Hükümetin, fahiş kiralar ve erişilemeyen konut fiyatlarına karşı dar gelirli vatandaşlar için hazırladığı yeni kredi paketinin detayları netleşmeye başladı.
Kamu bankaları öncülüğünde verilmesi planlanan ve faiz oranını yüzde 1,20 seviyesine çekecek olan düzenleme, ev sahibi olma hayali kuran milyonlarca kişi için umut oldu.
Ancak bu "müjde", beraberinde kritik bir ekonomik riski de gündeme taşıdı: Fiyat artışları.
"BEKLENTİ SATIN ALINIYOR": İLANLAR ŞİMDİDEN GÜNCELLENEBİLİR
Finans piyasalarının değişmez kuralı olan "Beklenti satın alınır, gerçekler satılır" ilkesi, konut piyasasında da işlemeye başladı. Uzmanlara göre, kampanya henüz resmileşmeden bile konuşuluyor olması, satıcı psikolojisini harekete geçirdi.
Evini satmayı planlayan mülk sahiplerinin, "3 ay sonra alıcılar ucuz kredi bulup kapıma gelecek, talep patlayacak. Neden şimdi ucuza satayım?" düşüncesiyle hareket etmesi bekleniyor.
Bu durumun, ilanların yayından kaldırılmasına veya fiyat etiketlerinin sessiz sedasız yukarı yönlü güncellenmesine yol açabileceği belirtiliyor.
GEÇMİŞTEN DERSLER: 0.64 KAMPANYASI VE YÜZDE 40 ARTIŞ
Piyasa analistleri, Türkiye'nin yakın geçmişteki kredi kampanyalarını hatırlatıyor.
Daha önce uygulanan yüzde 0.64 ve 0.99 faiz oranlı kredi dönemlerinde, konut fiyatlarında bir ay gibi kısa bir sürede yüzde 30 ila 40 arasında artışlar görülmüştü.
Mevcut durumda inşaat maliyetlerinin yüksekliği nedeniyle yeni konut arzının kısıtlı olması, "kredi muslukları" açıldığında oluşacak ani talep patlamasını karşılamayabilir.
Ekonomistlere göre sabit arza karşılık şok talep, matematiksel olarak fiyatlarda yeni bir "köpük" oluşumuna zemin hazırlıyor.
GÖRÜNMEYEN ENGEL: "NAKİT AÇIĞI"
Haberde yer alan "limit artışı" detayı olumlu olsa da pratik uygulamada vatandaşları bekleyen gizli bariyerler bulunuyor:
• Ekspertiz Sorunu: Büyükşehirlerde ortalama ev fiyatları 3-4 milyon TL bandına oturmuş durumda. Bankalar genellikle ekspertiz değerinin yüzde 60-80'ine kredi veriyor.
• Peşinat Krizi: Aradaki milyonluk farkı kapatacak nakdi olmayan alıcılar için düşük faiz bir anlam ifade etmeyebilir. Satıcıların, kredi prosedürleriyle uğraşmamak için nakit alıcıya yönelmesi veya kredili alıcıya daha yüksek fiyat çekmesi olası görünüyor.
ADIM ADIM BEKLENEN SENARYO
Piyasa aktörlerine göre kampanya süreci üç aşamada fiyatlara yansıyacak:
• Haber Aşaması: İlan sitelerinde "fırsat" olarak nitelendirilen uygun fiyatlı daireler piyasadan çekilebilir. Fiyatlarda yüzde 10-15'lik bir "beklenti zammı" görme riski yaşayabilir.
• Kampanya Günü: Resmi açıklama yapıldığında satıcılar, "Faiz düştü, alıcının aylık taksiti azaldı, bu farkı fiyata ekleyebilirim" mantığıyla ikinci bir fiyat artışına gidilebilir.
• Sonuç: Alıcı, aylık taksitlerde avantaj sağlasa da evin şişen fiyatı nedeniyle daha yüksek bir ana para borcunun altına imza atmak zorunda kalabilir.
Uzmanlar, ev almayı düşünenlerin piyasayı çok sıkı takip etmesi ve bütçe planlamasını sadece faiz oranına göre değil, olası fiyat artışlarına göre yapması gerektiğini vurguluyor.
