Bir arsa ilanı gördüğünüzde "Emsal 1.50" veya "TAKS 0.40" gibi terimler görürsünüz. Bu rakamlar, o arsaya ne kadar beton dökebileceğinizi, yani yatırımınızın gerçek değerini belirler. Arsanın metrekaresi kadar, imar izninin büyüklüğü de önemlidir. İşte emlakçıların dilinden konuşmanız için teknik rehber.
TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) Nedir? TAKS, binanın tabanının arazinin ne kadarını kaplayacağını gösterir.
Örnek: 1.000 m² bir arsanız var ve TAKS: 0.20.
Hesap: 1.000 x 0.20 = 200 m².
Binanızın oturum alanı (zemin katı) en fazla 200 m² olabilir. Kalan 800 m² bahçe veya ortak alan olmalıdır.
KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı) veya Emsal Nedir? Yatırımcı için en önemli oran budur. KAKS, arsa üzerine yapılabilecek toplam kapalı inşaat alanını (net veya brüt hesabı belediyeye göre değişebilir) belirler. Kat sayısını belirleyen ana faktör budur.
Örnek: 1.000 m² arsanız var ve KAKS (Emsal): 1.50.
Hesap: 1.000 x 1.50 = 1.500 m².
Sonuç: Bu arsaya toplamda 1.500 m² inşaat yapabilirsiniz. Eğer taban oturumu (TAKS) 200 m² ise, 1.500 / 200 = 7.5 katlı bir bina dikebilirsiniz.
Yatırımcı Neden Bunu Bilmeli?
İki tane 500 m² arsa yan yana satılıyor olabilir.
Arsa A Fiyatı: 1 Milyon TL (Emsal 0.50 -> 250 m² inşaat hakkı)
Arsa B Fiyatı: 1.5 Milyon TL (Emsal 1.50 -> 750 m² inşaat hakkı) İlk bakışta Arsa A ucuz görünse de, "inşaat hakkı birim maliyeti" açısından Arsa B aslında çok daha kârlıdır. Çünkü üzerine 3 kat daha fazla daire yapılabilir.
