Hocam sırtını Ankaraya ver . Sol tarafın sol sağ tarafın sağ. Yaşamkent sonrası başlıyor turkuaza kadar devam ediyor. Yakında yapracık sol tarafta büyük dev projeler gerçekleşecek. Büyük firmalar var bu bölgede.Originally Posted by lunatic
Sadık Üye
Hocam sırtını Ankaraya ver . Sol tarafın sol sağ tarafın sağ. Yaşamkent sonrası başlıyor turkuaza kadar devam ediyor. Yakında yapracık sol tarafta büyük dev projeler gerçekleşecek. Büyük firmalar var bu bölgede.
Yeni Üye
Bölgeyi kötülemeye çalışıyorsunuz gibi bir ifade de bulunmadım. Sanırım biraz duygusal davranıyorsunuz. Sıkıntı dediğiniz fakat bir türlü tanımlayamadığınız şeyin artık olmadığını söyledim. "sıkıntı devam ediyor, inşaatlar başlamadı" şeklinde bir cümlenin ne anlama geldiği aşikardır. Bunun üzerinden kişiselleştirilmiş kısır bir tartışmaya girmenin forum ortamına bir katkıda bulunacağını düşünmüyorum. Fikirlerimizi karşılıklı açıkladık. Sizinde niyetiniz iyiymiş, demek ifadeyle ilgili bir sıkıntı olmuş, netice gayet güzel bence. Ayrıca beğenmemeniz ve kötülemenizde gayet normal bir durumdur. Bunda bir beis yok. Herkes her konuda hem fikir olacak ve her şeyi begenecek diye bir zorunluluk yok. Şahsınız adına alır satar veya biriktirirsiniz buda sizin tasarrufunuz.
Fakat, eksik bir kaç şeyi düzeltmekte fayda var. Öncelikle ilk imarın bitişi ve ilk tapuların dağıtılışı 2014 yılının ocak ayıdır. Yani 6 yıl değil, o günden bu yana 4 yıl geçmiştir. Belediye meclis kararlarından görülmesi mümkündür. Gerileyen fiyatlar konusu ise göreceli bir durumdur. Çünkü, imar geçen yerlerde imara kadar hızla tırmanan fiyatlar, imarın ardından durağanlaşır. Buna konsolidasyon süreci diyoruz. Bir yeri ya imar aşamasından en az 1-2 yıl önce yada imar bittikten birkaç yıl sonra almak doğrudur. Önce alırsanız düşükten alır imara kadar hızla artan fiyattan faydalanırsınız, birkaç yıl sonra alırsanız imarı bitmiş bir yer ve fiyatların durağanlaşması/konsolidasyon sürecinde paranızı bağlamamış olursunuz.
Satın alınabilecek en kötü an ise kesinlikle imarın bittiği andır. Çünkü bu anda fiyatlar coşkuyla tavan yapmıştır. Maalesef coşkuda aldığınız bir malın durağanlaşma sürecinde beklemek zorunda kalırsınız. Bu durağanlaşma ve konsolidasyon sürecinde de mutlak suretle olacak olan hukuksal problemler vs çözümlenir. Bu nedenle bir yatırımı yaparken aldığınız fiyat değil, yatırımı hangi anda yaptığınız çok daha önemlidir. Bir atasözümüz vardır bunu destekleyen, " bir malı alırken kazanırsın" şeklinde.
Eskiyi hatırlayabilenler yapracığın geçmiş fiyat sürecini hafızanızda yoklarlarsa ne demek istediğimi açıkça görebilirler. Ben kısaca hatırlatayım, 2010-2012 yılları arasında 80-100 TL arasında olan fiyatlar (Sol taraf için) 2013 yılında ilk 5000 lik planın başlamasından, ekim ayındaki parselasyon sürecine kadar 300 TL ye kadar çıktı. Yani 1 yıl içerisinde 3 katı değer kazandı. Daha sonra bölge 2014 ocak ayında tapuların dağıtılıp imarlı aşamaya geçmesini takip eden ilk 6 ay 1000-1400 TL arasından imarlı olarak alıcı buldu. Buradan kesintiler düşülerek hesaplandığında, 1.5 yıllık süreç içerisinde Yüzde 400 e varan kazançlar oldu. Bu muhteşem bir kazançtır ve yatırımcıdan ziyade 2-3 yıllık süreçlerde al sat yapanlar bu fırsatı asla kaçırmaz. Haliyle bu süreçte satanlar için oldukça kazançlı bir yatırım olduğu aşikar. Fakat elbette fiyatların tavan yaptığı bu dönemde satın alanlar maalesef konsolidasyon sürecini de kabul ederek almış oldular. Sonuçta her yıl %100 gibi bir artışın olması beklenemez ve mümkün de değildir. Bu bir saadet zinciri değil çünkü. Kişiler ya bu durumu kabullenerek yada yanlış yönlendirilerek aldılar o ayrı bir konudur. Neticede mahkemeler vs gibi olayların bu fiyat konsolidasyonu üzerinde yüzde 10-15 de fazla bir etkisi yoktur.
Hiç bir planlama alanı yoktur ki, imar planı biter bitmez inşaatlar başlasın. En az 3-4 yıllık süreçlerdir. Tekrar söylüyorum, satın alınabilecek en talihsiz en kötü an imarın hemen sonrasıdır. Başka bir yatırım aracından basit bir örnek verelim; Geçen yıl ocak ayında USD kuru hızlıca 3.4 den 3.94 seviyesine çıktı. Daha sonra eylül ayına kadar konsolide olarak 3.4 seviyesine kadar indi ve şu anda tekrar 3.94 seviyesinde. Haliyle geçen yıl ocak ayında fiyatın koptuğu 3.9 seviyelerinde satın alanlar oldu ve bugün hala zarardalar. Çünkü TL bazında faizden oldular. Coşkuda aldılar ve haliyle hızlıca artan fiyatların geri gelme riskini de satın almış oldular. Fakat daha sonra 6.-9. aylar arasında alanlar ise 3.4-3.5 seviyelerinden satın aldılar ve bugün ciddi anlamda kardalar. Şimdi 2017 ocak ayında alanlar için USD zararlı bir yatırım aracıdır. Fakat 2017 agustos ayında alanlar için oldukça karlıdır.
Bu nedenle aslında bölgede edilmiş bir zarar yoktur. Sadece fiyatların 1.5 yıllık süreçte 5 katına kadar artmasından hemen sonra oluşan doğal konsolidasyon süreci vardır. Hiç bir yer sürekli olarak aynı oranda artış süreci yaşayamaz. İşin ve yatırımın doğasına aykırı. Bu bir saadet zinciri değildir, faiz gibi sabit getirili bir yatırım aracı da değildir. Bu nedenle her yıl yüzde 30-40 vs vs gibi sabit bir artış beklenmesi mümkün değildir. 2-3 yıllık süreçlerde ani fiyat patlamaları ve arkasından yaşanan konsolidasyon süreçleri şeklinde devam eder.
Maalesef imarın hemen arkasından alanlar için şimdilik zararlı bir yatırım gibi gözükebilir fakat bu durum yatırımın sıkıntısından veya zararlı olduğundan değil onların çok yanlış anda yatırım yapmış olmalarındandır. İkinci ve üçüncü fiyat patlaması süreci ise yapılaşmanın başlamasının yakınlaşması ile ve devamında yapılaşma süreci ile yaşanır. İmarın bitimini takiben en yüksekten satın alanların kar edeceği an da bu süreç olacaktır. İmardan önce satın alıp ta bu süreçte hiç satmamış yatırımcılar içinse muhteşem bir kardır. Buna da bir örnek verelim, 2003-2005 yılları arasında fiyatlar 15-25 tl arasında idi. Bu yıllarda alan ve bu yeni süreçten sonra satacak bir yatırımcının ise karı inanılmaz boyutlardadır.
Tekrar söylüyorum, yatırımda satın aldığınız piyasa fiyatı değil, zamanlama önemlidir. Zaten doğru zamanda yatırım yapıyorsanız, fiyatta doğru olacaktır. Bu nedenle ya bu işi takip edeceksiniz yada gerçekten yıllardır bu işin içinde olan ehlinden yardım alacaksınız. Aksi durumda "hesapsız kasap ya bıçak kırar ya masat" durumunun yaşanılması kaçınılmazdır.
Yeni Üye
Herşeyden önce çok teşekkürler Gil-Galad. Bu konudaki bilgi ve tecrübeniz aşikar. Tecrüberlerinize gore, yazınızda belirttiğiniz ikinci fiyat patlaması ne zaman beklenebilir Yapracık sol tarafta? Bahsedilen yapılaşma (VW satış/servis) bu süreci başlatabilir mi, yoksa daha fazlasına mı ihtiyaç var sizce?
Üye
Açıklama için çok teşekkürler sn. Hocam.
Saygılar,
Gönderi Kuralları
Alıntı yaparak yanıtla
Yer İmleri