ISGYO İş Gayrımenkul Yatırım Ortaklığı

[viopandtrade]

Hisse senetlerine ilişkin Borsada yapılan işlemler, Şirketlerin bilgisi dahilinde gerçekleşmemektedir. Şirketimiz olağan faaliyetlerine ve yatırımlarına planlandığı şekilde devam etmekte olup, hisse senedimizin Borsa performansını olumsuz yönde etkileyebilecek ve kamuya açıklanmamış herhangi bir gelişme söz konusu değildir.

*

Saygılarımızla,

*

Yatırımcı İlişkileri Bölümü

İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Banada aşağıdakini göndermiş.

Hisse senetlerine ilişkin Borsada yapılan işlemler, Şirketlerin bilgisi dahilinde gerçekleşmemektedir. Talep etmiş olduğunuz bilgiler kapsamında, işlem yaptığınız aracı kurumla iletişime geçebilirsiniz.

[viopandtrade]

2 gün önceki iş yatırım satışları, yine tahmin edersiniz emanetçi bir emekli fonundan, 1milyon 890 bin lot, az buz değil, ayrıca 574bin lot da banka fonundan, emanete aldıkları malı şimdi tekrar yabancı takasa devretmişler, ağırlıklı alıcı doyçe ve citi.


Ah ben bir bulsam bu emekli ve banka fonlarını, nerelere şikayet edeceğim. Bir daha fon yöneticileri rahat edecekler mi??? Tepeden spekulatörden al, tabandan spekulatöre sat, belki kmendileri bu işleri çeviriyordur şahsi hesaplarından, kim bilir.

[Zamekci]

Daha ne kadar düşecek
1.27 inanamıyorum

[GVA]

selam,

Finansal borclarkisa ve uzun -1,2mia trl civarinda, bunun 400 moi tl si 2019 vadeli tahvil bono , kalani ise kisa orta vadeye yayilmis banka kredi borclari.. Oncelikle bunlarin karsiligi var mi diye bakmak istedim,ozunde benim acimdan gmenkul yatirimi kira geliri ve %sel getirisi, amortisman katsayisi, suresi ile ilgili.. Yapilan tumbu projeler alinan borclar ilave yeni kira geliri yaratan gmenkul portfoy gelisiminekatkatki sagliyor mu, cari ticari kar ikinci planda mi ? Tercihim kira gelirinin net olarak artisi... Vergi avantaji yaninda , bireysel olarak bir yatirim yapsak kira geliri vergilendirilmesine tabii olacagiz, bunda bu yok ancak eldeki gmenkullerin isletme sigorta ivirzivir satilan malin maliyeti kalemini olusturan giderler yaninda bir de genel yonetim ve pazarlama tarafindan gelen giderler var, dolayisiyla vergi karsiligi diger giderler yatirim bakisi acisindan birbirini gotururken, veri avantajinin yatirim icin bir neden olmasini ortadan kaldiriyor...

Burada cazip olan defter degerinin %37 altinda islem goruyor olmasi,oysaki piyasada bireysel yatirim yapsak bu avantaj ortada yok,kira geliri getiren gmenkul anlaminda... Istanbul'da 300 hatta 400 amortisman katsayisi ile fiyatlanan konut yada isyeri stogu karsinda, yani %2,5-3 gibi bir getiri varken , ISGYO da bu oran nette suan icin %4,4 ,bu rakam yalnizca kira getirisi yaratn portfoy uzerinden, 3,2 mia trl karsiligi gmenkul .. %4,4 luk oranin icinde istanbulkule 2 ve 3, Ankara kule , Ege perla ve lodge otelin portfoye tamdoluluk ile yansimasi ile olusacak rakamdir... bu defter degeri uzerinden , cari bosluluklar ile %4,4 un altinda bir getiriyi isaret etse de , cari deger defter degerinin %37 sinden islem gormektedir... Defte degrinin %5 i iyi bir yatirim anlamina gelir benim acimdan net giderler dutukten sonra,cunku kiyaslamam elimdeki diger bireysel gmenkul yatirimlaridir, burada %5 civari ortlama getiri sozkonusdur...

cari durumda ulasilabilecek toplam kira geliri %100 doluluk ile 214 moi tliken elde edilen 180mio tl gibi...

finanslar borclar ile basladim cunku eldeki projeler toplam borcu ve gelistilme olasiligi olan kira amacli projleri kapatabiliyormu ,ona bakalim..
Toplam1,2 mia tl gibi bir borc sozkonusu, kabaca elde 200mio tl nakit ve 200 moi tl gibi bir Tuzla arazisi var,bu tahvil tarafini kapatiyor...

Kalan 800 moi olan banka kredileri karsiliginda ise yalnizca Topkapi inistanbul hasilati ile kapatilabilecek durumda gordugum..

manzara adalarda ise konut satislari tum maliyeti kapatma potansiyeli tasiyor, buradaki 210 ofis, egeperladaki gibi sirketin portfoyune yatirim amacli kira getirisi olan menkul olarak katilacak.yani kabaca sirket yilda 16-17 mio tl kira geirisiolan mulkler buradaki ticari faaliyetten sirketin olacak...

ufak bir bilgi verelim, kartalda,ofislerin satilmayacagi ongorusu ile satilabilir 975 konuttan 593 satis vaadi sozlesmesi imzalanmis ve 216mio tlsi alinkis ertelenmis kisa vadeli gelirler tarafinda var..382 satis icin stoklarda , bu bir riskmi evet risk ancak eritelmeyecek oldugu anlamina gelmiyor...
topkapida ise 2685 untenin 2375 i halledilmis gozukuyor, 310satis icin stoklarda... toplam hasilat yillarla orantili 1,9mia tlye ulasacak, arsa payi oldugundan buradaki rakamlar yuksek olacak tabii...

elde yine kira anlaminda ifm sozkonusu %30u tamamlnams durumda, bu kisadan cokorta vadeli bir projeye donuyorgibi,lakin bitirme maliyeti 120 moi tl gibi ancak yillik kira beklentisi 50usd/m2 gibi 45-50 moi tl ... bu 120mioun karsiliginda ise yaratilan gelirler yaninda uskudar arsasi ve topkadidan kalan miktar var,kolayca finanse edilebilir

ozetle satilan uc adet gayrimenkul ,egeperla ,Topkapi ve kartal sonucu sirketin elinde sifir borc karsiligi, cari %100 doluluk ile 214 miotl arti 60mio tlcivari kartal ve atasehirden gelecek yeni kira geliri olabilir... kadikoy u hic saymiyorum,

benim acimdan 275 mio tl kira geliri
3,2mia cari kira getiren portfoy , ilave 240 moi tl civari manzara ada ofisler ve 460 moi tl civari ifm ile ulasilabilecek 3,9 mia tl cekspertiz degerli kira getiren portfoy,borc yok, proje yok

gordugum kadariyla %1,35 civari bir satilan malin maliyeti ve %1 civari genel ve paz&sat gideri yaratir, ekspertiz degeri uzerinden ... bu da tam doluluk potansiyeli ile 275 moi tl brut kira geliri,185 moi tl ise net kira geliri yaratir, bunun giderler uzerinde iyi yonetilmesi ile dusurulmesi mumkundur... nette %4,75 getiri anlamina gelir,eger malin degeri borsada 3,9mia ise...

biz su anda bu mali 1,2 mia tlye aliyoruz, vadede parinin bugunku degeri oynayacaktir ama kira da defter degeri de oynayacaktir,o acidan potansiyel bu hikayenin benimacimdan cari bir pozisyon gibi dusunulemisir...

3,9 mia tl lik potansiyeli olan hisseye 1,2 mia tl veriyorum, %70 nerdeyse ucuz aliyorum,
hadi defter degeri 1 olmaz diyelim,o da belli olmaz ya,enfalsyon 2-3 lere gelirse masalda 1,25 de olur 1,5 da...
185 mio net kira geirisi potansiyeline 1,2 mia tl veriyorum,3 yil surse tum bunlar 1,9 mia tl maliye olsa bugunun 1,2 mia tl'si ...% 9,25 getiri, normalinin %5 in 2 misli nerdeyse, enflasyonu defter yada ekspertiz degerine vurmuyorum, kiralara enfalsyon oaraninda zama yapmiyorum ...

masal boyle iste... bir varmis bir yokmus...

neden gitmiyor,23 kasim zarrab durusmasi onemli, makro dengeler bir tarafa mikro tarafta sorunlar ilkonce gmenkul tarafini vurur, onemli risk stoklar ve arsa stoklarinin eritilemememsi, bu koyduum perspektif bu is sorunsuz hallolursa,risk varken yatirim para kazandirir, cok da kaybettirebilir , bu da fiyati acikliyor kanimca ... alinir mi ,bilemiyorum,yavas yavas alinir mi,neden olmasin... %4,4 un %5 e gldigi yer ki olabilir 1,15 genel bir bozulma olursa o zaman yavas yavasa gerek olmaz, gelir mi ???? bir cikar tekrar 40 centin uzerine de tasiyabilir, sene sonu duznlemsi acisindan...

kisacilar icin uygun olmadigini dusunuyorum

iyi haftalar sevgiler

[kucukortak]

Sn. Gva,

IFM-> Toplam Kiralanabilir Alan: 33.000 m2
KULE3-> Toplam Kiralanabilir Alan: 29.000 m2
KULE3-> Kira Ekspertiz değeri 4.760.650 TL/ay /2 = 2.380.325 7 ay = 28.563.900 yl/yıl
http://www.isgyo.com.tr/Sites/1/uplo...2017-11074.pdf
sayfa 12

Şu anda kendini ispat etmiş leventin göbeğindeki yeri 21.15 USD m2/ay dolduramamışken ataşehir gibi yüzbinlerce m2'lik boş alan olacak yerde m2'sini 50usd/m2 /ay doldurabileceğine orta vade bile olsa inanıyor musunuz? sanki hedeflerin temeli yere biraz sağlam basmıyor gibi.

kartal manzara adalar, bence, hem e5'den hem de sahilden uzak(ortası gibi). ne metrosu var ne de önünden ana yol geçiyor. e5 üzerinde dünya kadar boş/ucuza kiraya verilmiş, bitmiş, metroya birkaç dk mesafede iyi kalitede plaza var. dua edelim de aidatlar bize kaçmasın burayı hangi şirketlere kiraya verecekler,verseler de kaçtan verecekler, merakla bekliyorum.

Kule 3 uzun zamandır boşta. Gelen kiracı da büyük dörtten biri olan KMPG'miş. Şu anda iş grubu denetçisi yanlışım yoksa Güney YMM (ernst-young). Çok merak ediyorum seneye ya da sonraki seneye KPMG olur mu? Eğer öyle olursa bizimkiler kendi grubu hariç kiracı bulmayı bulmayı beceremiyorlar diyeceğim

İşte bu gibi detaylara girerek değerli analizi tekrar güncelleyip sizden fikirlerinizi öğrenmek isterim. Tahminim doldur/boşalttan başka bir şey yapamazlar.O kuleden bu kuleye şirket taşırlar,boşalana kiracı ararlar..


Benim bu hisseye ilgi duyduğum ilk anlardaki odağım kira çarpanı ve temettü verimiydi.
Şimdi ise acaba grup dışı kiracı bulup bulamayacakları konusu. Ben bu şirkette yk'da olsam, iş bankası şubesi ve grup şirketi ihtiyacı hariç yeni klasik-ticari gökdelen diktirmemek için uğraşırdım.

Geliri çeşitlendirmek için; İstanbul'da bu kadar yurt açığı var, Sen koskoca iş grubusun; Her yeni açılan üniversiteyle iletişime geçip, yapsana şu öğrenciler için yüksek kalitede yurt binaları ve versene işletmeciye kiraya.

Ayrıca turizm sezonu kötü geçince lodge otele indirim yapmaları insaflıca ve desteklediğim bir durum.
ancak ben işlerim kötü gidince banka benim havale/hesap işletim ücreti/kk faizi indirim yapıyor mu? kurumsal kafa yapısında tutarsızlık hissediyorum.

not: elimde bir miktar isgyo mevcut. amacım çamur atmak değil yani..

selam,

elde yine kira anlaminda ifm sozkonusu %30u tamamlnams durumda, bu kisadan cokorta vadeli bir projeye donuyorgibi,lakin bitirme maliyeti 120 moi tl gibi ancak yillik kira beklentisi 50usd/m2 gibi 45-50 moi tl ... bu 120mioun karsiliginda ise yaratilan gelirler yaninda uskudar arsasi ve topkadidan kalan miktar var,kolayca finanse edilebilir

[Zamekci]

Ülke gırtlağına kadar emlak krizine girmiş durumda. Öyle böyle değil. Biz de bu krizde bu kağıtta debelenip duracağız bir süre daha. Zaten bir yıldır bedeli ödedik. Daha ödemesek bari. Hangi akılla girdim bir bilsem ahh!

[Zamekci]

Son 4 aydır sürekli düşmüş. Ucuz dedikçe düşmüş. Bir tane açıkçı ahlaksız var biz öyle onları seyrediyoruz.

[GVA]

Size tamamen katiliyorum,
Bu Kira/m2 analizini son ceyrek finansallarinda net olarak gorecegiz, iskulelerden cikan sisecam tarafi sanirim, bunlarda tuzlaya gectiler.. benim bildigim 40.00 usd/m2 den kpmg ye 2-9 kat verildi.. iceride tam renavasyon 3 ceyrekte tamamlandi, kolas bir is degil sonucta doldurmak.. zorluda m2 50.00 minimum tam doluluga yakin...
Ifm ise Baska bir proje Tabii, usd 50.00 uzerinden hesplansada bugunku kurla 40 usd in Brian ustunde 45-50 Mio. trl kiralik...
Tabii by iskuledeki isbank genelmudurlugununde tasinmasi anlamina gelecektir, Belki de satmak bircozum olur.. tum bunlar kisa Vadeli isler degil muhakkak, ama sanki cari fiyatta olmasinin ana nedenlerinden biride bu Tür belirsizlikler Ölsaaten gerek...

Ama gorusunuze katiliyorum .. koydugum perspektif tam doluluk yaklasimi ile yapilmis, bu tarafta sorun olmasa hisse fiyati buralarda pek olamazdi zaten....

1.2 mia trl icin kotu fiyat diyemeyecegim, grubun Ana kiraci olmasini ise bir nevi hedge olarak goruyorum...

Benim canimi sikan kizilay antalya be hmarket in satisi esasinda, buradan gozuken bunu egeperla ile kapatmis olmalari oldu, buda stratejik olarak Satis uretim beklentisinin tutmadigini gosteiyor

Sn. Gva,

IFM-> Toplam Kiralanabilir Alan: 33.000 m2
KULE3-> Toplam Kiralanabilir Alan: 29.000 m2
KULE3-> Kira Ekspertiz değeri 4.760.650 TL/ay /2 = 2.380.325 7 ay = 28.563.900 yl/yıl
http://www.isgyo.com.tr/Sites/1/uplo...2017-11074.pdf
sayfa 12

Şu anda kendini ispat etmiş leventin göbeğindeki yeri 21.15 USD m2/ay dolduramamışken ataşehir gibi yüzbinlerce m2'lik boş alan olacak yerde m2'sini 50usd/m2 /ay doldurabileceğine orta vade bile olsa inanıyor musunuz? sanki hedeflerin temeli yere biraz sağlam basmıyor gibi.

kartal manzara adalar, bence, hem e5'den hem de sahilden uzak(ortası gibi). ne metrosu var ne de önünden ana yol geçiyor. e5 üzerinde dünya kadar boş/ucuza kiraya verilmiş, bitmiş, metroya birkaç dk mesafede iyi kalitede plaza var. dua edelim de aidatlar bize kaçmasın burayı hangi şirketlere kiraya verecekler,verseler de kaçtan verecekler, merakla bekliyorum.

Kule 3 uzun zamandır boşta. Gelen kiracı da büyük dörtten biri olan KMPG'miş. Şu anda iş grubu denetçisi yanlışım yoksa Güney YMM (ernst-young). Çok merak ediyorum seneye ya da sonraki seneye KPMG olur mu? Eğer öyle olursa bizimkiler kendi grubu hariç kiracı bulmayı bulmayı beceremiyorlar diyeceğim

İşte bu gibi detaylara girerek değerli analizi tekrar güncelleyip sizden fikirlerinizi öğrenmek isterim. Tahminim doldur/boşalttan başka bir şey yapamazlar.O kuleden bu kuleye şirket taşırlar,boşalana kiracı ararlar..


Benim bu hisseye ilgi duyduğum ilk anlardaki odağım kira çarpanı ve temettü verimiydi.
Şimdi ise acaba grup dışı kiracı bulup bulamayacakları konusu. Ben bu şirkette yk'da olsam, iş bankası şubesi ve grup şirketi ihtiyacı hariç yeni klasik-ticari gökdelen diktirmemek için uğraşırdım.

Geliri çeşitlendirmek için; İstanbul'da bu kadar yurt açığı var, Sen koskoca iş grubusun; Her yeni açılan üniversiteyle iletişime geçip, yapsana şu öğrenciler için yüksek kalitede yurt binaları ve versene işletmeciye kiraya.

Ayrıca turizm sezonu kötü geçince lodge otele indirim yapmaları insaflıca ve desteklediğim bir durum.
ancak ben işlerim kötü gidince banka benim havale/hesap işletim ücreti/kk faizi indirim yapıyor mu? kurumsal kafa yapısında tutarsızlık hissediyorum.

not: elimde bir miktar isgyo mevcut. amacım çamur atmak değil yani..