Alıntı Originally Posted by assetmanager Yazıyı Oku
Bir şeyin öz mal olabilmesi için banka borcu olmamalı arkadaşlar, çok basit bilanço mantığını bilmeyen kişilerle kim olursa olsun tartışmam. 5 adet dairem var öz malım, tapusu bende ama hepsinin mortgage borcu var ve bilançomun pasif tarafında. Tapuyu gösterip 5 tane evim var varlığım 500*5 =2,5 MIO TL desem ne derece doğru olur. Banka borçları arşa çıkmış, kaliteli ve faizi ezebilecek bir faaliyet de yoksa bilançoda öz kaynak hep erir. Kar ettiği dönem de spekülatif olarak kurların çok aşağı geldiği dönemlerde ucu ucuna olabilir. Varlık satarsa ve varlıkları gerçekten değerliyse ve bu durum değişirse bilemem ama tırları satarsa da örneğin ya da depoları bu kez faaliyet kalmaz, bilmem anlatabildim mi?

Varlıkmüdürü arkadaş bilanço konusunda bilgili olduğunu söylüyorsun. Burada yeni olduğun için sanırım gözünden kaçan bazı hususlar var. Aydınlatayım seni:

Bilanço TFRS 10 Konsolide Finansal Tablolar Standardına göre tutuluyor.
Buna göre: Şirket ve Tüm Bağlı ortaklıklarının Yatırım Amaçlı Gayrimenkullerini ve Maddi Duran varlıklarını (Bina ve arsalar dahil) maliyet değerinden, birikmiş itfa ve tükenme payları ile kalıcı değer kayıpları düşülmüş olarak göstermekte;
Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin (Reysaş GYO) Mali Tablolarında ise Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller için Yeniden Değerleme Modeli seçilmiş olup, Reysaş GYO Ana Ortağı Reysaş olarak, Reysaş’ın konsolide finansal tabloları hazırlanırken Reysaş GYO ile tam konsolide edilmektedir. Reysaş GYO'nun finansal tabloları konsolide edilirken yeniden değerleme modelinden maliyet esasına geçilmektedir.

Senin kadar yüksek bilanço bilgisi olmayan arkadaşların anlayacağı şekilde anlatmak gerekirse: 15 sene önce 1milyona alınan bir arsanın şimdiki değeri 15milyon ise, bu arsa rysas konsolide bilançoda 1milyon olarak alınıyor; aynı arsa rygyo bilançosunda 15 milyon olarak alınıyor. İlginç ama kullanılan bilanço standartları bunu yapmaya olanak veriyor. İşte tam da bu yüzden Rygyo nun piyasa fiyatı üzerinden 1 adet Rysas a düşen pay yaklaşık 1,60 TL.

Aynı dalavere diğer mallarında da yapılmaktadır. grubun faaliyetlerinin; lojistik, depolama faaliyeti, demiryolu taşımacılığı, araç taşımacılığı, TUV Türk Muayene İstasyonu İşletmeciliği, İstif Makinaları, endüstriyel yem bitki alanları, besi üretim çiftliği ve 2 adet Hilton Oteli sahipliği olduğu düşünülürse bilançodaki alicengiz oyunları daha iyi görülebilir.
Benim tahminim gerçekte özkaynakların borçların en az 15-20 katı olduğu yönündedir.

Yukarıda yazında varlık satarsa ve varlıkları gerçekten değerli ise bilemem diyorsun ya istersen Reysaş GYO’daki payına düşen gayrimenkullerinin değerlerini alt alta yazıp bir topla! Bilanço standartları bahane edilerek gizlenen gayrimenkulleri hiç mevzubahis etmiyorum.

Diğer taraftan borçların önemli kısmı rygyo dan kaynaklanmakta olup, bunun karşılığı mal varken, konsolideye borçları direk aktarıp, malları yazmamak da yaman çelişki!!

Senden ricam bu gerçekleri göz önüne alarak bilançoyu yeniden yorumlaman.
Hadi selametle.



Kesinlikle yatırım tavsiyesi değildir!!!