Türkiye’de 2025 yılı Kasım ayı itibarıyla konut piyasası yeniden tartışmaların merkezinde. Enflasyon, faiz politikası, döviz kuru ve inşaat maliyetleri gibi faktörler birbirine zıt yönde etki ediyor. Ancak genel tabloya bakıldığında, fiyatların kalıcı biçimde düşmesinden ziyade yavaşlayan ama süren bir yükseliş trendi dikkat çekiyor.
2024 ortasında başlayan sıkı para politikası, bir dönem konut piyasasını belirgin biçimde durgunlaştırmıştı. Ancak 2025’in son çeyreğinde faizlerde gevşeme sinyalleri ve bankaların yeniden konut kredilerine ağırlık vermesi, talebi yeniden canlandırmaya başladı. Faiz oranlarının düşmesi, özellikle ilk kez ev alacaklar için yeni bir umut oluşturdu. Bu durum, kısa vadede fiyatların gerilemesini engelleyen ana unsur haline geldi. Ekonomik belirsizlik ortamında konut hâlâ “değer koruma aracı” olarak görülüyor.
ARZ DARALMASI FİYATLARI YUKARIDA TUTUYOR
Türkiye genelinde yeni konut üretimi son iki yıldır ciddi biçimde yavaşlamış durumda. Müteahhitler artan maliyetler, yüksek finansman giderleri ve satışlardaki belirsizlik nedeniyle temkinli davranıyor.
Yeni ruhsat sayıları ve inşaat başlangıçları, 2021-2022 dönemine kıyasla %40’ın üzerinde azaldı. Bu tablo, arz tarafında bir daralma yaratarak fiyatların geri çekilmesini zorlaştırıyor. Mevcut stokların büyük bölümü ise ikinci el, düşük enerji verimliliğine sahip konutlardan oluşuyor. Talep ise daha çok yeni, modern ve enerji dostu binalara yönelmiş durumda.
BÖLGESEL AYRIŞMA BELİRGİNLEŞİYOR
Konut piyasası artık tek bir eğilim göstermiyor.
İstanbul, İzmir ve Ankara gibi büyük şehirlerde yeni konut projelerinde fiyat artışı sürerken, ikinci el konutlarda durağan bir seyir gözleniyor.
Anadolu’nun iç kesimlerinde ise talep daha zayıf; bazı şehirlerde fiyatlar yer yer geriliyor.
Kıyı bölgelerinde, özellikle Antalya ve Muğla’da yabancı ilgisi yeniden artıyor. Bu illerde döviz bazında satışlar hız kazandığı için fiyatlar güçlü kalıyor.
Bölgesel farklar, 2026’da da konut piyasasının yönünü belirleyecek. Büyükşehirlerde arsa kıtlığı ve maliyet baskısı, fiyatların düşmesini neredeyse imkânsız hale getiriyor.
REEL FİYATLAR VE ALIM GÜCÜ ARASINDAKİ GERİLİM
Konut fiyatları nominal olarak artmaya devam etse de, yüksek enflasyon nedeniyle reel bazda artış sınırlı kalıyor. Başka bir ifadeyle, fiyatlar TL cinsinden yükseliyor ama vatandaşın satın alma gücü aynı oranda artmıyor. Bu durum, özellikle yatırım amaçlı alımlarda temkinli davranılmasına neden oluyor. Yatırımcı artık kısa vadeli kazançtan çok, uzun vadede değer koruması arayışında. Ancak mevcut tablo, fiyatların sert bir düşüşe gideceğine dair bir işaret vermiyor.
2026’YA GİRERKEN GENEL GÖRÜNÜM
Uzmanlara göre Türkiye konut piyasası 2026’nın ilk yarısında yeni bir döneme girecek. Faiz indirimi beklentisi ve ekonomik dengelenme süreciyle birlikte, talepte yeniden canlanma bekleniyor. Bu dönemde fiyatların kademeli biçimde yükselmesi, ancak geçmişteki gibi ani sıçramalar yaşanmaması öngörülüyor. Yeni konut arzı sınırlı kaldıkça, talebin fiyatlar üzerindeki baskısı devam edecek. Yani 2026’ya girerken “fiyat düşüşü” değil, “ılımlı yükseliş” senaryosu öne çıkıyor.
DÜŞÜŞ BEKLENTİSİ ZAYIF, YÜKSELİŞ KADEMELİ
2025 Kasım itibarıyla Türkiye’de ev fiyatlarının genel yönü yukarı. Ancak bu yükseliş artık daha temkinli, bölgesel farklarla şekillenen bir yapı içinde ilerliyor.Fiyatların düşmesi için yalnızca talebin değil, maliyetlerin ve arsa fiyatlarının da ciddi biçimde gerilemesi gerekiyor. Mevcut koşullar bu olasılığı desteklemiyor.
Kısacası, kısa vadede piyasada belirgin bir düşüş beklenmiyor. Orta vadede ise faiz indirimi, sınırlı arz ve artan nüfus etkisiyle konut fiyatlarının yeniden ivmelenmesi olası. Gerçek düşüş ancak gelir artışıyla fiyat artışının dengelenmesiyle hissedilecek; bu da Türkiye’de hâlâ uzak bir hedef olarak görünüyor.
