Kat karşılığı inşaatta en büyük hata “kaç daire verildiğine” odaklanmak. Asıl DENGE; arsanın imar hakkı, yapılabilir alan, gerçek maliyetler ve satış hasılatının birlikte hesaplanmasıyla ortaya çıkıyor. Rakamlarla yapılan bu örnek hesap, arsa sahibine verilebilecek payın neden kritik bir sınırı olduğunu net biçimde gösteriyor.
Kat karşılığı inşaat anlaşmaları çoğu zaman “kaç daire verildi” sorusu üzerinden şekillense de, uzmanlara göre bu yaklaşım gerçeği yansıtmıyor. Sağlıklı bir kat karşılığı oranı; imar hakkı, yapılabilir alan, toplam maliyet ve satıştan elde edilecek hasılatın birlikte değerlendirilmesiyle ortaya çıkıyor.
ARSA VE İMAR HAKKI NASIL BELİRLENİR?
Örnek projede arsa alanı 1.980 metrekare, emsal (KAKS) oranı ise 0,90 olarak kabul ediliyor. Bu verilere göre arsanın kullanılabilir emsal inşaat hakkı 1.782 metrekareye ulaşıyor. Bu alan, dairelerin yapılabileceği emsale dahil net inşaat alanını ifade ediyor.
BRÜT İNŞAAT ALANI HESABI
Net emsal alanına, merdiven, asansör, sahanlık ve kapalı ortak alanlar eklendiğinde brüt inşaat alanı ortaya çıkıyor. Uygulamada bu fark genellikle yüzde 20 civarında kabul ediliyor. Bu varsayımla brüt inşaat alanı yaklaşık 2.138 metrekare olarak hesaplanıyor.
KAÇ DAİRE ÇIKAR?
Projede ortalama daire büyüklüğünün 120 metrekare olduğu varsayıldığında, brüt inşaat alanı bu büyüklüğe bölünüyor. Yapılan hesap sonucunda projeden yaklaşık 17,8 daire çıkıyor ve bu rakam yuvarlandığında toplam 18 daire elde edilebileceği görülüyor.
SATIŞ HASILATI NE KADAR OLUR?
Dairelerin her birinin 7,5 milyon TL’den satıldığı kabul edildiğinde, 18 dairelik bir projede toplam satış hasılatı 135 milyon TL’ye ulaşıyor. Bu tutar, projenin piyasadan elde etmesi beklenen toplam geliri gösteriyor.
TOPLAM MALİYET TABLOSU
İnşaat giderlerinin yanı sıra ruhsat, proje, finansman ve genel giderler de hesaba katıldığında, örnek projede toplam maliyet 64 milyon TL olarak öne çıkıyor. Kat karşılığı hesaplarında bu kalemlerin eksiksiz şekilde dikkate alınması büyük önem taşıyor.
KRİTİK KAT KARŞILIĞI ORANI
Kat karşılığı inşaatın en kritik noktası, arsa sahibine verilebilecek maksimum payın belirlenmesi. Bu oran, maliyetin toplam hasılata oranlanmasıyla bulunuyor. Yapılan hesaplamaya göre arsa sahibine verilebilecek en yüksek pay yaklaşık yüzde 52,6 seviyesinde oluşuyor.
UZMANLARDAN UYARI
Bu oran, müteahhitin kâr edebilmesi için bir sınır olarak görülüyor. Yüzde 52,6’nın üzerindeki oranlar zarar riskini artırırken, bu seviyenin altı ise pazarlık alanı olarak değerlendiriliyor. Uzmanlar, kat karşılığı inşaatın “kaç daire verdim” mantığıyla değil, imar hakkı, alan hesabı, maliyet ve hasılat dengesi üzerinden ele alınması gerektiğine dikkat çekiyor.
TOPLAM PROJE MALİYETİ NASIL OLUŞUYOR?
Haberde yer alan 64.000.000 TL’lik toplam proje maliyeti, 2026 yılı başı piyasa koşulları dikkate alınarak hesaplanan gerçekçi ve güncel bir maliyet tablosuna dayanıyor.
• İnşaat yapım maliyeti (brüt yaklaşık 2.140 m²):
Orta–iyi seviye bir yapı için metrekare maliyetinin 22.000 – 25.000 TL aralığında olduğu kabul ediliyor.
Bu kalemde toplam maliyet 47 – 53 milyon TL seviyesinde oluşuyor.
• Proje giderleri:
Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri dahil olmak üzere yaklaşık 1,5 – 2,0 milyon TL.
• Ruhsat, harç ve belediye giderleri:
Ruhsat, belediye harçları ve iskan süreçleri için 1,0 – 1,5 milyon TL.
• Şantiye ve genel giderler:
Şantiye kurulumu, sigorta, yapı denetim, geçici tesisler ve benzeri kalemler için 2,5 – 3,5 milyon TL.
• Finansman ve zaman maliyeti:
18–24 aylık proje süresi boyunca oluşan nakit akışı riski ve finansman giderleri 3 – 4 milyon TL aralığında hesaplanıyor.
Toplamda, tüm bu kalemler bir araya getirildiğinde proje maliyeti yaklaşık 60 – 64 milyon TL bandına ulaşıyor.
