teþekkür ediyorum @Vergici'ye. Yazdýklarý faydalý oldu. Yalnýz þurada takýldým; inþaatýn bitmesine yakýn gayrimenkul sertifikalarýnýn toplanmasý için bahsi geçen ihaleyi müteahhit þirket mi yapacak? Yoksa TOKÝ mi yapacak? Müteahhit þirket yapacaksa fiyat belirlemesiyle ilgili bir alt limit - üst limit ya da kural var mý? Yoksa "caným 30 TL'den yapmak istedi" veya "caným metrekaresini 3000 TL'den belirlemek istedi" diyerek tabir-i caizse kafasýna göre takýlabilecek mi? Ýzahname ve diðer belgelerde bunlarla ilgili bir bilgi var mýydý?

https://www.toki.gov.tr/izahname-seti

Bu sayfa da Tokinin izahname sayfasý.

Sermaye Piyasasý Aracý Notu'nun 26. ve devamý sayfalarýna bakarsanýz gerçekleþtirilecek 3 ihalenin detayý yazýyor.

Þimdi hýzlýca baktým da Ziraat yatýrýmýn hazýrladýðý özette yer alan bilgiler ile sp aracý notunda yer alan ihaleye iliþkin bilgiler tam olarak örtüþmüyor sanki. 2. ve 3. ihalelerdeki bedel tespitine iliþkin biraz farklýlýk var.

Ziraatin özetini deðil de sp aracý notunu dikkate almak lazým.

[pilavli]

"Millet bilmiyor da ondan sertifikalar böyle ucuz, acaip kar potansiyeli var" diyenler dikkatli olun.
Günümüzün global dünyasýnda enformasyon çaðýnda böyle gizli bilgi yok. Herkesin bilmesi de gerekmez, "para" neyin ne olduðunu bilir, gerekirse dünyanýn öbür ucundan gelir almaya.
Borsada bu hisse arz-taleple doðru fiyatlanýyor, öyle bir ucuzluk olsa derhal toplanýrdý hisseler. Yani bir veya birkaç para aðasý bilse yeter (onlarýn bilmesine gerek yok, yatýrým uzmanlarý vardýr, onlar zaten bilir/takip eder).

Bir yýl önce halka arzdan alanlar kazýk yedi, hem hisse %20 düþtü, hem de bir yýl geçti %12 enflasyon/faiz bedeli de oradan girdi.

Satýlan konutlarýn fiyatýyla sertifikalar arasýndaki farkýn açýklamasý vardýr. Ya arada bir risk vardýr o fiyatlanýyordur, ya satýþ ofisinde gizli indirim yapýlýyordur, ya kredi veriliyordur, ya daha iyi konutlar veriliyordur ya da baþka bir þey.

[Vergici]

"

Satýlan konutlarýn fiyatýyla sertifikalar arasýndaki farkýn açýklamasý vardýr. Ya arada bir risk vardýr o fiyatlanýyordur, ya satýþ ofisinde gizli indirim yapýlýyordur, ya kredi veriliyordur, ya daha iyi konutlar veriliyordur ya da baþka bir þey.

Satýlan gerçek konutlarla sertifika fiyatlarý arasýnda bir sebeple farklýlýk olduðu malum, fiyatlardan belli. Ancak ben tamamen ayný görüþte deðilim:

"Ya arada bir risk vardýr o fiyatlanýyordur". Risk derken bu hisse deðil zaten. Fiziki konut ile onun borsadaki karþýlýðý olan sertifika. Risk varsa müteahhidin de açýkladýðý fiyatlara satamamasý lazým.

"ya satýþ ofisinde gizli indirim yapýlýyordur". Gizli indirim derken? Kapta her ay düzenli olarak adet ve fiyat açýklamasý yapýlýyor. Doðru olduðunu varsayarsak nasýl bir gizli indirim olacak?

"ya kredi veriliyordur". Kredi konusu belli ve açýk. Projenin internet sitesinde tüm dairelerin TL satýþ fiyatlarý net olarak yazýyor. Peþin ödeme durumunda indirim de yapýyorlar. Satýþ temsilcisi peþinde þu an için %15 indirim yapýldýðýný söylemiþti. Zaten an itibariyle sertifika ile klasik usul daire alýnýn tek farký bu. Müteahhitten alýrsan banka kredisi imkaný var, sertifika için ise peþin parayý bastýrýp borsadan toplamak lazým.

"ya daha iyi konutlar veriliyordur ". Gayrimenkul sertifikalarý tebliðine göre sertifikaya konu olan ve olmayan konutlarýn kalitelerinin ayný olmasý gerekiyor. Yani müteahhit kendi sattýðýnda daha iyi malzeme, iþçilik yapýp sertifikaya konu olanlarý düþük kalite yapamýyor (tabi bu normal þartlarda ve mevzuata göre, ama bu projede de buna tevessül edildiðini/edileceðini düþünmüyorum).


"ya da baþka bir þey.". Bence farklýlýk doðuran en önemli þey alýcý kiþilerin sertifika gibi bir seçeneði bilmemesi. Zaten yeni. Bir de pazarlama ofisi neden kendi daireleri varken sertifikalý daireleri pazarlasýn. Böyle bir zorunluluðu yok. Kendi elindeki bloklardan da istenilen alternatifte daire verebiliyor zaten. Tabi bir de olayýn peþin para ve banka kredisi boyutu var.

Benim tahminim yine ayný. Müteahhidin satýþ oraný arttýkça kat cephe seçenekleri için gelen insanlar yavaþ yavaþ sertifikaya yönlendirilebilir, bu da borsadaki fiyatýn yavaþ yavaþ artýþýna sebep olur.

Ama asýl iþ dediðim gibi tali edim sýrasýndaki pazarlamada bitiyor iþ. Müteahhit yeteri kadar ihale duyurusu yapar ve olayý iyi niyetle sahiplenir ve satýþý gerçekleþtirirse bence sertifika sahiplerini maðdur etmeyecek ihale fiyatlarý ortaya çýkacaktýr.

[pilavli]

Sn. Vergici yazdýklarýma güzel cevap vermiþsiniz.
Ben þunu ifade etmeye çalýþtým:
Bugün diyelim elinizde iyi bir daire var istanbulda, paraya sýkýþtýnýz ve gerçekten rayiç bedelin %20-30 altýnda sahibindene koydunuz ilaný, ne olur? öðleye kadar yüz kiþi arar çoðu da emlakçýdýr ve hemen satýlýr.
Ýstanbulda dünya kadar emlakçý, gayrimenkul uzmaný simsarý vb.si var. Bu adamlar bu hisseyi biliyordur. Neden almýyorlar madem böyle bir cazip kar marjý var? Bunlarý býrakalým kenara, evleri yapan ihraççý þirket veya þirketin patronu neden kendi almýyor? Buradan sertifikalarý alýp satýþ ofisinde satsýn evleri anýnda kar eder öyle deðil mi? Sözleþmede falan engel varsa da doðrudan kendi deðil de baþka bir þirket veya kiþi aracýlýðýyla da yapabilir. Acaba ayýp olur etik deðil falan diye mi düþünüyordur dersiniz?
Göstermeye çalýþtýðým böyle cazip fiyat görünüyor ama "görünüyor", gerçekte bilemediðimiz veya hesaba katamadýðýmýz baþka faktörler olmalý, yoksa piyasa suyunu çýkarýrdý bunun. Halk bilmiyor argümaný bir þey ifade etmez, küçücük bir proje halka yayýlmasýna gerek yok bir tane para babasý tüm projeyi alabilirdi aklý yatsaydý.
Bu arada bende hisse yok, 40.5'tan alýp beðenmeyip 40'tan bir hafta sonra satmýþtým. Çok þükür ki satmýþým.