þu anda ev almak ne kadar doðru bir yatýrým

[kadin_girisimci]

reklamlarý iyi okuyan biri olduðunuzu tahmin ediyorum..

affýnýza sýðýnarak bir soru sormak istiyorum- ekonomik trend 2-3 senedir aþaðý yönde, þirketler para kazanamýyor ve bunun doðal bir sonucu olarak reklam bütçeleri daralýyor.. ülkenin en iyi para kazanan sektörü olan bankalar bile reklamlarý kýstý.. pekii, bu müteahhitler bu kdar tv reklamý verecek parayý nereden buluyor olabilir ? kuzenlerinden aldýklarý borçlarla mý veriyorlar ?

yani burada bir çeliþki yok mu ? iþleri kötüyse müteahhitlerin bu kadar reklam harcamasý yapacak kapasiteleri olmamasý lazým, çünkü bir kaç aylýk deðil, yýllara sari bir trendden bahsediyoruz.. iþleri iyiyse ve bu kadar reklam harcamasýný bu sayede yapabiliyorlarsa o zaman ellerindeki malý ucuza vermeyecekler, uzun bir süre daha fiyatlarý indirmeye yanaþmayacaklar demektir..

benim reklam okumam böyle, sizinki nedir ?

Karþý teziniz var yani..
Ben dövizin artacaðýný biliyorum.
Ben altýnýn arttýðýný görüyorum.
Ben reel sektörün iyi olmadýðýný biliyorum.
Ben iþsizliðin arttýðýný görüyorum.
Ben turizmin iyi olmadýðýný görüyorum.(2017 genelini izlemedeyim.)
Reklam barterle olur
Reklam vadeli olur.(senet olur çek olur)
Reklam satýþtan karla olur.
Olur da olur.

Bir piyasada eski evi getir yeni evi al
1milyonluk evler 750bin çýðlýklarý varsa o piyasa alev alev yanýyordur.(Bu benim yorumum.YTD
Tam tersini yorumlayanlar ev alýr.Sonucu da yaþayýp görürüz:D

[Ahmetg]

http://www.tebernuskirecci.com.tr/em...layacak/154611

Özellikle son yýllarda Ýstanbul?da her yer inþaat alanýna dönmüþ durumda. Gerek kentsel dönüþüm ile yenilenen binalar gerekse fabrika binalarýnýn yerine yapýlan yeni konut, ofis yatýrýmlarý baþý çekmekte. Türkiye ekonomisinin önemli bir kýsmý inþaat sektöründen besleniyor, hal böyle olunca da bu alanda büyüme hýzýný artýrmak için devlet teþvikleri, vergi indirimleri, düþük kredi faizleri, uzun vade seçenekleri sunuluyor. Ýstanbul?da öyle bir hýzla konut imal ediliyor ki belli bölgelerde arz talebi aþmýþ durumda. Buna raðmen Ýstanbul?da 1200-1700 arasý kiralar bile çok olaðan karþýlanmakta. Bu noktada sanýrým ?her arz kendi talebini yaratýr? ifadesini kullansak yanýlmýþ olmayýz. Ýstanbul?da ki arazi fiyatlarýndaki fahiþ rakamlar ve lüks konutlardaki yüksek kar marjlarý sebebiyle bir çok inþaat firmasý da lüks konut üretmekte. Hatta bu durum öyle bir noktaya ulaþtý ki, firmalarýn çok büyük bir kýsmý A ve A+ kesim için konut üretiyor ancak bu kadar lüks konutu alacak insan var mý Ýstanbul?da? Maalesef yok. Ýþte tam da bu noktada arzý karþýlamak için talep yaratmak gerekiyor. Yani yabancý yatýrýmcýya sunulan imtiyazlar. Ýstanbul?da konut barýnma ihtiyacýndan çok yatýrým amacý ile satýlmaya baþlandý. Bu da emlak balonu diye tabir edilen olmasý gerekenden çok daha yukarýda olan fiyatlarýn sebebini açýklýyor. Ýnþaat sektöründe yüksek kar fýrsatý gören yeni nesil birçok firma türedi ve bir süre sonra köklü firmalar dahil iflas etmeye baþladý, bunun sonucunda da insanlar maðdur oldu. Birçok marka peþ peþe maðazalarýný kapattýlar, talep edilen yüksek kira sebebiyle yenilerini açamadýlar. Nitekim bazý alýþveriþ merkezleri ya battýlar ya da farklý konseptler, farklý stratejiler belirleyerek piyasada varlýklarýný sürdürmeye çalýþýyorlar. Evet belki bütünsel bir çöküþten söz edemeyiz ancak zaman zaman çatlaklarýn meydana geldiði de bir gerçek. www.emlakkulisi.com?da yer alan haber de belirtildiði gibi ?Y kuþaðýnýn hayali ev almak!? Hal böyle olunca peþ peþe birçok konut projesi yapýlmakta. Evet, Türkiye?de hatýrý sayýlýr bir genç nüfus var ancak konut fiyatlarý öyle bir noktaya geldi ki genç nüfusa hitap etmiyor. Yani aslýnda hedef kitlesi genç nüfus olan konut firmalarý özellikle Ýstanbul?da ki arazi fiyatlarý sebebiyle bu kesimin alým gücünün üzerinde bir satýþ fiyatý ile piyasaya çýkýyor. Sizin de defalarca ifade ettiðiniz gibi konut yatýrýmýnda genel geçer bir kural vardýr; kira çarpaný. Gayrimenkulün deðerini, aylýk kira getirisine böldüðümüzde ortaya çýkan sonuç kira çarpanýný verir. Bulunduðumuz dönem için Türkiye genelinde yatýrým noktasýnda konutta 200 ve altý kira çarpaný yakalandýðýnda mantýklý bir yatýrým olduðu anlaþýlsa da Ýstanbul için bu deðer 250ve altý olarak hesaplanmýþ ancak gelin görün ki özellikle sosyal donatýlý, otoparklý, sýfýr binalarda bu deðeri yakalamak neredeyse imkansýz. Ýstanbul?da sosyal donatýlara sahip, güvenlikli, otoparklý yeni binalarda veya bina yaþý çok eski de olsa yaþam kalitesinin yüksek olduðu belli baþlý lokasyonlarda (Ataköy, Caddebostan, Bebek gibi) gayrimenkulün satýþ fiyatý ile kira getirisini kýyasladýðýmýzda, kira çarpaný 300 ve üzerinde oluyor. Ekonomi açýsýndan konuyu ele aldýðýmýzda ise; piyasada balon var mý yok mu anlamanýn yolu fiyat artýþ hýzýný ölçmekten geçiyor. Kiþi baþýna milli gelir artýþý yýllýk %10 civarýnda. Talebin piyasayý döndürecek þekilde var olmasý için konut fiyatlarý max %15 artmalý. Daha fazla arttýðý taktirde vatandaþ konuta eriþmekte güçlük yaþýyor ve piyasada fiyatlar kendiliðinden düþmesi gerekiyor. MB Konut Fiyat Endeksi?ne göre de Ýstanbul?da konut fiyatlarýnýn Ocak 2011?den Nisan 2015?e kadar hýzla arttýðý ve sonrasýnda ciddi bir yavaþlama olduðu belirtilmekte. Bugün Ýstanbul?da özellikle sýfýr binalarda konut fiyatlarý çok yüksek. Bunu neye göre mi söylüyorum? Kira çarpanýna göre. Gelir düzeyi önümüzdeki yýllarda bu bedeli ödeyecek kadar artmaz ise fiyatlarda bir düzeltme olacaktýr, nitekim belli bölgelerde oldu da. Bu da aslýnda emlak balonunun var olduðunu ancak geçen zaman zarfýnda talebin azalmasý sonucunda fiyatlara düzeltme geldiðinin bir kanýtýdýr. Ancak þöyle bir durum var o da þudur ki, fiyatlardaki düzeltme genellikle 2. el eski binalara geliyor. Maketten alýnan evlerde satýþ aþamasýnda fiyatlar ya artýyor ya da sabit seyrediyor. Bu tip konutlara þimdiye kadar bir düzeltme olmadý. Emlak balonu ne zaman patlar? Bana göre; 2. el yeni binalarda satýþ fiyatlarý, vatandaþýn ilk aldýðý fiyatýn altýnda olursa bu balon patlamýþ demektir. Konut fiyatlarý enflasyonun çok üzerinde bir artýþ göstermeye devam ederse bir gün bu þiþirilmiþ fiyatlarýn düzeltmesi gelecektir ve yatýrýmcýnýn çok canýnýn yanacaðý da yadsýnmaz bir gerçektir.


Tebernus un cevabi


Cevap: Tebernüþ Kireçci

Öncelikle yaptýðýnýz deðerlendirme için teþekkür ederim. Ana hatlarýyla çok önemli detaylara deðinmiþsiniz. Ama bir kaç noktayý da ben ilave edersem onu daha iyi anlaþýlýr. Öncelikle þunu bilin: Türkiye'de siyasal istikrar devam ettiði sürece emlak fiyatlarý kolay kolay gerilemez. Balon konusu bu platformun kurulduðu 2008 yýlýdan bu yana tartýþýlýr. Buraya týklayýnýz adresinde tüm sorularý ve yanýtlarýný bulabilirsiniz.

1) Ýstanbul'da kira ve satýlýk fiyatlarý hep kiþi baþýna düþen gelire oranla daha fazla artmýþ. Bu artýþ eðilimi normal koþullarda devam eder. neden? Ýstanbul arsa ve arazinin az olduðu deðerli bir kent. Temel neden bu.

2) Emlakta balon tartýþmalarý 10 yýldýr konuþuluyor. Ama sonuç ortada. Kimse gayrimenkulünü satmak istemiyor. Neden? Bir daha yenisini alamayacaðýný düþünüyor. Canýný diþine takýyor. Siyasal istikrar devam ettiði sürece -sýkýþtýðý için ucuza satmak zorunda kalanlarý saymazsak- genel düþüþ olmaz.

3) Ýstanbul'da arz fazlasý var. Bu arz fazlasý gelecek yýllarda da devam edecek. Ama arz fazlasý olmasa kira çarpanlarý ve kiralar çok daha yüksek olurdu. Özellikle orta ve alt gelir grubu için bu arz fazlasý iyi bir durum.

4) 15 yýldýr bu sektörü en yakýndan takip edeb kiþi olarak iflas eden çok az þirket oldu. O da çok büyük hata yapmalarýndan kaynaklandý. Ýnþaat sektöründeki þirketler yapýsý gereði zor iflas eder. 1999-2002 yýllarý arasýnda Ýstanbul'daki büyük gayrimenkullerin önemli bir kýsmýnýn icradan satýþ haberini yapmýþ gazeteci olarak bunu söylüyorum.

5) Baþta Baðdat caddesi ve istiklal Caddesi olmak üzere büyük caddelerde kapanan dükkanlarý fazla büyütmeyin. Astronomik kiralar matematiði zorluyordu. Düzeltmesi geldi Bunu anlayýþla karþýlamak gerekir Matematiðe aykýrý her fiyat mutlaka düzeltmeyi yaþar.

6) Perakende ve AVM'lerde sorun baþka. Orada küresel kökenli danýþmanlýk ve kirala þirketleri tam bir sömürü düzeni kurmuþlar. Hem AVM yatýrýmcýlarýnýn hem perkendecilerin hem de kiracýlarýn kanýný emiyor. Milyonlarca metrekare AVM ölü yatýrýma dönüþüyor. Eskiden yeni AVM'ler yüzde 100 dolulukla açýlýrdý. Þimdilerde ise yeni AVM'ler yüzde 50 doluluðu bile yakalayamýyor Dönüp bunlarýn fizibilite raporlarýna bakýn. Pazardaki fýrsatlarýn ballandýra ballandýra anlatýldýðýný görürsünüz. Buna raðmen AVM yatýrýmcýlarý ayný þirketlerden danýþmanlýk almaya devam ediyor. Dolayýsýyla onlara müstehak.

7) Yabancý talebi aðýr ve az da olsa devam ediyor. Bu talep hýzlanýrsa Ýstanbul'daki arz fazlasý kýsa sürede erir. 8) Y kuþaðý adýna her þeyi babalarý ve özellikle anneleri düþünüyor) Gençlere düþünecek, gayret edecek bir þey býrakmýyor) Bu açýdan Y kuþaðýnýn ev edinme endiþesi pek yok) Siz de bu noktayý dert etmeyin 9) Yukarýda da belirttiðim gibi arz fazlasý uzun vadeli düþünenler için fýrsat.

[kadin_girisimci]

Ayrýca kiralar içinde: geçenlerde kadýköyde yýllarýn emlakçýsý izak hason çýkmýþ elimde þu kadar portföy var öylece duruyor diyor
Toplantýda elemanlara portföy getirmeyin elimizdekileri satýn alacak kiralayacak müþteri bulun dediðini anlatýyordu.
Emlakçýlar genelde sahibindendeki piyasayý yüksek tutma çabasýndaydýlar.
Kimse daha az kazanmak istemez...Ama adam çýkmýþ açýkca bagdat caddesinin bittiðini 75 dükkanýn kapandýgýný anlatýyordu.
dükkan ev sahipleri kiralarý dusurmedikce iþ olmaz diyordu...vs vs

kiralar gevserse... artmazsa sabit kalmýþ olsa dahi emlak fiyatý artar mý?

[EMLAK]

Tebernüþ beyin yapmýþ olduðu reklamlardan satýlan evlerden komisyon aldýðýný bilmeyen var demekki

[ikare]

Ýnþaatçilar neden çok reklam veriyor?
Bu adamlar önce evi satýp sonra evi yapýyor.... Ama 100 konutluk bir projeden 20 konutu satýp ben 20 sini yapýp teslim edeyim gerisini de sattýkça yaparým deme lüksü yok.
O zaman ne yapýyor hepsini satabilmek için kar marjýný indiriyor, taksit yapýyor, dava fazla reklam yapýyor vs....
Sonuç siz daha çok beton reklamý izleyip piyasa çok iyi durumda sanabiliyorsunuz...

SM-A710F cihazýmdan hisse.net mobile app kullanarak gönderildi.

[EMLAK]

Kýsaca madem talep çok.

Bunca teþvik ve indirim neden ? bütün sorularýnýza yanýt olsun.

Anlayamayanlar için örn. benim bir evim var 1000 kiþi istiyor.

sen indirim yaparmýydýn ?

[ikare]

Asgari ücret 1400 olduðu bir zamanda 1200-1700 arasý kira anormal deðil.
Þöyle örnek vereyim 2005 yýlýnda küçük olmayan bir anadolu þehrinde 500 Tl kira veriyordum. Az önce baktým o dönemde asgari ücret net 415 tl civarýnda imiþ.
Bilmem anlatabildim mi...


SM-A710F cihazýmdan hisse.net mobile app kullanarak gönderildi.

[KaraKemal]

Aklýma imar bankasý reklamlarý geliyor. Dövize yüksek faiz diye diye baðýra baðýra gitti adamlar, her dakika reklamlarý vardý. Çaresizce oynanan son hamleler olarak deðerlendiriyorum. Reklâmlar bitip herkesin sesi soluðu kesilince güzel bir ev almayý planlýyorum.

imar bankasý 8 milyar mevduat toplamýþ ama merkez'e ve bddk'ya bendeki mevduat 1,5 milyar diye rapor veriyor hergün- o zamanki kontrol mekanizmalarý buna müsade ediyordu.. ama mevduat sahibi- bu banka batacak hissine kapýlýp, mevduatýný baþka bankaya transfer etmeye baþlarsa þapka düþecek ve kel görünecekti.. muazzam reklam kampanyasýyla bunu kamufle etti, millet mevduatý çekmedi.. sonra da kendini- ben iktidar partisine muhalefet ettim de beni o yüzden siyaseten batýrdýlar diye lanse etmeyi baþardý.. bugün bile hala uzan'ýn dolandýrýcýlýktan dolayý deðil de, siyaseten batýrýldýðýna inanan pek çok ahmak var..

bunu emlak piyasasýna simüle edersek, müteahhitlerin evleri satmýþ olmalarý ve millet bu evleri iade edecek korkusuyla reklam yaparak kendini güçlü göstermek derdinde olmalarý gerekirdi (ki, böyle bir mekanizma yok, sen parayý ödeyip tapuyu aldýysan iade etme hakkýn olmaz)

böyle durumlar için imar bankasý örneðine gerek yok, olmayacak rüyalara iliþkin pek çok reklam kampanyalarý yaþanýyor- bal reklamlarý, saç çýkarma þampunalarý vs.. bunlar ancak takke düþene kadar gidebiliyor, ama müteahhitin malý meydanda- inistanbul diye bi projem var diyor, 1+1 daireyi 400 bine satýyorum diyor, ödeme koþullarý bu diyor.. mal orada duruyor, gidip görebiliyorsun, bu 1+1 için bu para verilir mi diye muhakeme yapabiliyorsun.. ne imar bankasýyla, ne saç çýkarma þampuanlarýyla mukayese edilemez..