Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın (TCMB) politika faizini %38'e çekerek parasal gevşeme sürecini resmen başlatması, piyasalardaki dengeleri değiştirdi. Bireysel yatırımcı "Dolar mı, Altın mı?" ikilemiyle boğuşurken; portföy yönetim şirketleri, aile ofisleri ve nitelikli yatırımcılar, son iki yılın yüksek faiz ortamında adeta "kuraklık" yaşayan ve bu sebeple değerlemeleri tarihi dip seviyelere inen iki varlık sınıfına sessizce akın ediyor.
1. "GİRİŞİMLER KELEPİR FİYATINA DÜŞTÜ"
Analistlere göre, 2024 ve 2025 boyunca süren sıkı para politikası, teknoloji start-up'larının can damarı olan finansmanı kesti. Nakit akışı sıkışan bu şirketler, ayakta kalabilmek için hisselerini değerlerinin çok altında fiyatlarla fonlara açmak zorunda kaldı.
Şimdi ise rüzgar tersine dönüyor. Deneyimli bir fon yöneticisi durumu şöyle özetliyor:
"Şu an bir Girişim Sermayesi Yatırım Fonu (GSYF) aldığınızda, aslında 2026'nın potansiyel devlerine 2023 kriz fiyatlarıyla ortak oluyorsunuz. Faizler %30 bandına doğru gerilediğinde, bu şirketlerin hem borçlanma maliyeti düşecek hem de küresel yatırımcı geri dönecek. Ancak o zaman bu giriş biletleri bu kadar ucuz olmayacak."
Özellikle Tarım Teknolojileri, Savunma Sanayi Yan Sanayisi ve Yapay Zeka Tabanlı İhracat yapan şirketlere odaklanan GSYF'lerde son 1 ayda ciddi hacim artışları dikkat çekiyor.
2. KONUTUN KENDİSİ DEĞİL, "İSKONTOLU TAPUSU" REVAÇTA
Fiziki konut alımının kredi faizleri nedeniyle hala zor olduğu (Konut kredisi faizleri halen aylık %2,80 bandında) bu dönemde, kurumsal yatırımcının ikinci durağı borsada işlem gören Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) oldu. Ancak her GYO değil; sadece Net Aktif Değerine (NAD) göre %40-50 iskontolu kalanlar.
Piyasa uzmanları, binalarının ve arsalarının ekspertiz değeri 10 milyar TL olan bir şirketin, borsada 6 milyar TL'den işlem görmesini "sürdürülemez bir piyasa anomalisi" olarak nitelendiriyor.
MEKANİZMA NASIL İŞLEYECEK?
Faiz İndirimi Etkisi: 2026'nın ilk çeyreğinde konut talebinin canlanmasıyla GYO portföylerindeki gayrimenkuller yeniden değerlenecek.
Makas Kapanacak: Piyasa, şu anki %50'lik iskontoyu hızla kapatarak hisse fiyatını şirketin gerçek varlık değerine eşitleyecek. Bu, fiziki konutun yıllık kira getirisinden çok daha hızlı bir sermaye kazancı anlamına geliyor.
UZMANLARDAN YATIRIMCIYA UYARI
Ekonomistler, klasik borsa yatırımcısının banka ve sanayi endeksine odaklanmışken büyük resmi kaçırabileceği konusunda uyarıyor: "Faiz indirim döngülerinin başında, en çok hırpalanmış ve fiyatı en çok baskılanmış varlıklar en hızlı tepkiyi verir. Şu an Türkiye piyasalarında bu tanıma en çok uyan varlıklar GSYF'ler ve iskontolu GYO'lardır."
