þu anda ev almak ne kadar doðru bir yatýrým

[umutabi]

Aklýma imar bankasý reklamlarý geliyor. Dövize yüksek faiz diye diye baðýra baðýra gitti adamlar, her dakika reklamlarý vardý. Çaresizce oynanan son hamleler olarak deðerlendiriyorum. Reklâmlar bitip herkesin sesi soluðu kesilince güzel bir ev almayý planlýyorum.

Daha eskisi var ben hatýrlatayým, BANKER KASTELLÝ ,BANKER KASTELLÝ , BEÞER ÞAÞAR ÞAÞMAZ BEÞÝR... Neymiþ adamýn iþleri iyi olmasa nasýl bu kadar reklam verebilirmiþ miþ miþ miþ miþ ....

[HubFund]

Saðlýklý bir yorum!

Satürasyon evresi bitiyor gerileme evresi baþlýyor diyor uzmanlar gayrimenkul sektöründe

Resim çok amatör oldu kusura bakmayýn. Þimdi x ekseni konut TL fiyatlarý y ekseni zaman dersek bence biz iþaretlediðim bölgenin sonuna yaklaþtýk.

Ýkinci olarak sizin dediðiniz gibi "sermaye yok" yani deðirmen taþýma suyla dönüyor tabiri caizse. Deðirmenin durmamasý için de bazen %300 bazen %3 kâr ile satýþ yapmak zorunda. Reklamlarýn artma sebebi bu bence.
Ýyi geceler.

SM-A710F cihazýmdan hisse.net mobile app kullanarak gönderildi.

[kadin_girisimci]

dövizin artacaðýný biliyorsanýz, yapmanýz gereken çok basit- dolar alýrsýnýz (þu an 3.644), kredi/kaldýraç kullanýr karýnýzý katlarsýnýz.. nasýl olsa biliyorsunuz

dövizin artacak olduðunu bildirdiðiniz için forum olarak teþekkür ederiz..

pardon da yapmadýðýmý kim söyledi size?

bildiðim bir kaç þey daha var.
makyajlý enflasyon
makyajlý büyüme

bakalým bunlara cevap verirken uslubunuz düzelecek mi?

[kadin_girisimci]

http://www.tebernuskirecci.com.tr/em...layacak/154611

Özellikle son yýllarda Ýstanbul?da her yer inþaat alanýna dönmüþ durumda. Gerek kentsel dönüþüm ile yenilenen binalar gerekse fabrika binalarýnýn yerine yapýlan yeni konut, ofis yatýrýmlarý baþý çekmekte. Türkiye ekonomisinin önemli bir kýsmý inþaat sektöründen besleniyor, hal böyle olunca da bu alanda büyüme hýzýný artýrmak için devlet teþvikleri, vergi indirimleri, düþük kredi faizleri, uzun vade seçenekleri sunuluyor. Ýstanbul?da öyle bir hýzla konut imal ediliyor ki belli bölgelerde arz talebi aþmýþ durumda. Buna raðmen Ýstanbul?da 1200-1700 arasý kiralar bile çok olaðan karþýlanmakta. Bu noktada sanýrým ?her arz kendi talebini yaratýr? ifadesini kullansak yanýlmýþ olmayýz. Ýstanbul?da ki arazi fiyatlarýndaki fahiþ rakamlar ve lüks konutlardaki yüksek kar marjlarý sebebiyle bir çok inþaat firmasý da lüks konut üretmekte. Hatta bu durum öyle bir noktaya ulaþtý ki, firmalarýn çok büyük bir kýsmý A ve A+ kesim için konut üretiyor ancak bu kadar lüks konutu alacak insan var mý Ýstanbul?da? Maalesef yok. Ýþte tam da bu noktada arzý karþýlamak için talep yaratmak gerekiyor. Yani yabancý yatýrýmcýya sunulan imtiyazlar. Ýstanbul?da konut barýnma ihtiyacýndan çok yatýrým amacý ile satýlmaya baþlandý. Bu da emlak balonu diye tabir edilen olmasý gerekenden çok daha yukarýda olan fiyatlarýn sebebini açýklýyor. Ýnþaat sektöründe yüksek kar fýrsatý gören yeni nesil birçok firma türedi ve bir süre sonra köklü firmalar dahil iflas etmeye baþladý, bunun sonucunda da insanlar maðdur oldu. Birçok marka peþ peþe maðazalarýný kapattýlar, talep edilen yüksek kira sebebiyle yenilerini açamadýlar. Nitekim bazý alýþveriþ merkezleri ya battýlar ya da farklý konseptler, farklý stratejiler belirleyerek piyasada varlýklarýný sürdürmeye çalýþýyorlar. Evet belki bütünsel bir çöküþten söz edemeyiz ancak zaman zaman çatlaklarýn meydana geldiði de bir gerçek. www.emlakkulisi.com?da yer alan haber de belirtildiði gibi ?Y kuþaðýnýn hayali ev almak!? Hal böyle olunca peþ peþe birçok konut projesi yapýlmakta. Evet, Türkiye?de hatýrý sayýlýr bir genç nüfus var ancak konut fiyatlarý öyle bir noktaya geldi ki genç nüfusa hitap etmiyor. Yani aslýnda hedef kitlesi genç nüfus olan konut firmalarý özellikle Ýstanbul?da ki arazi fiyatlarý sebebiyle bu kesimin alým gücünün üzerinde bir satýþ fiyatý ile piyasaya çýkýyor. Sizin de defalarca ifade ettiðiniz gibi konut yatýrýmýnda genel geçer bir kural vardýr; kira çarpaný. Gayrimenkulün deðerini, aylýk kira getirisine böldüðümüzde ortaya çýkan sonuç kira çarpanýný verir. Bulunduðumuz dönem için Türkiye genelinde yatýrým noktasýnda konutta 200 ve altý kira çarpaný yakalandýðýnda mantýklý bir yatýrým olduðu anlaþýlsa da Ýstanbul için bu deðer 250ve altý olarak hesaplanmýþ ancak gelin görün ki özellikle sosyal donatýlý, otoparklý, sýfýr binalarda bu deðeri yakalamak neredeyse imkansýz. Ýstanbul?da sosyal donatýlara sahip, güvenlikli, otoparklý yeni binalarda veya bina yaþý çok eski de olsa yaþam kalitesinin yüksek olduðu belli baþlý lokasyonlarda (Ataköy, Caddebostan, Bebek gibi) gayrimenkulün satýþ fiyatý ile kira getirisini kýyasladýðýmýzda, kira çarpaný 300 ve üzerinde oluyor. Ekonomi açýsýndan konuyu ele aldýðýmýzda ise; piyasada balon var mý yok mu anlamanýn yolu fiyat artýþ hýzýný ölçmekten geçiyor. Kiþi baþýna milli gelir artýþý yýllýk %10 civarýnda. Talebin piyasayý döndürecek þekilde var olmasý için konut fiyatlarý max %15 artmalý. Daha fazla arttýðý taktirde vatandaþ konuta eriþmekte güçlük yaþýyor ve piyasada fiyatlar kendiliðinden düþmesi gerekiyor. MB Konut Fiyat Endeksi?ne göre de Ýstanbul?da konut fiyatlarýnýn Ocak 2011?den Nisan 2015?e kadar hýzla arttýðý ve sonrasýnda ciddi bir yavaþlama olduðu belirtilmekte. Bugün Ýstanbul?da özellikle sýfýr binalarda konut fiyatlarý çok yüksek. Bunu neye göre mi söylüyorum? Kira çarpanýna göre. Gelir düzeyi önümüzdeki yýllarda bu bedeli ödeyecek kadar artmaz ise fiyatlarda bir düzeltme olacaktýr, nitekim belli bölgelerde oldu da. Bu da aslýnda emlak balonunun var olduðunu ancak geçen zaman zarfýnda talebin azalmasý sonucunda fiyatlara düzeltme geldiðinin bir kanýtýdýr. Ancak þöyle bir durum var o da þudur ki, fiyatlardaki düzeltme genellikle 2. el eski binalara geliyor. Maketten alýnan evlerde satýþ aþamasýnda fiyatlar ya artýyor ya da sabit seyrediyor. Bu tip konutlara þimdiye kadar bir düzeltme olmadý. Emlak balonu ne zaman patlar? Bana göre; 2. el yeni binalarda satýþ fiyatlarý, vatandaþýn ilk aldýðý fiyatýn altýnda olursa bu balon patlamýþ demektir. Konut fiyatlarý enflasyonun çok üzerinde bir artýþ göstermeye devam ederse bir gün bu þiþirilmiþ fiyatlarýn düzeltmesi gelecektir ve yatýrýmcýnýn çok canýnýn yanacaðý da yadsýnmaz bir gerçektir.


Tebernus un cevabi


Cevap: Tebernüþ Kireçci

Öncelikle yaptýðýnýz deðerlendirme için teþekkür ederim. Ana hatlarýyla çok önemli detaylara deðinmiþsiniz. Ama bir kaç noktayý da ben ilave edersem onu daha iyi anlaþýlýr. Öncelikle þunu bilin: Türkiye'de siyasal istikrar devam ettiði sürece emlak fiyatlarý kolay kolay gerilemez. Balon konusu bu platformun kurulduðu 2008 yýlýdan bu yana tartýþýlýr. Buraya týklayýnýz adresinde tüm sorularý ve yanýtlarýný bulabilirsiniz.

1) Ýstanbul'da kira ve satýlýk fiyatlarý hep kiþi baþýna düþen gelire oranla daha fazla artmýþ. Bu artýþ eðilimi normal koþullarda devam eder. neden? Ýstanbul arsa ve arazinin az olduðu deðerli bir kent. Temel neden bu.

2) Emlakta balon tartýþmalarý 10 yýldýr konuþuluyor. Ama sonuç ortada. Kimse gayrimenkulünü satmak istemiyor. Neden? Bir daha yenisini alamayacaðýný düþünüyor. Canýný diþine takýyor. Siyasal istikrar devam ettiði sürece -sýkýþtýðý için ucuza satmak zorunda kalanlarý saymazsak- genel düþüþ olmaz.

3) Ýstanbul'da arz fazlasý var. Bu arz fazlasý gelecek yýllarda da devam edecek. Ama arz fazlasý olmasa kira çarpanlarý ve kiralar çok daha yüksek olurdu. Özellikle orta ve alt gelir grubu için bu arz fazlasý iyi bir durum.

4) 15 yýldýr bu sektörü en yakýndan takip edeb kiþi olarak iflas eden çok az þirket oldu. O da çok büyük hata yapmalarýndan kaynaklandý. Ýnþaat sektöründeki þirketler yapýsý gereði zor iflas eder. 1999-2002 yýllarý arasýnda Ýstanbul'daki büyük gayrimenkullerin önemli bir kýsmýnýn icradan satýþ haberini yapmýþ gazeteci olarak bunu söylüyorum.

5) Baþta Baðdat caddesi ve istiklal Caddesi olmak üzere büyük caddelerde kapanan dükkanlarý fazla büyütmeyin. Astronomik kiralar matematiði zorluyordu. Düzeltmesi geldi Bunu anlayýþla karþýlamak gerekir Matematiðe aykýrý her fiyat mutlaka düzeltmeyi yaþar.

6) Perakende ve AVM'lerde sorun baþka. Orada küresel kökenli danýþmanlýk ve kirala þirketleri tam bir sömürü düzeni kurmuþlar. Hem AVM yatýrýmcýlarýnýn hem perkendecilerin hem de kiracýlarýn kanýný emiyor. Milyonlarca metrekare AVM ölü yatýrýma dönüþüyor. Eskiden yeni AVM'ler yüzde 100 dolulukla açýlýrdý. Þimdilerde ise yeni AVM'ler yüzde 50 doluluðu bile yakalayamýyor Dönüp bunlarýn fizibilite raporlarýna bakýn. Pazardaki fýrsatlarýn ballandýra ballandýra anlatýldýðýný görürsünüz. Buna raðmen AVM yatýrýmcýlarý ayný þirketlerden danýþmanlýk almaya devam ediyor. Dolayýsýyla onlara müstehak.

7) Yabancý talebi aðýr ve az da olsa devam ediyor. Bu talep hýzlanýrsa Ýstanbul'daki arz fazlasý kýsa sürede erir. 8) Y kuþaðý adýna her þeyi babalarý ve özellikle anneleri düþünüyor) Gençlere düþünecek, gayret edecek bir þey býrakmýyor) Bu açýdan Y kuþaðýnýn ev edinme endiþesi pek yok) Siz de bu noktayý dert etmeyin 9) Yukarýda da belirttiðim gibi arz fazlasý uzun vadeli düþünenler için fýrsat.

Tebernüþ... isminin anlamý da bir garip kendi bi baþka garip adam.
Web sitesi betondan reklam alýp þiþiyor onun da geliri artýyor.
Tabiki beton alýn alýn der ya ne desin?

Keþke önümüzde 1 yýlda(iyimserim emlak fiyatlarý yüzde 25 artacak diyebilsem (benimde betona gömülü yeþillerim var.)

[kadin_girisimci]

Daha eskisi var ben hatýrlatayým, BANKER KASTELLÝ ,BANKER KASTELLÝ , BEÞER ÞAÞAR ÞAÞMAZ BEÞÝR... Neymiþ adamýn iþleri iyi olmasa nasýl bu kadar reklam verebilirmiþ miþ miþ miþ miþ ....

iþte buna +1,

[feray007]

Arkadaþlar sizden fikirlerinizi almak istiyorum. Son 1 aydýr piyasaya KGF aracýlýðýyla inanýlmaz þekilde kredi daðýtýlýyor. Bu kosgeb desteði falan deðil. Resmen KGF kefaletiyel 12 milyon tl. sýnýrýna kadar 60 ay vadeli kredi veriliyor reel sektöre. Bu kredileri ihtiyacý olan olmayan herkes alýyor. Çünkü herkes döviz yükselir nasýl olsa döviz alýr atarým oradan kazanýrým diyor. ya da faize yatýrýrým faizler artacak nasýl olsa ordan kazanýrým diyor.
Þimdi sizce bu paralarla zaten maliyet enflasyonu artacak olan ülkemizde talep enflasyonu da artmaz mý ? Yani enflasyon patlamaz mý? Enflasyon patlarsa konut fiyatlarý da burada kalýr mý?Ayrýca bu kadar parayý neden piyasaya veriyorlar? Merkez bankasý faizleri arttýrarak dövizi kontrol altýndan tutmaya çalýþýrken para arzý bu kadar neden arttýrýlýyor? Fikri olan var mý?

[nosfecagri]

imar bankasý 8 milyar mevduat toplamýþ ama merkez'e ve bddk'ya bendeki mevduat 1,5 milyar diye rapor veriyor hergün- o zamanki kontrol mekanizmalarý buna müsade ediyordu.. ama mevduat sahibi- bu banka batacak hissine kapýlýp, mevduatýný baþka bankaya transfer etmeye baþlarsa þapka düþecek ve kel görünecekti.. muazzam reklam kampanyasýyla bunu kamufle etti, millet mevduatý çekmedi.. sonra da kendini- ben iktidar partisine muhalefet ettim de beni o yüzden siyaseten batýrdýlar diye lanse etmeyi baþardý.. bugün bile hala uzan'ýn dolandýrýcýlýktan dolayý deðil de, siyaseten batýrýldýðýna inanan pek çok ahmak var..

bunu emlak piyasasýna simüle edersek, müteahhitlerin evleri satmýþ olmalarý ve millet bu evleri iade edecek korkusuyla reklam yaparak kendini güçlü göstermek derdinde olmalarý gerekirdi (ki, böyle bir mekanizma yok, sen parayý ödeyip tapuyu aldýysan iade etme hakkýn olmaz)

böyle durumlar için imar bankasý örneðine gerek yok, olmayacak rüyalara iliþkin pek çok reklam kampanyalarý yaþanýyor- bal reklamlarý, saç çýkarma þampunalarý vs.. bunlar ancak takke düþene kadar gidebiliyor, ama müteahhitin malý meydanda- inistanbul diye bi projem var diyor, 1+1 daireyi 400 bine satýyorum diyor, ödeme koþullarý bu diyor.. mal orada duruyor, gidip görebiliyorsun, bu 1+1 için bu para verilir mi diye muhakeme yapabiliyorsun.. ne imar bankasýyla, ne saç çýkarma þampuanlarýyla mukayese edilemez..

Güzel bir bakýþ açýsý, ben yine de bu kadar ýsrarlý konut reklamýna karþý temkinliyim. Ayrýca siz istanbul gözlüðü ile bakýyorsunuz ben ankara gözlüðü ile. Bizim burada zaten uygun fiyatlar denk geliyor, gidip de daðýn baþýnda 59 katlý binada 40 fk ile mal kucaklayan batsýn, o da genelde haydan gelen para oluyor zaten. 2. El oturmuþ piyasada çarpanlar belli fiyatlar belli anormallik yok, düþerse anormallik olur AMA düþebilir çünkü ciddi arz fazlasý var. Kuyumcu, gýda toptancýsý, ostim esnafý ciddi ciddi deli gibi inþaat yapýyor. Sinpaþ, yda gibi büyük firmalar bir seferde binlerce arz yapýyorlar. Altýnda destekleyecek nüfus artýþý olmazsa, hele hele suriyeliler giderse, sakarya nehrine kamyon kamyon soðan döken çiftçi gibi olur küçük müteahhitlerin halleri demek istediðim bu aslýnda.

Yani pahalý deðil, ama ucuzlayabilir diyorum.

[magmag]

Kgf kredileri gelecek yil ekonomi için bir risk olusturuyor.Toplamda 200milyar tl kredinin %10u geri donmese 20milyar tl yapar.Bu kredi muslugunu acan irade 20 milyar tl kaybý normal kabul ediyor ve kgf'nin can suyu oldugunu carpan etkisinin 20milyarlik batik krediyi telafi edecegini düsünuyor olmali.Ama ilk kez bu hukumetin bu denli buyuk bir ekonomik populizm yaptigini goruyoruz ve global ekonomideki beklenen sarsinti iþleri degiþtirebilir.Ben 2018 yazindan itibaren riskin çok artacagini düsünüyorum.Hele bir de secim yýlý olan 2019da kgf'li kredilerde dönüþ iyice azalirsa ülke ekonomisi icin hiç de iyi olmaz.Butun bunlardan sonra mubarek 3 aylarin hurmetine Allah'tan ulkemizi korumasini ve büyütmesini niyaz ediyorum