Pmvr3 - tokı park mavera 3 projesi

[Çerkes]

Sevgili Müstakbel Komşularım

Öncelikle forumda yeniyim. Az çok finans bilirim ama borsayla ve buralarla yeni tanışıyorum. Umarım sizlerden bir şeyler öğrenir ve sizlere de bir şeyler katabilirim.

Gündeme geldiğinden beri beni heyecanlandıran bir ürün Gayrimenkul Sertifikası (GMS diye kısa yazayım) ve hem mevzuat tarafını araştırdım hem de ilk halka arz sürecini yakından izledim. Halka arz sonrasın fiyat hareketleri ardından araştırmalarımda bu foruma denk geldim ve çok hızlıca bir göz gezdirdim.

Burada gördüğüm; temel olarak GMS’nin çok anlaşılmadığı ve GMS ile Hisse senedinin karşılaştırılması gibi bir HATA yapıldığı. Dahası gayrimenkul sertifikasının normal bir ev almaktan veya gayrimenkul yatırımı yapmaktan da farkları var ki orası da çok anlaşılmamış bence. O yüzden de piyasada anormal fiyatlamalar oluyor ve hepimiz zarar görüyoruz. Ya da belki ben yanlış anlamışımdır beni düzeltirseniz sevinirim.

İlk aşamada Park Mavera III projesine hiç girmeden öncelikle GMS ile hisse senedi arasında ne gibi farklar gördüğümü paylaşmak isterim. Ardından sizlerle izin verirseniz proje üstüne konuşur ve fikir alışverişi yaparız.

Yazıları uzun uzun okumayı sevmeyenler için ve de kalabalıkta kaybolmasın diye parça parça göndereceğim. Sorularınız olursa elimden geldiğince yardımcı olmaya çalışırım.

Selamlar, Sevgiler,

***Çerkes***

[Çerkes]

Sevgili Komşular,

Öncelikle bir önceki yazımda bahsettiğim “Sertifika Neden Beni Heyecanlandırıyorâ€� meselesini biraz açayım.

Hepinizin malumu Türkiye'de gayrimenkul önemli bir yatırım aracı ama bu merete yatırım yapabilmek için ya iyi birikiminiz olacak ya da bankadan kredi alıp taksit ödeyecek kadar geliriniz olacak. Benim gibi bir memurun İstanbul'da milyona dayanmış bir evi alması bu açıdan imkansız. Kıt kanaat 100 bin TL biriktirsen 500-600 bin TL lik krediye girsem aylık maaşım bile taksitleri ödemeye yetmez. Eminim ki pek çok kişi var benimle aynı durumda olan.

Gidip faize yatırsam (ki prensip olarak yatırmam ama yatırdım diyelim) banka benim parama para gözüyle bakmıyor bile. Verdiği faiz tabandan. Milyonluk adamların parası daha kıymetli her zaman.

Hisse alsam desem borsayı bilmiyorum ve ben gibi bilmeyen adamı dayak manyağı yapıp, her yerden çarpılıp gideceğim. Tehlikeli bölge girmesem daha iyi.

Gayrimenkul fonlarını araştırdım, “nitelikli yatırımcıâ€� değilsin diye fon alamadım. Nedir dedim nitelikli olmak, paran milyonu geçecek anca öyle geleceksin dediler!!! Gene param bir halta yaramadı.

Hadi tüm bunlara aşıp borca girip projeye girdim diyelim ve bir sebeple, hastalıktır, ölümdür doğumdur, okuldur, askerdir vs paraya sıkıştım. Hayda... Git 50 bin TL denkleştiremedik diye 500-600 bin TL’lik evi sat. Bir de satarken acile düştüm bir dünya zarar et!
Dahası inşaatın yarısında bizim müteahhit çakal çıktı evi yarım bıraktı kaçtı gitti. Elinde sadece bir satış sözleşmesi ve beton yığınıyla kala kaldın mı?

İşte sertifika bunların hepsini çözüyor benim anladığım.

Az paramla bir projeye girip (ki bir ev kredisi almak için ödenecek dosya masrafını bile karşılamaya yetmeyecek 5.000 TL ile bile girebiliyorum) projenin değeri mesela %50 artsa benim de param 7500 TL oluyor. Evet bir ev alamadım ama bir evin değerine ortak oldum. Bu benim gibi parası bankada ve borsada kıymetsiz görünen insanlar için gayrimenkul yatırımı yapmanın tek alternatifi. Ne fon alabiliyorum bu parayla ne de faize yatırıp para kazanabiliyorum. Sorun ise buradaki projenin %50 değer kazanıp kazanmayacağı. Eve bir yatırım aracı olarak bakan insanların sertifika alırken o paraya değer mi sorusunu sorması gerek. Bölge belli, proje belli, benzer projeler belli artısıyla eksisiyle değerlendirip bakmak lazım. Projenin fiyatıyla ilgili sorununuz yoksa eğer, yatırımınızın vadesiyle ilgili sorununuzun olmaması lazım. Nitekim bir ev almak en az 2-3 yıl vadeli uzun dönemli bir yatırımdır.

Diyelim 2 yıl boyunca sertifika biriktirdim 5000 taneye yetiştim. 50 bin TL’ye ihtiyacım oldu. Benim sadece 50 bin TL lik sertifika satmam yeterli. Tüm sertifikaları satmak gibi bir derdim yok. İhtiyacım kadarını sattım çıktım. Sonra Allah kerimdir param gelir gene alırım ya da alamam ama tüm yatırımım heba olmadan parça parça satma şansım var.

Dahası ev satmak kolay mıdır? Emlakçıya komisyon yedir sen müşteri bul, tapuya git, notere git vs. Borsada iyi kötü işlem görüyor. O andaki rayiçten satıp çıkarım. Sıkışık zamanda çarçur ettirmeden ve kime sattım derdim olmadan.

Proje ve inşaatçı ile ilgili soru işaretlerim ise bence normal bir projeden çok daha az. SPK, Borsa denetimden geçirmiş, dahası bu projeye özel TOKİ arkada ki bunlar devlet demek. Bu proje bitmez müteahhit kazığı yerim derdi yok en azından.

Özetle ev almak istiyorsam veya eve yatırım yapmak istiyorsam paramı koyar ve beklerim. Piyasada ne olduğu sertifika fiyatının ne olduğu beni çok ilgilendirmez. Çünkü sertifika fiyatı ne olursa olsun ya ev alacağım ya da o evin karşılığı parayı. Yatırım aracı olarak görüyorsam da kısa vadeli bakmam, çünkü mekanizma uzun süre gayrimenkul fiyatı ile sertifika fiyatı arasında anlamsız fiyat farkı olmasına izin vermeyecek şekilde dizayn edilmiş.

Gayrimenkul sertifikası benim için önemli ve tam da garip gurebanın (siz KY diyorsunuz sanırım) ev alamasa da eve yatırım yapmışcasına getiri sağlamasına yönelik bir yatırım aracı. Umarım insanlar bunu anlar ve örnekleri çoğalır.

Selam ve dua ile,

***Çerkes***

[Çerkes]

Sevgili Komşular,

Buradan itibaren sertifikaları ile ilgili bazı temel tespitlerimi paylaşmak istiyorum. Ama özellikle de Gayrimenkul Sertifikası ve Hisse Senedi Farkları konusunda yazmak istedim...

FARK 1 - Araştırdığım kadarıyla, Hukuki olarak GMS bir borç menkul kıymeti (bence hem ortaklık hem de alacak hakkı veren karma bir ürün ama anladığım kadarıyla mevzuat bu şekilde görüyor), Hisse senedi ise bir ortaklık menkul kıymetidir. Bu ne demektir derseniz; GMS aldığınızda yatırımcı olarak ihraççıya bir borç para verdiniz ve bu para karşılığında inşaatçı size ya EV teslim etme ya da EVİN KARŞILIĞI parayı size ödeme sözü veriyor. İnşaatçı şirket batsa bile sizin bu alacağınız bakidir ve proje tamamlandığı sürece siz bu hakkınızı alırsınız. Peki bir şirket batsa ne hisse senedi sahibine olur? Üstüne bir bardak su içersiniz!! Afiyet olsun...

***Çerkes***

[Çerkes]

Gayrimenkul Sertifikası ve Hisse Senedi Farkları

FARK 2 - Örneğin bir GYO (benzer iş yaptığından GYO örneği veriyorum yoksa tüm şirketler için geçerli söyleyeceklerim) şirket halka arz edilirken şirketten hisse alıp karşılığında para verdiniz. O şirketin o parayı nasıl kullanacağı belli mi? Hayır. Size ne söz verirse versin şirket istediğini yapabilir. Borç öder, yatırım yapacağım der anlamsız arsalar alır, ölü yatırımlara girer vs vs. Peki ortak olarak şirket batsa, sizin hisse senedim beş para etmiyor ama GYO'nun projesinden bana bir daire, bir kapı, pencere verin derseniz verirler mi? Avucunuzu yalarsınız. Dahası ortaksınız ve şirketin iflas masasındaki en son alacaklısınız.

Peki Gayrimenkul sertifikası aldığınızda ne oluyor? Öncelikle halka arzdan toplanan para bir hesapta nemalandırılıyor ve inşaatçı şirkete sadece ilk %10 veriliyor inşaata başlasın diye. Ardından inşaat ilerledikçe parça parça bu para inşaatçıya gönderiliyor ve toplanan para inşaat dışında hiçbirşey için kullanılamıyor. Paranızın nereye gideceği belli yani. Diyelim ki inşaatçı şirket proje %50 ilerlediğinde batıyor. Hisse senedi gibi üstüne bir bardak su içmiyorsunuz. Halka arz parasının toplandığı hesapta sizden alınan paranın %50'si duruyor, ayrıca %50 ilerlemiş projeniz de bir tarafta duruyor. KAMU ALACAĞI için dahi olsa bu paraya ve sertifikaya konu projeye DOKUNULAMAZ ve iflas masasına konu olamaz. O proje üzerindeki tasarruf hakkı sertifika sahiplerinindir.

Fırsat buldukça Devam edecek

***Çerkes***

[Çerkes]

Gayrimenkul Sertifikası ve Hisse Senedi Farkları

FARK 3- Mesela Bugün TORUNLAR GYO'nun sattığı 1 evin fiyatı 1 milyon TL olsun ve sizin de 1 milyon TL'niz olsun. Siz borsadan gittiniz ve 3 yıl tutmak üzere 1 milyon TL'lik TRGYO hissesi aldınız. O arada TRGYO hissesi 50 kuruşa düştü ama evin fiyatı da 2 milyon TL'ye çıktı. Yatırımcı olarak TRGYO'ya gidip "Ben hissemi aldığımda o parayla senin şu projenden 1 ev alabiliyordum şimdi bana senin ev satış fiyatın ne olursa olsun bana 1 ev ver YADA 1 evin karşılığı parayı ver" diyebilir miyim? Desem bile bana gülerler.
Sertifika sahibi elinde yeterli miktarda sertifika varsa sertifika fiyatı ne olursa olsun, başvurup proje içinden bir evin kendisine teslimini isteyebilir (ASLİ EDİM deniyor).

Ya da vadenin sonunda proje sahibinin evi sizin adınıza satıp bedelini size ödemesini isteyebilirsiniz (TALİ EDİM deniyor).
Yani elimdeki sertifikanın ya ev ya da para olarak bir karşılığı var.

***Çerkes***

[Çerkes]

Gayrimenkul Sertifikası ve Hisse Senedi Farkları

FARK 4- Sertifika fiyatı neden borsaya, hisse senetlerine, endekse paralel değil diye soruyor forumda bazı arkadaşlar.

Öncelikle bu ürün daha önce de belirttim ne bir hisse senedi ne de bir borçlanma aracı. İkisinin ortasında bir yerlerde duruyor. Dolayısıyla fiyatlamasında öncelikle bunu dikkate almak lazım. Gazetelerde koca koca köşe yazarları konuyu anlamadan borsa ile karşılaştırmalı getirilerden bahsetmişler "bilgi sahibi olmadan fikir sahibi olma" sözü sanırım bunlara gitmeli.

İkincisi, bu sertifikanın arkasında bir proje var ve sertifika fiyatı projenin ortalama metrekare değerini temsil ediyor. Projenin değerinde bir düşüş ve yükseliş meydana geldiğinde anca sertifika fiyatın değişmesi beklenir ki o da dünden bugüne değişecek bir şey değildir. Projedeki ilerlemelere göre, bölgeye değer katacak diğer yatırımlardaki gelişmelere göre sertifika fiyatlanmalı. Ondandır ki borsa yükselirken de düşerken de sertifika fiyatları geriden takip eder ve etmeli.

Burada gene söylüyorum unutulmaması gereken şey, sertifikanın arkasında değerini temsil ettiği bir proje olduğu gerçeğidir. Proje doğru fiyatlanmışsa Türkiye'de Gayrimenkulün kaybettirmeyeceğini herkes bilir.

Gene bu konuyla alakalı olarak bir sertifika bir günde %20 yapar mı? Ya da bir günde %20 düşer mi? Teorik olarak düşebilir ama pratikte düşmemesi gerekir demeliyim. Çünkü dediğim gibi projenin değerinde anormal bir değişiklik meydana getirecek bir gelişme olmadıkça bu tür fiyat hareketi olmamalı.

Peki olsa ne olur? Diyelim ki sertifika fiyatı %50 yükseldi ve 60 TL oldu. Gerçekte daire fiyatları bu denli artmadan sertifika fiyatı artmışsa, ortalama zekaya sahip bir sertifika sahibi gider bu sertifikaları borsada satar ve sertifikaya konu projeden kendine ev alır. Aradaki fiyat farkı da cebinde kar olur.

Peki tersi durumda ne olur? Yani sertifika fiyatı 30-35 TL oldu. Bu durumda da şirketin satış ofisinden ev alacak olan adamın borsaya gelip benzer bir daire için gerekli sertifika adedini alıp inşaatçı şirketin kapısına dayanıp ver bana kardeşim şu blok şu kat şu daireyi deme şansı oluşur.

Dolayısıyla, reelde oluşan fiyatlarla borsada oluşan fiyatlar arasında teorik olarak fiyat farkının çok olmaması lazım. Hiç olmaması gerek demiyorum çeşitli gerekçelerle sertifika fiyatı ile sertifikaya konu olmayan ev fiyatından az-çok yukarıda olmalı ama bu teorik tartışamaya ayrıca gireriz, şimdilik boş verelim.

Sorular olursa da görüş alışverişinde bulunmaktan memnun olurum...

***Çerkes***

[miko]

Sevgili Müstakbel Komşularım

Öncelikle forumda yeniyim. Az çok finans bilirim ama borsayla ve buralarla yeni tanışıyorum. Umarım sizlerden bir şeyler öğrenir ve sizlere de bir şeyler katabilirim.

Gündeme geldiğinden beri beni heyecanlandıran bir ürün Gayrimenkul Sertifikası (GMS diye kısa yazayım) ve hem mevzuat tarafını araştırdım hem de ilk halka arz sürecini yakından izledim. Halka arz sonrasın fiyat hareketleri ardından araştırmalarımda bu foruma denk geldim ve çok hızlıca bir göz gezdirdim.

Burada gördüğüm; temel olarak GMS’nin çok anlaşılmadığı ve GMS ile Hisse senedinin karşılaştırılması gibi bir HATA yapıldığı. Dahası gayrimenkul sertifikasının normal bir ev almaktan veya gayrimenkul yatırımı yapmaktan da farkları var ki orası da çok anlaşılmamış bence. O yüzden de piyasada anormal fiyatlamalar oluyor ve hepimiz zarar görüyoruz. Ya da belki ben yanlış anlamışımdır beni düzeltirseniz sevinirim.

İlk aşamada Park Mavera III projesine hiç girmeden öncelikle GMS ile hisse senedi arasında ne gibi farklar gördüğümü paylaşmak isterim. Ardından sizlerle izin verirseniz proje üstüne konuşur ve fikir alışverişi yaparız.

Yazıları uzun uzun okumayı sevmeyenler için ve de kalabalıkta kaybolmasın diye parça parça göndereceğim. Sorularınız olursa elimden geldiğince yardımcı olmaya çalışırım.

Selamlar, Sevgiler,

***Çerkes***

Kazanç açısından hesaplarsan borsada çok daha fazla kazanabilirsin sadece doğru hisseye yatırım yapman gerekiyor.

[Çerkes]

Kazanç açısından hesaplarsan borsada çok daha fazla kazanabilirsin sadece doğru hisseye yatırım yapman gerekiyor.

Sevgili Miko kardeşim,

"Borsa kumardır durmasını bilmek gerekir" diyen birisi için çok iyimser bir yorum bu

En başında dediğim gibi borsaya çok hakim değilim, teorik olarak bilirim ama işim olmadı şimdiye kadar. Ancak burada da bence bir hata yapıyoruz.

Bence "Emlak yatırımı yapmanın alternatifi Borsa yatırımı yapmak değildir". Yani Gayrimenkul'de parasını değerlendirmek isteyen insanlar için borsada daha çok kazanç var demek pek doğru bir karşılaştırma olmaz. O zaman birisi de der ki Borsa 2012 yılında 79000'leri gördü, şimdi geldi 95000. Kazanç %20. İstanbul'da en kötü gayrimenkul yatırımı yılda en az %20 kazandırmıştır zaten. 4-5 seneye vurursanız %80'den fazla para kazandınız demektir. Üstüne kira geliri vs cabası. Ve derseniz ki bazı hisseler var 1-5 gitti ben de bazı hisseler bulurum son 4-5 yılda 5'te 1'ine geri gelmiş. Ama ben çok süper teknik-temel analizler yapmadan körün atışı bir ev, arsa, tarla alsaydım muhtemelen en azından para kaybetmezdim Borsada hisse seçmek ise ayrı bir uzmanlık.

Özetle, bana sorarsanız gayrimenkul yatırımcısı "faiz kadar az kazanmak istemeyen ama hisse senedi gibi de risk almak istemeyen" bir yatırımcı grubudur. Burası ne hisse kadar riskli ne de faize yatırmak kadar risksiz. Gayrimenkul sertifikasına da o gözle bakmak gerekir naçizane görüşüm.

Selamlar,

***Çerkes***