Dolarda Yükseliş Kaçınılmaz

[pilavli]

Bir arkadaşım Osmanbey'deki dükkanını 1.5 milyon dolardan satılığa çıkarmıştı ama aradan 3 sene geçmesine rağmen satamadı. İstediği fiyat 12.5 yıllık kira getirisine tekabül ediyordu yani makul idi. Piyasa maalesef çok kötü. Nakit yok piyasada. Eh, 12.5 yıl olan amortisman süresi demek yılda %8 lik bir kira getirisi demek, hem de brüt. Bankalar %14 faiz veriyorken hiç kimse %8 e tamah etmez.

Açıkçası kira hesabınız biraz hatalı, 12.5 yıl boyunca mülkün değerinin yerinde sayacağını varsayıyorsunuz, gayrimenkul fiyatları özellikle istanbulda enflasyonun üzerinde artıyor, kira getirisi de bonus oluyor, yani %12+8 gibi düşünmek daha doğru. Yoksa niye millet bu kadar parayı gayrimenkule gömme heveslisi olsun. Anapara vadeli mevduat faizinin üzerinde değerlenirken üstüne bir de kira geliri geliyor. Verdiğiniz örnek de cazip duruyor ama doğru hesap için kira ve satış fiyatını doğru belirlemek gerek. Üç yılda 1.5 milyondan satamadıysa o mülkün değeri 1.5 milyon değildir.

[rxpu]

Açıkçası kira hesabınız biraz hatalı, 12.5 yıl boyunca mülkün değerinin yerinde sayacağını varsayıyorsunuz, gayrimenkul fiyatları özellikle istanbulda enflasyonun üzerinde artıyor, kira getirisi de bonus oluyor, yani %12+8 gibi düşünmek daha doğru. Yoksa niye millet bu kadar parayı gayrimenkule gömme heveslisi olsun. Anapara vadeli mevduat faizinin üzerinde değerlenirken üstüne bir de kira geliri geliyor. Verdiğiniz örnek de cazip duruyor ama doğru hesap için kira ve satış fiyatını doğru belirlemek gerek. Üç yılda 1.5 milyondan satamadıysa o mülkün değeri 1.5 milyon değildir.

Amerika ve Avrupa'da QE'nin yavaşlaması ve sonlanması ile 1 milyon dolar değerinin üzerinde gayrimenkullerin Türkiye'de önümüzdeki 10 yıl dolar bazında değerlenmeleri ciddi anlamda zor gözüküyor. O nedenle de çok düşük kira çarpanlarında dahi alıcı çıkmayabiliyor. Kiranın tahsili , yüksek meblağlı kiranın ödenebilirliği ve devamlılığı, kiradan alınan vergi ve emlak vergisi bu tür yüksek değerli gayrimenkullerde risk unsurları içerebiliyor.

[TRENDHOUND]

Açıkçası kira hesabınız biraz hatalı, 12.5 yıl boyunca mülkün değerinin yerinde sayacağını varsayıyorsunuz, gayrimenkul fiyatları özellikle istanbulda enflasyonun üzerinde artıyor, kira getirisi de bonus oluyor, yani %12+8 gibi düşünmek daha doğru. Yoksa niye millet bu kadar parayı gayrimenkule gömme heveslisi olsun. Anapara vadeli mevduat faizinin üzerinde değerlenirken üstüne bir de kira geliri geliyor. Verdiğiniz örnek de cazip duruyor ama doğru hesap için kira ve satış fiyatını doğru belirlemek gerek. Üç yılda 1.5 milyondan satamadıysa o mülkün değeri 1.5 milyon değildir.

maalesef son yıllarda ticari gayrimenkul sektörü oldukça sıkıntılı ve fiyatlar artmadığı gibi geri geliyor, o yüzden mülkün değerinin yerinde sayacağı varsayımı bile oldukça optimist kalıyor gerçeklerin yanında, yatırımcıların hafızası hep geriye dönüktür ve her zaman geçmişi olduğu gibi geleceğe yansıtma eğilimindedirler, mesela gayrimenkul konut sektöründeki son yıllara ait güzel primlerin aynen gelecekte de yaşanacağını varsayarlar, ancak bu varsayımlar zaman zaman çok kötü şekilde ters teper.

[selka]

maalesef son yıllarda ticari gayrimenkul sektörü oldukça sıkıntılı ve fiyatlar artmadığı gibi geri geliyor, o yüzden mülkün değerinin yerinde sayacağı varsayımı bile oldukça optimist kalıyor gerçeklerin yanında, yatırımcıların hafızası hep geriye dönüktür ve her zaman geçmişi olduğu gibi geleceğe yansıtma eğilimindedirler, mesela gayrimenkul konut sektöründeki son yıllara ait güzel primlerin aynen gelecekte de yaşanacağını varsayarlar, ancak bu varsayımlar zaman zaman çok kötü şekilde ters teper.

Kesinlikle katılıyorum. Ayrıca belli bir yaştan sonra gayrimenkulde hızlı bir düşüş başlıyor... Ortalama 20 yıldan sonra...

[TRENDHOUND]

Kesinlikle katılıyorum. Ayrıca belli bir yaştan sonra gayrimenkulde hızlı bir düşüş başlıyor... Ortalama 20 yıldan sonra...

Gelişmiş ülkelerde konut sektörü kabaca 10 yıllık döngülere (cycle) tabidir, ticari gayrimenkul ise 18 yıl gibi. Kondratieff döngüleri çok daha uzun olabiliyor. Ben TR'deki gayrimenkul sektörü döngülerinin kabaca bu rakamlar civarında olduğunu düşünüyorum. Senin verdiğin 20 yıl ticari gayrimenkuller için makul görünüyor.