Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli taşınmaz payının satışında önalım bedelinin hâkim tarafından piyasa rayicine göre takdir edilmesini öngören yasal düzenlemeyi Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti.
6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan karar, 9 ay sonra—6 Ağustos 2027 tarihinde—yürürlüğe girecek.
ARALIK 2025 DÜZENLEMESİ NEDEN İPTAL EDİLDİ?
Aralık 2025'te Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 734'üncü maddesinde yapılan değişiklikle, önalım hakkı davalarında tapudaki resmi satış bedeli yerine hâkim tarafından belirlenen güncel rayiç değerin depo edilmesi kuralı getirilmişti.
Söz konusu kural, kanun değişikliğinden önce açılmış derdest davalara da teşmil edilmişti.
AYM'nin 16 Temmuz 2026'da aldığı ve gerekçesi Resmî Gazete'de yayımlanan kararında; rayiç bedel esasının taraflar arasındaki serbest iradeye müdahale oluşturduğu ve mülkiyet hakkı dengesini zedelediği tespiti yapıldı. Yüksek Mahkeme'nin iptal gerekçesinde şu tespitler öne çıktı:
• Mülkiyet Hakkı ve Belirsizlik: Mahkemece tayin edilecek piyasa değerinin gerçek satış bedelinden sapması hâlinde, payı satın alan üçüncü kişinin haksız kazanç sağlaması veya hakkaniyete aykırı biçimde zarara uğraması riski bulunuyor.
• Adil Denge İlkesi: Önalım hakkını kullanmak isteyen hissedarın ödeyeceği meblağın öngörülemez hâle gelmesi, Anayasa'nın 5'inci (devletin temel amaç ve görevleri) ve 35'inci (mülkiyet hakkı) maddelerinde güvence altına alınan menfaatler dengesini bozuyor.
• Geçmiş Davalara Uygulama Hükmü: Düzenlemenin yürürlük tarihinden önce açılmış davalara geriye dönük şekilde uygulanmasını öngören geçici madde de iptal kapsamına alındı.
YÜRÜRLÜK 6 AĞUSTOS 2027'YE ERTELENDİ
Yüksek Mahkeme, iptal hükmünün derhal yürürlüğe girmesinin önalım davalarında ciddi bir hukuki boşluk yaratabileceğine dikkat çekerek yasa koyucuya süre tanıdı. Kararın Resmî Gazete'de yayımlandığı tarihten itibaren 9 ay ertelenmesi nedeniyle iptal hükümleri 6 Ağustos 2027 itibarıyla geçerlilik kazanacak.
Bu süre zarfında:
• Türkiye Büyük Millet Meclisi'nin (TBMM) mülkiyet dengesini ve tarafların menfaatlerini gözeten yeni bir yasal çerçeve hazırlaması bekleniyor.
• Mevcut hükümler yürürlük ertelemesi sebebiyle an itibarıyla uygulanmaya devam ediyor; dolayısıyla görülmekte olan tüm davalarda bedellerin otomatik olarak değişmesi veya kesinleşen kararların kendiliğinden hükümsüz kalması söz konusu değil.
ÖNALIM HAKKI VE DAVA AÇMA SÜRELERİ AYNEN KORUNUYOR
AYM'nin kararı, hissedarların öncelikli alım hakkını bütünüyle ortadan kaldırmıyor. TMK'nin 732'nci maddesinde korunan yasal önalım hakkı ve hak düşürücü süreler aynen geçerliliğini koruyor.
Hissedarlar; pay satışının kendilerine noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her hâlükârda satış tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde önalım davası açma hakkına sahip olmaya devam ediyor.
İptal kararı yalnızca dava sürecinde depo edilecek bedelin hesaplama yöntemini ve geçmişe dönük uygulama maddesini hedef alıyor.