View Full Version : Konut Kredisi almayı düşünenlerin dikkatine
3-4 aydır büyük bir konut kredisi furyası yaşanıyor. Bankalar çok ucuz kredi sağladıklarını iddia ediyorlar. Acaba öyle mi, gelin beraber bir hesap yapalım:
20 yıllık konut kredisi faizleri aylık %1.50 civarında. Diyelim ki aylık 500 YTL ödemesi olan bir konut kredisi aldınız. Bunun 20 yıl boyunca 500 YTL olan ödemesini bugünkü değere indirgediğimizde bu kredinin bugünkü değeri 32.398 YTL olarak bulunur.
Aylık %1.50 faizli kredinin yıllık bileşik faizi %19.56 olur. Bu şu demektir: Enflasyonun şu andaki mevcut haliyle %8 olduğu varsayılırsa (ki enflasyonun daha da düşmesi öngörülüyor), 20 yıl boyunca %8lik enflasyon ortamında %19.56 faiz ödeyeceksiniz!!!
20 yıl boyunca enflasyonun %8 olduğunu varsayalım ve bankaların maksimum %8lik enflasyonist bir ortamda makul olan %10dan kredi kullandırmaları durumunda 20 yıl boyunca 500 YTL olan ödemenin bugünkü değeri 53.267 YTL olarak bulunur.
Aradaki fark çok açık değil mi: Bugünkü ortamda olduğu haliyle %19.56 faizli kredi kullanırsanız 500 YTL geri ödemeli kredi kullandığınızda bugünkü değeriyle 32.398 YTL kredi çekmiş oluyorsunuz, olması gereken %10 dan 500 YTL geri ödemeli kredi kullandığınızda ise 53.267 YTL kredi çekmiş olmanız gerekiyor.
Bankaların yapmış olduğu tefecilik yüzünden bugünkü oranlardan aylık 500 YTL kredi kullandığınızda cebinizden 53.267-32.398=20.869 YTL bankaların cebine aktarılmış oluyor. Yani almış olduğunuz kredinin %64,4ü kadar bir miktarı bankalara bağışlamış oluyorsunuz!!!
Eğer enflasyon yukarıdaki öngörümüzde olduğu gibi yıllık %8lerin altında seyretmez ise ilk bakışta almış olduğunuz bu krediler cazip görünebilir. Ancak, enflasyonun tekrar eski seviyelerine gelmesi durumunda Türkiye büyük bir ekonomik krize girecek, dolayısıyla sizin aldığınız banka kredilerinin de hiçbir cazibesi kalmayacaktır. Yani alternatif senaryo bir kazanç değil, hüsran senaryosudur...
Bazı arkadaşlar kredi faizi ne olursa olsun, geçen sene aldığım ev bu sene %30-40-50 arttı diye birtakım söylemlerde bulunuyorlar. İçinde bulunduğumuz durum emlak fiyatları açısından 2000deki borsa rallisine benzemektedir. Bunu dikkate almanızı öneririm. Ayrıca yukarıdaki hesaba bakarsanız bu durumun da aslında göründüğü kadar cazip olmadığı ortaya çıkar.
__________________
Sarıvadi
08-06-2005, 21:34
Aynı şeyi diğer başlıktaki yazınızın altına yazmışım izninizle burayada koplayayım.
Çok yerinde bir başlık açmışsınız...
Sarıvadi
08-06-2005, 21:36
Sayın soros74'ün tespiti çok yerinde...
Şimdiki ev kredileri çok pahalı. Büyük bir ihtimalle enflasyonist ortam geride kalıyor.Hatta Önümüzdeki yıl için %4'ler bile konuşuluyor.
Şimdiden alınan %1.5'luk bir kredi bankayı zengin eder, bizi sefil.
Eskiden uzun vadeli kredi alınırken ilk yıllar zorlar, sonra enflasyon ödenmesi gereken miktarı iyice eritir ve sonlara doğru ödenen paranın pek hükmü kalmazdı.
Bundan sonra böyle olmayabilir. İlk ay sizi ne kadar zorluyorsa bunu 20 yıl boyunca hissedersiniz.
Kanımca beklemek lazım uzun vadeli ev kredilerinde sert düşüşler önümüzdeki yıldan itibaren olacaktır.
Uzun vadeli kredide % 1 ile %1,5 arasında toplamda müthiş fark vardır...Seneye %1'i rahatlıkla görür.
zaten cazip diyen de pek yok........................
omer guclu
08-06-2005, 21:55
Ben de bir muddet once bu basliginkine yakinbir baslik acmis ve acaba TL ile mi doviz ile mi ev/işyeri kredisi alsak diye sormustum. Sayin Soros dahil pek cok son derece degerli ve zeki arkadasim cok guzel elestiri ve onermelerde bulunmuslardi.. Ancak ben hâlâ bugunku ortamda bu tip kredilerin Dolar ya da Euro olarak (o gunku gordugunuz gelecege gore) alinmasi gerektigini, hatta baska para birimleri bile denenebilecegini soyluyorum.. Oyle de yapmayi dusunuyorum. Sayin Soros'un yukaridaki hesaplarina da aynen katiliyorum.
Oğuz Çelikdemir
08-06-2005, 22:09
Avukat bir komşum vardı, 22 milyara bir ev almıştı, kredi çekti 33 milyara falana gelmişti. Krizden önce faizler düşükken çekmiş bu krediyi birde. Sonra kriz çıktı, ödediği para kuş seviyesine indi, o piyasanın toz dumanında kaybolmadı, düşük faizle kredi almış göründü. Şimdi 0 84 m2 evi sattı, o günki yatırdığı para ile şu anda 150 milyarlık ev aldı. Mazisi nedir, 4 senede 22 milyardan 150 milyara çıktı ve temiz para kazandı. Borsa falan fasa fiso derim ben. Kılçıksız kar diye buna denir, kafasını kullanana.
Kentuf dükkan aldı 145.000 usd a, sorun bakalım şu anda kaç para o dükkan :D 2 sene oldu hemde, krizden sonra almıştı. Süper para diyebilirim sadece...
greenback
08-06-2005, 22:53
Avukat bir komşum vardı, 22 milyara bir ev almıştı, kredi çekti 33 milyara falana gelmişti. Krizden önce faizler düşükken çekmiş bu krediyi birde. Sonra kriz çıktı, ödediği para kuş seviyesine indi, o piyasanın toz dumanında kaybolmadı, düşük faizle kredi almış göründü. Şimdi 0 84 m2 evi sattı, o günki yatırdığı para ile şu anda 150 milyarlık ev aldı. Mazisi nedir, 4 senede 22 milyardan 150 milyara çıktı ve temiz para kazandı. Borsa falan fasa fiso derim ben. Kılçıksız kar diye buna denir, kafasını kullanana.
Kentuf dükkan aldı 145.000 usd a, sorun bakalım şu anda kaç para o dükkan :D 2 sene oldu hemde, krizden sonra almıştı. Süper para diyebilirim sadece...
100.000 usd hesaplanmış maliyetli bir kat karşılığı inşaata başlamıştım.Yarısında kriz çıktı,serde mertlik olduğundan çamura da yatmadım,krizden sonraki fiyatlarla bitirdim,teslim ettim.
2 sene sırtım(siz gerçekte neresi olduğunu anladınız) sızladı,bana kalan bolumleri kiraya bile vermedim (utancımdan)...
geçen mart akın oldu...anuite hesabı yaparsak(ekonomide bir sarsıntı olmadığı takdirde) ettiğim karın hesabı yok...Tabii anapara mezarda hala ama ben kendimi biliyorum,parayı tutsaydım harekete bu fiyatlarda geçerdim,ve gene bu kirayı almak için o rakamın çok fazlasını vermem gerekirdi...(finanscıyım, paranın her turlu değerini hesaplarım!!!ama risk alma yeteneğinin hesaba gelir tarafı yok)
Bu memlekette neyin kar edeceğini bilmek,tahmin etmek deli işi...
ama toprağa gömülen para muhakkak yeşeriyor...
Matematikçi
08-06-2005, 23:43
Burası Türkiye...
:)
greenback
09-06-2005, 00:46
ya sev ya terket...:)
Konut kredisini değerlendirirken unutulan en önemli nokta ;
kira ödemekten kurtulacağınız veya kira geliri elde edeceğinizdir. bu tutarı faizden düşüp kalanını değerlendirdiğinizde nasıl müthiş bir iş yaptığınızı görürsünüz.
ayrıca; konut kredileri yaygınlaştıkça konut fiyatları artmakta olup, erken davranan daha ucuza almış olmaktadır.
100.000 YTL ye bir konut aldınız. (10 yıl vadeli konut kredisi ile)
evinize oturdunuz. artık kira ödemiyorsunuz. ödediğiniz kira 800 YTL idi
bankaya ödeyeceğiniz 1.819 YTL taksit toplamda 218.280 YTL ( 1.45 % aylık faizle hesaplanmıştır)
bunun 100.000 YTL si anapara idi kalan faiz 118.280 YTL
kira ödeyecektiniz ve ödemediniz için kazancınız 96.000 YTL
yani sizin 10 yıl için kira dışında fazladan ödediğiniz 22.280.YTL ye bir ev sahibi oldunuz.
tazebaba
09-06-2005, 08:59
Konut kredisini değerlendirirken unutulan en önemli nokta ;
kira ödemekten kurtulacağınız veya kira geliri elde edeceğinizdir. bu tutarı faizden düşüp kalanını değerlendirdiğinizde nasıl müthiş bir iş yaptığınızı görürsünüz.
ayrıca; konut kredileri yaygınlaştıkça konut fiyatları artmakta olup, erken davranan daha ucuza almış olmaktadır.
100.000 YTL ye bir konut aldınız. (10 yıl vadeli konut kredisi ile)
evinize oturdunuz. artık kira ödemiyorsunuz. ödediğiniz kira 800 YTL idi
bankaya ödeyeceğiniz 1.819 YTL taksit toplamda 218.280 YTL ( 1.45 % aylık faizle hesaplanmıştır)
bunun 100.000 YTL si anapara idi kalan faiz 118.280 YTL
kira ödeyecektiniz ve ödemediniz için kazancınız 96.000 YTL
yani sizin 10 yıl için kira dışında fazladan ödediğiniz 22.280.YTL ye bir ev sahibi oldunuz.
Güzel bir tespit.
Ancak bir durumu atlamışsınız sayın kurtez. ödediğim kira tutarı 600 ytl bizim mal sahipleri tarafından acımasızca her sene en az % 20 arttırılmakta ve buda 10 sene zarfında (en kötü %15) ödeyeceğim rakam 146,000 YTL oluyor :eek:
Bende bu mantıktan ötürü, ev sahibine ödediğim kira tutarını bankaya öder hem ev sahibi olurum hemde paramı sokaga değil en azından bankaya vermiş olurum hatta kar bile elde ederim diye düşünüyorum, ancak soros un ve diğer arkadaşlarında bahsettikleri çok mantıklı.
Ama heralde bu kredi işine gireceğim.
Bankaların yapmış olduğu tefecilik yüzünden bugünkü oranlardan aylık 500 YTL kredi kullandığınızda cebinizden 53.267-32.398=20.869 YTL bankaların cebine aktarılmış oluyor. Yani almış olduğunuz kredinin %64,4ü kadar bir miktarı bankalara bağışlamış oluyorsunuz!!!
__________________
Yukarıdaki örnekten devam edelim.
32.000 YTL tutarındaki bir evin kira geliri yaklaşık 300YTL olarak hesaplanabilir. Yani konut kredisini alırken ayda 300 YTL lik bir yükten kurtulacağınızı, dolayısıyla bu 300 YTL nin de hesaba dahil edilmesi gerektiğini düşünebilirsiniz.
Eğer faizlerin 20 yıl boyunca bugünkü seviyelerde kalacağını düşünüyorsanız, bu yaklaşımınız bir ölçüde fizibl sayılabilir. Ancak enflasyonun %5lere ineceği bir ortamda önümüzdeki sene aylık %1.5 olan kredi faizlerinin %1lerin altına gelmesi hiç de şaşırtıcı olmayacaktır.
Dolayısıyla yukarıdaki hesapta 20.689 YTL bankaların cebine aktardığınız miktardan sadece 12*300=3600 YTL kısmı düşerseniz yukarıdaki örnekte 17.089 YTL yi halen bankalara hibe olarak vermekte olduğunuz görülür.
Siz enflasyonun düşeceği beklentilerine katılmıyor olabilirsiniz. Enflasyon tekrar %20-30lara çıkacak diyebilirsiniz. O zaman ne mi olur:
Türkiye 2000deki krizden daha büyük bir türbülans içine girer. Sizin şu anda aldığınız konutların fiyatları zaten şişmiş fiyatlar olduğundan dolayı hızla aşağı inmeye başlar. Ortada ne sözde ucuz kredi avantajı, ne kiradan kurtulma avantajı ne de başka bir avantaj kalır....
Şu anda faizlerin iniş süreci devam etmektedir ve 1 yıl içinde çok daha uygun yukarıda bahsettiğim seviyelerden konut kredisi kullanma imkanınız olacaktır. 20 yıllığına bir taahhütün altına imza atmadan önce hesabınızı tekrar dikkatlice gözden geçirmenizi öneririm.
trendtrader
09-06-2005, 10:36
Faizler düştüğü zaman borcun kalan kısmını peşin ödeme yaparak toptan kapatırsınız, kalan kısım için yüksek faiz ödemekten kurtulursunuz.Peşin paranız yoksa,düşmüş yeni faiz oranından yeni bir borçlanma yaparsınız, evinizi ipotek göstererek.Refinansman hadisesi yani.
Diyelim ki 20 yıl vadeli kredi aldınız. Bu kredinin aylık faizi %1.5 olsun.
1 sene sonra faizlerin %1.5dan %1e düştüğünü varsayalım ve siz de 19 yıllık kredi borcunuzu kapatmak istiyorsunuz:
-Kredi borcunuzu kapatırken ödeyeceğiniz peşin para eğer krediyi ilk alırken %1.5luk kredinin o günkü faiz oranı olan %1den bugüne indirgenmesi şeklinde oluyorsa zarardasınız demektir. Faiz oranı düştükçe ödeyeceğiniz paranın bugünkü değeri artmış olur.
-Kredi borcunuzu kapatırken ödeyeceğiniz peşin para kredi alınırken hesaplanan %1.5dan bugüne indirgeniyorsa o zaman iyi bir iş yapmış olursunuz. Ancak böyle bir hesaba bankaların olumlu yaklaşacağını sanmıyorum. Çünkü 20 yıllık krediyi veren bankalar, o kredinin geri dönüşünü hesaplayarak başka taahhütler altına girmiş olacaklardır. Bu nedenle önceden hesapladıkları nakit akış planının, tüketici tarafından hiçbir ek bedel ödemeden bozulmasına izin vermezler. Buradaki ek bedel ise %1.5dan verdikleri krediyi %1 den geri almalarıdır.
trendtrader
09-06-2005, 11:26
Mantıken sözleşmedeki ilk faiz oranının sabit olması gerekir,çünkü tersini düşündüğümüzde,biz bankaya vadeli para yatırdık diyelim,faiz %17 iken,faiz bir hafta sonra %20 ye çıksa,yeni orandan yararlanamıyoruz,ilk sözleşmedeki orandan bağlamış oluyoruz paramızı.Kredi kullanımında da banka için aynı kuralın geçerli olması gerekmez mi?
Mantıken sözleşmedeki ilk faiz oranının sabit olması gerekir,çünkü tersini düşündüğümüzde,biz bankaya vadeli para yatırdık diyelim,faiz %17 iken,faiz bir hafta sonra %20 ye çıksa,yeni orandan yararlanamıyoruz,ilk sözleşmedeki orandan bağlamış oluyoruz paramızı.Kredi kullanımında da banka için aynı kuralın geçerli olması gerekmez mi?
Yalnız burada bir ayrıntı var, daha önce yapılmış bir anlaşmanın bozulması sözkonusu. Banka bu anlaşmaya göre birtakım taahhütler altına girmiş durumdadır ve bunun feshedilmesi belli bir fiyat farkı getirecektir.
Bu konuyla ilgili bankacı arkadaşlar varsa bizi daha detaylı bilgilendirebilirler.
trendtrader
09-06-2005, 11:48
Evet,bankacı arkadaşlar ayrıntıları daha iyi bilir mutlaka,çünkü sözleşme ,finanstan başka hukuksal boyutları da olan bir kavram...
omer guclu
09-06-2005, 15:48
Aldiginiz kredileri istediginiz an ek ucretsiz geri odeyebilirsiniz, sozlesmeyi iyi okumak lazim biiiirrr... Kredilerde ilk aylarda (uzun vade kredide ilk yillarda) anapara odemesi cok dusuktur, faiz odemesi cok yuksektir, gunun birinde daha dusuk orandan alacaginiz bir kredi ilk kredinin kalan bakiyesini daha az paraya kapatacakmis gibi gorunse de, aslinda hesaba bakilirsa durum hic de oyle olmayabilir. Bunu hesaplayabilmeniz icin sizlere bankalarin kullandigi kredi programinin excell versiyonunu (kendi gelistirmelerimle) ufak bir ucret karsiliginda :gulen: gonderebilirim email ile... O zaman siz de bunun aslinda hic de zekice olamayabilecegini anlayacaksiniz. Programda ortaya cikan rakamlar herhangi bir bankanin internet sitesinde verilen hesap makinasininkilerin tipa tip aynisidir. Sevgilerimle...
Şimdi, kalin saglicakla . . .
omer guclu
09-06-2005, 16:09
Laz banka müdürü Rusya'ya geziye gitmiş ve bir lokantadan iceri
girmis.
Siparislerini verdikten sonra birde bakmiski karsisinda afet
bir hatun sürekli kendisine bakıyor.
Davetkar bakışlarla hatunu masaya cagirmis, hatun gelip
masaya oturmus.
Ancak ikiside birbirlerinin dilinden anlamiyormus.
Hatun cantasindan kalem ve kagıt cikarmis ve kagıdın uzerine sigara
resmi
cizmis. Bizim laz mudur hemen sigarasına davranmis, kadina ikram etmis.
Hatun daha sonra kagidin uzerine kadeh resmi cizmis. Bizimki
hemen garsonu cagirmis ve en iyi saraptan siparis vermis.
Hatun bu seferde kagida ev resmi cizmis yanina da 100 dolar resmi
cizmis.
Bizimki içinden "ula karıya bak, banka müdürü olduğumu anladı konut
kredisi istiyoo.." :)
radyolog
09-06-2005, 16:21
SAYIN SOROZ UN DEDKLERİNİN LTINA ÇEKİNMEDEN İMZAMI ATARI.aYRICA KONUT KREDİSİ ALACAKLARIN ŞUNU DA DÜŞÜNMESİ GEREKİR KANIMCA:20 VEYA 10 SENE BOYUNCA O MİKTARDAKİ TAKSİDİ ÖDEYEBİLEĞİNİZİN NE GARANTİSİ VAR*( SAĞLIK NEDENLERİ İŞTEN AYRILMA VEYA ATILMA..VS,.)HERHANGİ BİR OLUMSUZLUKTA DİMYATA PİRİNCE GİDERKEN EVDEKİ BULGURDAN DA OLAMYIN AMAN ÇOK DİKKAT YENİ BİR KONUTZEDE FELAKETİ YAŞAMAYALIM..
Baydisiplin
09-06-2005, 16:41
valla arkadaşım kredi alıp ev almak kadar daha mantıklı birşey yok ama ev fiyatları o kadar başdöndürücü artıyorki insanın ne ev alası ne de para biriktiresi geliyor, geçen ay 70 olan ev bu ay 80 olmuş, oysa ben geçen aydan bu yana sadece 500 milyon biriktirmişim:) ayda 500 yılda 6 milyar eder, ben 6 milyar biriktirene kadar ev fiyatları 2-3 e katladı... daha nereye gidecek bu melet bilemiyorum. geçen sene krediyle ev alanlar kesinlikle %100 karlı, şimdi krediyle ev alsanda kar etmesen bile kesinlikle zarar etmessin.
Sarıvadi
09-06-2005, 19:22
Konut kredisini değerlendirirken unutulan en önemli nokta ;
kira ödemekten kurtulacağınız veya kira geliri elde edeceğinizdir. bu tutarı faizden düşüp kalanını değerlendirdiğinizde nasıl müthiş bir iş yaptığınızı görürsünüz.
ayrıca; konut kredileri yaygınlaştıkça konut fiyatları artmakta olup, erken davranan daha ucuza almış olmaktadır.
100.000 YTL ye bir konut aldınız. (10 yıl vadeli konut kredisi ile)
evinize oturdunuz. artık kira ödemiyorsunuz. ödediğiniz kira 800 YTL idi
bankaya ödeyeceğiniz 1.819 YTL taksit toplamda 218.280 YTL ( 1.45 % aylık faizle hesaplanmıştır)
bunun 100.000 YTL si anapara idi kalan faiz 118.280 YTL
kira ödeyecektiniz ve ödemediniz için kazancınız 96.000 YTL
yani sizin 10 yıl için kira dışında fazladan ödediğiniz 22.280.YTL ye bir ev sahibi oldunuz.
Sayın kurtez hesapta bir hata mı var acaba?
sırf ilk yıl için 1.819-800=1019*12=12.228 YTL fazladan ödersiniz :)
Kalan 9 yıl Allah korusun ocağınıza incir dikilebilir bu faizlerle....
Ayrıca 100.000 YTL değerindeki bir evin kirası 800 değil 500 YTL civarı olur (aylık kira*200 =evin mülkiyeti) Bu şekilde hesaplarsak: sırf ilk yıl 15.828 fazladan ödersiniz.
Öte yandan ev kredisi oranlarının hızla düşmesi beklenmekte, buna bağlı olarak ev sahibi sayısı aratacak paralelinde kiralar düşecekir. Bu böyle düşünülürse, 10 yıl boyunca fazladan ödeyeceğiniz:100.000 YTL'yi bulabilir.
Ev kredisinin 6-12 aya içerisinde %1'lere düşmesi durumunda, şimdi %1.45'lerden yaptığınız kredi kontratının size olan zararı ciddi boyutta olacaktır.
Çok çarpıcı bir konuyu hatırlatmak isterim:
Yeni yapılmış site konumunda bir 150m2 apartman dairesi (ataşehir vb muhitlerde) 250bin USD'ye alıcı buluyormuş. Bu fiyat Miami'deki çok güzel okyanus manzaralı bir daire ile neredeyse aynı çok garip değil mi?
Bir arkadaşım dairesini 3 yıl önce 92 bin USD'almış.Şimdi 250'e bine alıcı var diyor....Çook garip çok!
SALESMAN
09-06-2005, 23:33
Sayın kurtez hesapta bir hata mı var acaba?
sırf ilk yıl için 1.819-800=1019*12=12.228 YTL fazladan ödersiniz :)
Kalan 9 yıl Allah korusun ocağınıza incir dikilebilir bu faizlerle....
Ayrıca 100.000 YTL değerindeki bir evin kirası 800 değil 500 YTL civarı olur (aylık kira*200 =evin mülkiyeti) Bu şekilde hesaplarsak: sırf ilk yıl 15.828 fazladan ödersiniz.
Öte yandan ev kredisi oranlarının hızla düşmesi beklenmekte, buna bağlı olarak ev sahibi sayısı aratacak paralelinde kiralar düşecekir. Bu böyle düşünülürse, 10 yıl boyunca fazladan ödeyeceğiniz:100.000 YTL'yi bulabilir.
Ev kredisinin 6-12 aya içerisinde %1'lere düşmesi durumunda, şimdi %1.45'lerden yaptığınız kredi kontratının size olan zararı ciddi boyutta olacaktır.
Çok çarpıcı bir konuyu hatırlatmak isterim:
Yeni yapılmış site konumunda bir 150m2 apartman dairesi (ataşehir vb muhitlerde) 250bin USD'ye alıcı buluyormuş. Bu fiyat Miami'deki çok güzel okyanus manzaralı bir daire ile neredeyse aynı çok garip değil mi?
Bir arkadaşım dairesini 3 yıl önce 92 bin USD'almış.Şimdi 250'e bine alıcı var diyor....Çook garip çok!
ben hesapladım... bu faizlerle 10 yıl veya daha fazla süre ile kredi almak ile kirada oturmak arasında pek fark yok , en iyisi her ay kenara apara atıp evi nekit almak.
Sayın kurtez hesapta bir hata mı var acaba?
sırf ilk yıl için 1.819-800=1019*12=12.228 YTL fazladan ödersiniz :)
Kalan 9 yıl Allah korusun ocağınıza incir dikilebilir bu faizlerle....
Ayrıca 100.000 YTL değerindeki bir evin kirası 800 değil 500 YTL civarı olur (aylık kira*200 =evin mülkiyeti) Bu şekilde hesaplarsak: sırf ilk yıl 15.828 fazladan ödersiniz.
Öte yandan ev kredisi oranlarının hızla düşmesi beklenmekte, buna bağlı olarak ev sahibi sayısı aratacak paralelinde kiralar düşecekir. Bu böyle düşünülürse, 10 yıl boyunca fazladan ödeyeceğiniz:100.000 YTL'yi bulabilir.
Ev kredisinin 6-12 aya içerisinde %1'lere düşmesi durumunda, şimdi %1.45'lerden yaptığınız kredi kontratının size olan zararı ciddi boyutta olacaktır.
Çok çarpıcı bir konuyu hatırlatmak isterim:
Yeni yapılmış site konumunda bir 150m2 apartman dairesi (ataşehir vb muhitlerde) 250bin USD'ye alıcı buluyormuş. Bu fiyat Miami'deki çok güzel okyanus manzaralı bir daire ile neredeyse aynı çok garip değil mi?
Bir arkadaşım dairesini 3 yıl önce 92 bin USD'almış.Şimdi 250'e bine alıcı var diyor....Çook garip çok!
Hesapta hata yok,
* bankadan aldığımız anapara 100.000 ytl yi adamlara 10 yılda iade edeceksin. bunu düş
* kira için ödeyeceğini düş. kalan tutar senden çıkan paradır bu da aylık 185.66 YTL dir. ( toplam 22.780 )
* kira tutarı 10 yıl ortalama olarak saptanmış, metrapol ve merkezi yerleşim değeridir.
sizin cebinizden çıkan gerçek tutar sadece budur sevgili arkadaşlar
konut'u gerçek değeri altında alabiliyorsanız ( yani kelepir bulduysanız) hiç kaçırmayın kredi ile alın, kazançlı çıkacaksınız. :cheers:
Konut kredileri konusunda şu ana kadar yazılanları özetlersek:
-Kredilerin reel faizi, gelecek yıllardaki enflasyon beklentileri dikkate alınırsa şu anda son derece yüksektir.
-Gelecek yıllarda enflasyonun düşmeyeceği, aksine artacağı varsayılırsa bile, bu durumun bir krize yolaçacağı ve kredi ile alınan evlerin değerini düşüreceği gerçeğinde yola çıkılırsa, kredi almak bu varsayımda bile avantajlı değildir.
-Kullandığınız kredi ile alacağınız eve geçerek kiracılıktan kurtulacağınız varsayımı da ileriki yıllarda kredi faiz oranlarının daha da düşeceğinden yola çıkarsak kazançlı bir alternatif olarak görülmemektedir.
-Şimdi mevcut faizlerden kredi alıp, ileride faizler düşünce bu krediyi kapatarak ucuz faizli kredi kullanmak da, kredi kapatmanın o günkü düşük faizlerden değil bugünkü faizlerden olmasından veya kredi kapatma maliyetinden dolayı kazançlı bir alternatif olmadığı görülmektedir.
-Şu anda kredi almak, ancak çok kelepir bir gayrimenkul almanız durumunda cazip olarak gözükmektedir. Piyasa ortalamalarının çok üstünde bir getiri getirecek gayrimenkul almak için kredi kullanmak mantıklı olabilir. Bunun dışında mevcut emlak piyasasındaki ortalama getiri beklentileri bence bu faizlerden kredi almayı cazip kılmamaktadır.
-Emlak piyasasını da borsa gibi değerlendirirsek, şu anda emlak fiyatlarındaki tüm göstergelerin aşırı alımda olduğunu ve olası prim potansiyelinin son derece azaldığını belirtmek isterim.
-AB rüyasından da sonbaharda bir kabusla uyanma ihtimalini de gözardı etmemenizi tavsiye ederim...
Akbank'ın ardından Oyakbank ve İş Bankası da faizleri %1.35'e çekti. Yarışın ardında mortgage'ın yılbaşında yürürlüğe girecek olması yatıyor.
Kira öder gibi konut sahibi olunmasını getirecek olan mortgage sisteminin devreye girecek olması konut sahibi olmak isteyenlere şimdiden avantajlar sağlamaya başladı. Akbank'ın ardından İş Bankası ve Oyakbank da faizleri yüzde 1.35'e çekti. İki bankanın da yeni faiz oranlarını bugün açıklamaları bekleniyor. Bankaların konut kredisi faiz oranını yüzde 1.45'ten 1.35'e indirmesinin altında gelecek yıl devreye girmesi beklenen mortgage sisteminin olduğunu söyleyen Akbank Bireysel Pazarlama Bölüm Başkanı Cem Muratoğlu, "Mortgage'a büyük yatırım yapıyoruz. Kendi içimizde de bu işe ciddi bir şekilde eğiliyoruz. Şimdi yaptığımız atakla ciddi bir müşteri kazanımı sağlıyoruz. Uzun vadeli müşteri portföyümüz oluşuyor. Böylece mortgage piyasasında ciddi bir pazar payı elde etmeyi düşünüyoruz" diye konuştu.
SINIRA KADAR İNDİRDİK
Akbank'ın aylık yüzde 1.35 olarak belirlediği konut kredisi faizinin yıllık maliyeti yüzde 17.5'e geliyor. Hazine bonosunun yıllık faizi ise yüzde 16.2'ye kadar indi. Yani konut kredisi ile hazine faizi orasında geçen yıl yüzde 4-6 arasında olan marj yüzde 1'e kadar gerilemiş oldu. Operasyon mayiletlerini de eklediğinizde konut kredisi faizleri hemen hemen Hazine bonosu faizleriyle eşitlenmiş oldu. Yüzde 1.35'lik faizin zor bir sınır olduğunu vurgulayan Muratoğlu, "Ancak biz konut kredisini risk açısından değerlendirdiğimizde neredeyse bono ile eşit riskte görüyoruz.
1.738 YTL TAKSİT
Akbank olarak bizim yıl sonu Hazine faizi öngörümüz yüzde 15. Dolayısıyla konut kredisi faizlerini bu noktadan aşağı da çekebiliriz. Diğer bankaların da eğer motgage piyasasında söz sahibi olmak istiyorlarsa bizi takip etmelerini bekliyoruz" şeklinde konuştu. Bankaların yeni faiz oranlarına göre, 20 yıl vade ile 100 bin YTL'lik kredi alanlar, her ay 1.467 YTL öderken, 10 yıl vadeyi tercih edenler ise, aynı miktardaki kredi için yüzde 1.35 faizle ayda 1.738 YTL ödeyecekler. Eğer faiz oranları yıllık yüzde 14 olacak şekilde aylık olarak yüzde 1.2'ye indirilirse 10 yıllık vadede 1.680 YTL, 20 yıllık vadede ise 1.399 YTL olacak. Faizlerin inmesi ile vatandaşlar da kredi almaya koştu. Konut kredisi 5.2 katrilyon lira (5.2 milyar YTL) ile otomobil kredilerini bile solladı...
SABAH
futbolcu
13-06-2005, 12:54
dostum lutas slm ve syg
konu kredisi için eğer şartlarda ani bir kırılma olmazsa kışı bekleyelim derim naçizane dostuna güven
Survival
13-06-2005, 13:29
ancak ev fiyatlari da durmuyor sevgili dost, ne yapacagiz,
bugun 90'a alabilecegimiz ev 110 oldugundan ilave +20 fiyat bizim icin isleri cikmaza sokacak... cok kararsizim cok..
Dostuma güvenirim tabi ki.
Sn. İşletmeci
Bunun fayda/maliyet analizini ;
elinizdeki nakit,
kredi taksitlerini ödeyebilme gücü
alacağınız mülkün değeri,değer artışı, başkasına satılma ihtimalleri
beklerken kaybededecekleriniz,
öderken kazanacaklarınız gibi değişkenlerin aşağı yukarı rakamsal değerlerini
alt alta yazarak kendiniz bulmalısınız.
Bir bankacıya hesaplatın.
Gidin bir emlakçıya hesaplatın.
Ona göre kendi kararınızı verin...
şimdi size kendi durumumu anlatayım geçen sene mart ayında bir ev aldım istanbul küçükyalıda evi ozaman yarısı kredi yarısı nakitimle aldım evin değeri ozaman her şey dahil (emlakçı parası,tapu masrfı ve nakliye de )olmak üzere 48000 ytl idi ...60 ay vade ile aldığım kredi ye 707 ytl ödüyorum..şu ana kadar 15 taksidini ödedim herhalde bir zorluklada karşılaşmadım ...bu arada kredi faizini belirteyim %2 ...geçenlerde faizler düştü diye aradım bankayı kaç para nakit ödersem kapanır kredim dedim bana söyledikleri 21000 ytl yani ilk 15 ayda ödediğim kredi ödemelerin neredeyse tamamı faize gitmiş ...şimdi 21000 ytl yi ödeyip yeni kredi alsam ..fazla bir karım oldugunu zannetmiyorum ..az önce akbankla görüştüm şu an onlardan kredi alsam 21000 ytl 45 ay için benden 634 ytl isteniyor aradaki fark ne kadar yaklaşık olarak 69 ama biz 70 diyelim 45*70=3150 ytl yapar ... bu bizim karımız gibi gözüküyor ... ama değil krediyi aldık bir kere diyelim ama almadan önce bu kadar parayı benden isteniyor neden evi ipotek altına alana kadar banka kendini rahatta hissetmesi gerekir onun için ayrıcana bunlada bitmiyor krediyi alınca evi görmeye ekspertiz geliyor evebakmaya masrafı yaklaşık olarak 500 750 ytl arası şube komisyon alır yaklaşık olarak 500 ytl ayrıcana ipotek kaldırma tekrar ipotek konulması ve krediyi alan kişiyi sigortama falan derken bu rakamların toplamı 2000 ytl yi bulur bu para benden krediyi aldığım an çıkıyor 45 ayda 3500 ytl kazanacağim diye aslında 1500 ytl niye cebimden hemen 2000 ytl çıksın ki ....
şimdi asıl konumuza gelelim ne kadar erken alınırsa ne kadar kara geçileceği hakkında evi aldığım da ev 48000 ytl idi şu an ki fiyatı bu parayı veren de var 120000 ytl ...ve şimdi şu anki faizlerle hesaplayalım 15 ay önceki nakitim 24000 ytl idi ozamandan bu zaman taş çatlasın en fazla en babasından para faizde dursun 30 32000 ytl civarı olurdu ama ben 40000 ytl oldu diye hesaplayayım bana kaç para lazım 80000ytl ayda ne kadar ödemem lazım biliyormusunuz 60 ay vadeli alırsam 1988 ytl civarı bir rakam acaba ben önce almakla yani kredi tutarı yüksekken almakla hatamı yaptım yoksa iyimi yaptım bir bunu siz düşünün isterseniz...
Ev fiyatlari su an astronomik olarak artiyor. Bir iki sene sonra sektorde talep iyice buyur ve sektore buyuk oyuncular girer kar marjlari da dusmeye baslar diyorum ben.
Sarıvadi
13-06-2005, 19:20
şimdi size kendi durumumu anlatayım geçen sene mart ayında bir ev aldım istanbul küçükyalıda evi ozaman yarısı kredi yarısı nakitimle aldım evin değeri ozaman her şey dahil (emlakçı parası,tapu masrfı ve nakliye de )olmak üzere 48000 ytl idi ...60 ay vade ile aldığım kredi ye 707 ytl ödüyorum..şu ana kadar 15 taksidini ödedim herhalde bir zorluklada karşılaşmadım ...bu arada kredi faizini belirteyim %2 ...geçenlerde faizler düştü diye aradım bankayı kaç para nakit ödersem kapanır kredim dedim bana söyledikleri 21000 ytl yani ilk 15 ayda ödediğim kredi ödemelerin neredeyse tamamı faize gitmiş ...şimdi 21000 ytl yi ödeyip yeni kredi alsam ..fazla bir karım oldugunu zannetmiyorum ..az önce akbankla görüştüm şu an onlardan kredi alsam 21000 ytl 45 ay için benden 634 ytl isteniyor aradaki fark ne kadar yaklaşık olarak 69 ama biz 70 diyelim 45*70=3150 ytl yapar ... bu bizim karımız gibi gözüküyor ... ama değil krediyi aldık bir kere diyelim ama almadan önce bu kadar parayı benden isteniyor neden evi ipotek altına alana kadar banka kendini rahatta hissetmesi gerekir onun için ayrıcana bunlada bitmiyor krediyi alınca evi görmeye ekspertiz geliyor evebakmaya masrafı yaklaşık olarak 500 750 ytl arası şube komisyon alır yaklaşık olarak 500 ytl ayrıcana ipotek kaldırma tekrar ipotek konulması ve krediyi alan kişiyi sigortama falan derken bu rakamların toplamı 2000 ytl yi bulur bu para benden krediyi aldığım an çıkıyor 45 ayda 3500 ytl kazanacağim diye aslında 1500 ytl niye cebimden hemen 2000 ytl çıksın ki ....
şimdi asıl konumuza gelelim ne kadar erken alınırsa ne kadar kara geçileceği hakkında evi aldığım da ev 48000 ytl idi şu an ki fiyatı bu parayı veren de var 120000 ytl ...ve şimdi şu anki faizlerle hesaplayalım 15 ay önceki nakitim 24000 ytl idi ozamandan bu zaman taş çatlasın en fazla en babasından para faizde dursun 30 32000 ytl civarı olurdu ama ben 40000 ytl oldu diye hesaplayayım bana kaç para lazım 80000ytl ayda ne kadar ödemem lazım biliyormusunuz 60 ay vadeli alırsam 1988 ytl civarı bir rakam acaba ben önce almakla yani kredi tutarı yüksekken almakla hatamı yaptım yoksa iyimi yaptım bir bunu siz düşünün isterseniz...
Sayın Şenol, çok iyi bir zamanda ev almışsınız.Son iki 2yılda ev alanlar hep bunu söylüyor. Ancak sizin ev seneye 240 000 YTL etmeyecektir. İşte böyle....
Bende 1996'da bir ev satmıştım 45.000 DM'ye. 2 yıl öncesine kadar aynı ev 30-35 milyar ancak ediyordu.
Oysa 45bin DM'yi standart bir faizle 7 yılda 100.000 YTL yapılırdı.
Bugün o ev olsun olsun 60.000 YTL....
Yani bir malın edeceği bir değer vardır fazlası veya azı bizi yanıltmamalı....
Geçen 2 yılda konut fiyatlarındaki artış bundan sonrası için de geçerli olacaktır şeklinde bir yaklaşım insanları hataya götürebilir, dikkatli olmanızı öneririm. Neden mi:
-2007 yılındaki Cumhurbaşkanlığı seçimleri nedeniyle hava yavaş yavaş şimdiden gerginleşmeye başladı, 2006 yılı bu konuda sert tartışmalara ve istikrarsızlıklara gebedir.
-IMF 2006 yılında olası bir krizden söz etmeye başladı. 3-4 yıldır herşey güzel gidiyor derken bu kriz söyleminin altında hükümete aba altından sopa göstermek sözkonusu olabilir. Dış politikada çok sıcak olmaya aday 2006 yılı. 2-3 senedir yapılan hesapsız tavizlerin başımıza patlayacağı bir yıl olabilir.
-Dolar 2001 yılından beri dinlenmede. Önümüzdeki yıl bir sıçrama yapması halinde bundan emlak fiyatları olumsuz etkilenecektir.
-98 yılındaki depremden sonra İstanbulda herkes emlak yatırımından kaçmaya başlamışdı. Halbuki 98 yılındaki deprem riski hala sözkonusu. Demekki algılama değişti. Ama gerçekler hala aynı. Bu psikolojinin en ufak bir depremde tersine dönmesi ihtimalini gözardı etmeyin.
-Şu anda emlak alan herkesin kazandığı görülüyor. Nasıl ki borsada herkes ralli süresince kağıt üzerinde kazançlı görünür, ama geriye dönüş başladığında karını realize etmeyen büyük çoğunluk önceki fiktif kazançlarını kaybederler. Emlak piyasasını da buna benzetebiliriz. Şu anda olduğu gibi herkesin kazançlı görünmesi aslında büyük bir balonun sözkonusu olduğunu göstermektedir.
-İstanbuldaki emlak fiyatlarının bu kadar artması, ancak büyük oranda yabancı sermayenin emlak piyasasına girmiş olması halinde makul kabul edilebilir. Ama bildiğim kadarıyla fiyatları bu kadar zıplatacak yabancı sermaye girişi sözkonusu değil şimdiye kadar. Öyleyse bir balon sözkonusu, dikkat derim...
Sayın Şenol, çok iyi bir zamanda ev almışsınız.Son iki 2yılda ev alanlar hep bunu söylüyor. Ancak sizin ev seneye 240 000 YTL etmeyecektir. İşte böyle....
Bende 1996'da bir ev satmıştım 45.000 DM'ye. 2 yıl öncesine kadar aynı ev 30-35 milyar ancak ediyordu.
Oysa 45bin DM'yi standart bir faizle 7 yılda 100.000 YTL yapılırdı.
Bugün o ev olsun olsun 60.000 YTL....
Yani bir malın edeceği bir değer vardır fazlası veya azı bizi yanıltmamalı....
sayın sarıvadi zaten benimde beklentim 240000 ytl olması filan değil ozamanlar bana bekle daha faşizler düşecek ozaman alırsın demişlerdi benim anlatmak istediğim ozaman belki faiz oranları yüksekti ama ev fiyatlarıda haddinden fazla düşüktü mesela ben evini satın aldığım kişi evini bana sattıktan sonra iki bina yanımdan aldı dairesini ev 25 yaşında buna karşılık bana sattığı ev şu an 5 yaşında ayrıcana aldığı ev merkezi sistem ısıtmalı bir ev benim aldığım ev ise kombili,asansörlü,açık ve kapalı oto parkı mevcut bana sattıgı fiyatın daha üstüne yan binadan alınan ev hem eski hem de özelliği yok ben zaten kiralik ev araken bu evi aldığım için karda gibibir seyim neden derseniz ben evi kiralamak istediğimde benzer daireler ozaman 500 600 ytl arasında idi benim ödemem ise 707 olduguna göre kira öder gibi oluyorum bir anlamda ....bu yönden karda gibi hissediyorum insallah yanılmıyorumdur...
Bir işi en iyi içinde olup da, yapan bilir...
Bankalar kan emici bir sistem ile çalıştığından, kalan kredi borcu, nakden kapatılsa da, adamlar kârsız sayfayı kapatmaz...
Türkiye'de gerçekten insanlar zekidir.. Size bir beklentimi söyleyeyim.. Yakın zamanda, banka kredisi ile ev almanın alternatifi kesinlikle çıkacaktır..Zaten var da, halkımız pek itibar göstermiyor..Neden mi ? güven bunalımından dolayı...
Kooperatif denilen bir sistem var.. Bir zamanlar otomobil satışlarında revaçta olan, gruplaşma ile mal sahip olma sistemi var.. Hatta ve hatta, geçenlerde okuduğum kadarıyla, İzmir'li 100 iş adamının 100.000 dolar koyarak kurdukları IHY (İzmir Hava Yolları) şirketi bunun en güzel bir göstergesi...
Ben Eski Foça'da askerken, vazifem olan yerde, 50 ye yakın memmur vardı, hepsi de sivil hayattan gelen asteğmenlerdn, iş ile ilgili fikir teatisinde bulunmaktan çok hoşlanırlardı.. Ve bu memur arkadaşların kafaları da çalışıyordu..Bazı tekliflerde bulunduğumda, çoğu hemen aktiviteye geçmeyi teklif ediyorlardı..tek atladıkları nokta, işin içinde maddiyat olunca, insanların tutumlarındaki istikrarın bozulma eğilimine girmesi faktörü idi.
Diyeceğim, birbirinden emin olan, belli sayıdaki kişilerle, bir teşebbüsde bulunulduktan sonra, sahip olabilecekleri ev, araba, arsa gibi değerlere, daah sonradan, çevreden katılım ile, daha fazla sayıda insanı mal sahibi eden bir sistem çok rahat işler.. Tek şart "güven"...
1,5 sene önce, 7.000 sterlin olan bir gayr_i menkula, şimdi 22.000 sterlini, emlakçılar veriyor... Hesapdaki kâr, bu tip biraraya gelmeler için sermaye olarak kullanılabilinir...
Konut fiyatları , faiz ve yatırım ile ilgili kısa bir kanaatimi daha eklemek isterim...
Konut yatırım için alınıyorsa, tek kazandıracak faktör, semttir. % 0 kredi faiz oranı bile , insana zarar ettirebilir.
Dönemsel hareketlerde sağlanan kâr, realize edilmez ise, gayr_ı menkulde kazanç getirmez... AkMerkez'in satılma zamanlaması güzel bir örnek...
Türkiye'de enflasyon dönemi bitmeye yakın...Enflasyonu yüksek bir ülkeden gayr_ı menkul alınıp, enflasyonun düşmeye başlaması ile, satışa geçilirse, kâr elde edilebilinir...
Bu tip kazançlar devamlı olsaydı, kimse üretim yapmazdı. üretim olmayan bir yerde de,ekonomiden bahsedilemez...
Ben neden gidip trilyonlarımı sermaye yapıp da, üretimde risk alayım..? Alırım ev, arsa, satarım 2 sene sonra, Allah bereket versin derim... Bu kazanç, adetullah kanunlarına zıttır ve bu işden sadece yukarıda bahsettiğim ortamda, bir kerelik para kazanılır ; sonucunda da, kainattaki cari olan kanunlara mıhalefetten, çarklar arasında para sıkışır ve elde de birşey kalmaz...
http://www.milliyet.com.tr/2005/06/20/yazar/uras.html
Konut kredisi, kullananı da bankaları da üzebilir
Halkımız da bankalarımız da "havaya girdi"... Konut kredisinde patlama var. Bu patlamanın sonunda kullananlar da bankalar da yara alabilir. Ne demek istediğimi anlatayım.
(1) Bankalar mevduata ödedikleri faizi düşürdü. Döviz fiyatları artmıyor. Borsa kazandırmıyor. Bu durumda elinde üç beş kuruşu olan, daha önce faize, dövize ve borsaya para bağlayarak kazanmaya alışanlar şaşkın durumda. Ellerindeki parayı konuta bağlamayı düşünüyorlar. Bir kısmı kendi ihtiyacı için bir kısmı kiralamak için konut satın almak arayışında.
(2) Bankalar üreticileri kredilendiremeyince tüketiciyi kredilemeye başladı. Kredi kartı, otomobil kredisi uygulamaları bankalara cazip geldi. Kredi kartında ve otomobil kredilerinde talep duraklayınca, bankalar konut kredilerine yöneldi.
(3) Halkımız konut kredisinin aylık faizinin yüzde 1.35'lere düşmesi karşısında heyecana kapıldı. Kredi kullanan için aylık faiz oranı değil, her ay ödenecek taksitle dönem sonundaki toplam ödeme önemlidir. On yıl vade ile 100 bin YTL konut kredisi kullanan ayda 1.739 YTL taksit ödemek zorundadır. 10 yıl sonra 100 bin YTL kredinin karşılığı olarak 208 bin YTL ödemek zorundadır.
Kira, taksiti karşılayamaz
(4) 100 bin YTL kredi ile (kullananın 35 bin YTL tasarrufunun eklenmesi ile) 135 bin YTL'lik konut alınabilir. Bu tür bir konutun aylık kirası yaklaşık 600-700 YTL'dir. Açık anlatımla kira aylık borç taksitini karşılayamaz. Kredi kullanan taksiti ödemek için, kiraya ek olarak her ay cebinden 1.000 YTL para eklemek zorundadır. Türkiye'deki gelir düzeyinde bu küçümsenemeyecek bir aylık yüktür. Kredi kullanan ödemeyi aksatırsa, önce yükü artar, ardından konut elinden çıkar.
(5) Gelelim bankaların durumuna. Rekabet ve bankalar aylık faizi yüzde 1.35'e indirince yıllık faiz yüzde 17.45'e düştü.
Bankalar Hazine bonosu faizine yakın faiz oranı ile konut kredisi veriyor.
Kendilerini 10 yıl, 20 yıl bu faizle bağlıyor. Faiz yükselirse kullananın faizini artıramazlar. Ama faiz düşerse konut kredisi kullanan, eski hesabını kapatarak daha düşük faizle yeni kredi alabilir.
(6) Bırakınız Türkiye gibi ülkeyi, hiçbir ülkede bir banka (karşılığı olmadan) 10 yıllık, 20 yıllık sabit faizli kredi veremez. Çünkü faizlerin inip çıkması normaldir.
İyi de başka ülkelerde bu nasıl oluyor? Başka ülkelerde 10 yıllık, 20 yıllık sağlam tahviller var. Banka yüzde 7 sabit dolar faiziyle 10 yıl vadeli konut kredisi verdiğinde aynı süre ile daha düşük faizle (örneğin yüzde 5 yüzde 4 faizle) kaynak buluyor.
Faturayı halk ödemesin
(7) Her başvurana satın alacağı konutun yüzde 60 veya yüzde 75'i kadar kredi verilemez. Her başvurana aynı faiz oranı ve aynı şartla kredi verilemez. Her konutun bulunduğu yer, kira ve satış potansiyeli farklıdır. Her kullanıcının gelir durumu, ödeme gücü farklıdır.
Her bankanın her şubesindeki, her görevlinin konut kredisinin inceliklerini bilmesine imkân yoktur. İyi de başka ülkelerde bu nasıl oluyor? Başka ülkelerde ipotekli satışa aracılık eden özel şirketler var. Bunlar hangi konuta, kime, ne kadar kredi verileceğini uzmanlarıyla belirliyor. İpotekli kredi için senetleri tanzim ediyor. Bu senetleri bir bankaya satıyor. Banka ise bu senetlere karşılık uzun vadeli kaynak bularak riskini koruyor. Bizde başı sonu yok. Ortada dolanan bankalar tüm riski üstlenmekte.
Bunları neden yazıyorum?
(1) Halkımız üzülmek istemiyorsa, havaya girmemeli. Aylık taksitleri ödeyip ödeyemeyeceğini, vade sonunda aldığı 100 bin YTL'ye karşı ne kadar toplam ödeme yapacağını hesaplayarak bu işe girmeli. Sonra "Ben ödeyecek durumda değilim, beni kandırdılar" diyerek ağlamamalı.
(2) Bankalarımız, konut kredi riskini "hazmedilebilir boyutta" tutmalı. İleride faizlerin yükselmesi durumunda, taksitlerin ödenmemesi durumunda karşılaşacakları risk için bir sınır koymalı. Çünkü bu nedenle bankalar sarsıntı geçirirse gene "Alevere dalevere..." bu işin faturası saf ve bakir Türk halkının sırtına yüklenir. Böyle bir sınırlamayı bankalar kendileri düşünemezse BDDK gerekli uyarıyı yapmalı.
guras@milliyet.com.tr
Sarıvadi
21-06-2005, 20:17
sayın sarıvadi zaten benimde beklentim 240000 ytl olması filan değil ozamanlar bana bekle daha faşizler düşecek ozaman alırsın demişlerdi benim anlatmak istediğim ozaman belki faiz oranları yüksekti ama ev fiyatlarıda haddinden fazla düşüktü mesela ben evini satın aldığım kişi evini bana sattıktan sonra iki bina yanımdan aldı dairesini ev 25 yaşında buna karşılık bana sattığı ev şu an 5 yaşında ayrıcana aldığı ev merkezi sistem ısıtmalı bir ev benim aldığım ev ise kombili,asansörlü,açık ve kapalı oto parkı mevcut bana sattıgı fiyatın daha üstüne yan binadan alınan ev hem eski hem de özelliği yok ben zaten kiralik ev araken bu evi aldığım için karda gibibir seyim neden derseniz ben evi kiralamak istediğimde benzer daireler ozaman 500 600 ytl arasında idi benim ödemem ise 707 olduguna göre kira öder gibi oluyorum bir anlamda ....bu yönden karda gibi hissediyorum insallah yanılmıyorumdur...
Sayın Şenol siz çok karlı bir iş yapmışsınız, bu evinizin bugünkü değerinden açıkça belli.Ancak demeye çaıştığım bu böyle gitmez, gitmeyecektir. Ev fiyatları karları realize etme noktasına yaklaştı...
arkadaşlar bugünkü faiz oranları üzerinden yani 1.35 orandan alınan 100.000 ytl krediye 10 yıl ve 20 yıl vadede aylık sabit ödemesi ne kadar oluyor ve bu hesap nasıl yapılıyor bilen bir arkadaş yazabilirmi acaba
mortgage sisteminde alınan bir konutun örneğin 5 yıl sonra ödeme güçlüğüne düştüğünüzde yatırmış olduğunuz paranın geri dönüşü oluyor galiba orda pek bir kayıp durumu söz konusu olmuyor galiba kriz durumları oluşmazsa yani develüasyon gibi falan
birde bir kaç örnek yazayım
depremden 1 gün önce yeşilköyde 1 milyon dolara el değiştiren ev deprem ertesi 500.000 dolara alıcı bulamamıştı
develüasyon öncesi evini 100.000 dolar nakite satan ertesi günkü devede yüzde 50 daha artıya geçiyor ev alan yüzde 50 eksiye aldığı değere ulaşması için en az 4-5 yıl geçmesi gerekiyor
fethiye de anormal ingiliz talebi var ev aldılar konut fiatları pound üzerinden işlem görüyordu en az 3000 ingiliz ev sahibi hala da ev yapılıyor bence ordaki otel ve apart sahipleri kendilerini yakıyorlar çünkü ingilizler anasıda olsa babasıda oğluda kızıda farketmiyor evlerini kiraya veriyorlar ve bu olay gelişmeye başlıyor çünkü onlarda odayı kiraya verme olayı çok yaygın aynı zamanda tanıdıklarınıda 15 er günlük evlerine yolluyorlar dolayısıyla 3-4 sene sonra ev turizmi yerleşmiş olacak otelcilerde kuş kovalıyacak gibi geliyor ingilterede ev aldığında onun kirasını oda olarak kiraya verdiğinde ödeyebiliyorsun aynı durum burdada geliştiğinde ev sahibi olmak daha kolay olacak 2. ev için tabiki diğerine kira öder gibi olursa karlı gözüküyor
Miktar ve vadenizi yazın hesaplayayım size :cheers:
arkadaşlar bugünkü faiz oranları üzerinden yani 1.35 orandan alınan 100.000 ytl krediye 10 yıl ve 20 yıl vadede aylık sabit ödemesi ne kadar oluyor ve bu hesap nasıl yapılıyor bilen bir arkadaş yazabilirmi acaba
mortgage sisteminde alınan bir konutun örneğin 5 yıl sonra ödeme güçlüğüne düştüğünüzde yatırmış olduğunuz paranın geri dönüşü oluyor galiba orda pek bir kayıp durumu söz konusu olmuyor galiba kriz durumları oluşmazsa yani develüasyon gibi falan
birde bir kaç örnek yazayım
depremden 1 gün önce yeşilköyde 1 milyon dolara el değiştiren ev deprem ertesi 500.000 dolara alıcı bulamamıştı
develüasyon öncesi evini 100.000 dolar nakite satan ertesi günkü devede yüzde 50 daha artıya geçiyor ev alan yüzde 50 eksiye aldığı değere ulaşması için en az 4-5 yıl geçmesi gerekiyor
fethiye de anormal ingiliz talebi var ev aldılar konut fiatları pound üzerinden işlem görüyordu en az 3000 ingiliz ev sahibi hala da ev yapılıyor bence ordaki otel ve apart sahipleri kendilerini yakıyorlar çünkü ingilizler anasıda olsa babasıda oğluda kızıda farketmiyor evlerini kiraya veriyorlar ve bu olay gelişmeye başlıyor çünkü onlarda odayı kiraya verme olayı çok yaygın aynı zamanda tanıdıklarınıda 15 er günlük evlerine yolluyorlar dolayısıyla 3-4 sene sonra ev turizmi yerleşmiş olacak otelcilerde kuş kovalıyacak gibi geliyor ingilterede ev aldığında onun kirasını oda olarak kiraya verdiğinde ödeyebiliyorsun aynı durum burdada geliştiğinde ev sahibi olmak daha kolay olacak 2. ev için tabiki diğerine kira öder gibi olursa karlı gözüküyor
100.000 ytl 10 yıl ve 20 yıl
Sarıvadi
21-06-2005, 22:08
arkadaşlar bugünkü faiz oranları üzerinden yani 1.35 orandan alınan 100.000 ytl krediye 10 yıl ve 20 yıl vadede aylık sabit ödemesi ne kadar oluyor ve bu hesap nasıl yapılıyor bilen bir arkadaş yazabilirmi acaba
1,738 *120
1,467 *240
100 000 ytl kredi 120 ay aylık geri ödemesi 1.738,61 ytl
100 000 ytl kredi 240 ay aylık geri ödemesi 1.467,56 ytl
bana göre en fazla 10 sene tercih edilmeli...20 seneliklerde çok fazla faiz çıkıyor...ayrıca tamamına değilde varsa biraz nakit koyup kalanını krediyle almak daha mantıklı....
sayın cenkog,sarıvadi.han
teşekkür ederim fakat benim istediğim hesaplama yöntemi
yani bugün faiz 1.35 siz bunu yazdınızda 2 ay sonra 1.30 oldu bunu ben hesap edeyim yada faiz oranları ne olursa olsun hesabını yapmayı öğrenmek istedim teşekkürler
sayın cenkog,sarıvadi.han
teşekkür ederim fakat benim istediğim hesaplama yöntemi
yani bugün faiz 1.35 siz bunu yazdınızda 2 ay sonra 1.30 oldu bunu ben hesap edeyim yada faiz oranları ne olursa olsun hesabını yapmayı öğrenmek istedim teşekkürler
sn morton bunu bende merak ettim..çoğu bankacıya sordum onlar bile tam olarak bilmiyor...ya ellerindeki hazır çıktılardan okuyorlar ya da internetten hesaplıyorlar..
Sarıvadi
21-06-2005, 22:19
sayın cenkog,sarıvadi.han
teşekkür ederim fakat benim istediğim hesaplama yöntemi
yani bugün faiz 1.35 siz bunu yazdınızda 2 ay sonra 1.30 oldu bunu ben hesap edeyim yada faiz oranları ne olursa olsun hesabını yapmayı öğrenmek istedim teşekkürler
Sayın morton aşağıdaki bağ ile isteğinizi kökten halledebilirsiniz.
http://www.inndir.com/program.php?id=23576
az önce formülü yazmaya çalıştım ama yazmakla olmuyor linki yapıştırıyorum..
http://www.tbb.org.tr/turkce/temel_bankacilik/T%C3%BCketici%20Kredileri.doc
Kredi Miktarı x (1+Faiz Oranı)Aylık Olarak Süre x Faiz Oranı
Taksit Tutarı = --------------------------------------------------------
(1+Faiz Oranı)Aylık Olarak Süre - 1
teşekkürler aradığım buydu
yalnız o -1 satırdanmı çıkarılıyor yoksa parantezin üssündenmi o nu tam çıkaramadım...
ben de şimdi hesap yapmöaya çalıştım yine şin içinden çıkamadım sizin yazdığınız o 100000 ytl ye aylık geri ödeme 1738 ytl yi bulamadım
uzun vade için denemeyin formülü..mesela 6 ay için deneyin..
100 000 ytl 6 ay geri ödeme aylık 17.528,32
Faiz hesaplama ile ilgili bankacılara birşey sormayın, genelde bu işin mantığından çok ezberini bildikleri için sizi yanıltırlar.
Aylık ödemeli faiz hesabının mantığı lisede matematik dersinde öğretilen serilerden gelir, oradan bir formül oluşturulmuştur. Bu formülleri tek tek yazmak yerine size Exceldeki fx formulünü tavsiye ederim. Bir excel sayfasında fx i tıklayıp, daha sonra "Finansal" ksmından BD=Bugünkü değer ve Devresel Ödeme gibi seçeneklerle ödemelerinizi hesaplayabilirsiniz...
Bankacıların bu tür olaylara ne kadar yabancı olduklarını MBA yaparken anladım. Bilkent Bankacılıkda 4 sene okumuş, bir bankada sözde uzmanlık yapan bir arkadaş, bir hocanın sorduğu hazinenin tahvil faizini hesaplamanın mantığını bile bilmiyordu. Sonra düşündüm, bu adamlar bu kadar basit bir konuyu bile bilmiyorlarsa, okulda 4 sene boyunca ne öğreniyorlar, hayret birşey...
Onun için tavsiyem yatırım kararlarınızı verirken bir "uzman"a danışıyorsanız en az iki defa düşünün. Eminim kendi kararınız size bankalardaki uzmanların tavsiyelerinden daha çok kazandıracaktır.
Ben şahsen finansla konularda hiçbir uzmana danışmam, çünkü bana verebilecekleri en ufak bir katkı olmadığını finans piyasalarındaki 11 yıllık deneyimime dayanarak söyleyebilirim...
omer guclu
22-06-2005, 07:21
...... size Exceldeki fx formulünü tavsiye ederim. Bir excel sayfasında fx i tıklayıp, daha sonra "Finansal" ksmından BD=Bugünkü değer ve Devresel Ödeme gibi seçeneklerle ödemelerinizi hesaplayabilirsiniz... Arkadaslar, atlandi galiba, ilk baslarda yazdigim yazimda dileyene bankalarin kullandigi excell kredi geri donusum hesaplama tablosunu gonderebilecegimi yazmistim. Bu tablo elime gectiginde oldukca sadeydi ben onu gelistirdim.. Şimdi bayagi işinize yarabilecek durumda.. Arzu eden oursa bana ozelden email adresini gondersin ekler geri gonderirirm. Eger ilk yazimda "kucuk bir ucret karsiligi" diya yaptigim sakadan dolayi istemeye korktuysaniz, biliniz ki o sadece bir espriydi ama soguk kacti galiba, ne de olsa "para isteme benden buz gibi sogurum senden" degil mi ama?... :D :gulen: :D
Bu formülle istediğiniz vadede ve faiz oranında ödemeleri hesaplayabilirsiniz.
r*= (1.05) x Aylık faiz oranı/100
N= Ödeme periyodu (120 ay, 240 ay vs.)
P= Alınan kredi miktarı
A= Aylık sabit ödeme tutarı
Not: Konut kredilerinden % 5 BSMV alınır.
Bu formülle istediğiniz vadede ve faiz oranında ödemeleri hesaplayabilirsiniz.
r*= (1.05) x Aylık faiz oranı/100
N= Ödeme periyodu (120 ay, 240 ay vs.)
P= Alınan kredi miktarı
A= Aylık sabit ödeme tutarı
Not: Konut kredilerinden % 5 BSMV alınır.
sayın golfer yukardaki hesaplamanın içinde bsmv dahil mi yani orda gözüken 1.05 çarpımı bütün eklentileri mi ifade ediyor saygılar
sayın golfer yukardaki hesaplamanın içinde bsmv dahil mi yani orda gözüken 1.05 çarpımı bütün eklentileri mi ifade ediyor saygılar
Evet dahil, konut kredisinden sadece BSMV alınıyor. 1.05 ile bankalar tarafından ilan edilen faize BSMV eklemiş oluyoruz. Son zamanlarda sözü geçen aylık 1.35 faiz esasında 1.4175 olarak düşünülmeli..
Konut kredilerinin önümüzdeki dönemde %1 lere düşeceğini düşünüyor musunuz?
Yoksa burası taban mı.
Matematikçi
24-06-2005, 01:01
düşünüyorum...
şu an hala cok yüksek...
Ben şahsen finansla konularda hiçbir uzmana danışmam, çünkü bana verebilecekleri en ufak bir katkı olmadığını finans piyasalarındaki 11 yıllık deneyimime dayanarak söyleyebilirim..
Bence danismakta fayda var..
Uzman'lar sivil sektorun kurmaylaridir,eminim onlarin da cok iyi bildikleri nice konular vardir.
Son 15 yildir ulke disinda, TC'de yetismis bir yatirim danismani duzeyinde bilgi sahibi olan, cok az insana rastladim.Oysa ki tam tersi dusunulur...
Eger Finans konsepti icinde degerlendirirseniz, GayrI-menkul piyasasi konusunda uzmanlik, bence, mutlaka danisilmasi gereken bir sahadir..
Agirbasli degerlendirmenize eklemek istedim...
Saygi ile...
Eger Finans konsepti icinde degerlendirirseniz, GayrI-menkul piyasasi konusunda uzmanlik, bence, mutlaka danisilmasi gereken bir sahadir....
Gayrimenkul konusunda uzmana danışırım, o konu finans konusundan çok farklı bence.
Ancak hiçbir zaman, hiçbir bankanın yatırım uzmanı, portföy yöneticisi, stratejist ve bilumum türevleri ile sıfatlandırılmış çalışanlarına portföyümü yönetmek konusunda danışmam. Çünkü bana verebilecekleri en ufak teknik katkı olmadığını düşünüyorum. Eğer bu ülkenin en önde gelen üniversitelerinden birinin bankacılık bölümünden mezun olan birisi daha hazine faizini hesaplamanın mantığını bilmiyorsa, benim gözümde o kişi mesleki açıdan sıfırdır. Ve bu kişi şu anda portföy yönetimi danışmanlığı yapmaktadır. Aman Tanrım, akıllara zarar bir durum. Böyle işleyen bir piyasa mekanizmasındaki sözde uzmanlara danışmak yerine rus ruleti oynarım, çok daha heyecanlı olur:D
arada kacırdım mı bilmiyorum..
affınıza sıgınarak sormak isterim..
misal x kurumu 10 yıl vadede krediyi aylık %1,35 faizle veriyor ve geri ödemeler icin "sabit" deniyor..
eger bir kriz olursa ödemelerde yükselme gerceklesir mi ?
atiyorum su an icin aylık ödeme 2000 ytl ise..ve bir kriz[faizlerin yükselmesi .. develüasyon..] durumu gerceklesmisse " kardesim .. o gün iicn yıllık bilesik %18 lerde idi.. simdi %50 lerde.. sizin de ödemeniz aylık 3000 ytl oldu" diyebilriler mi?
RaymandJamesed
26-06-2005, 21:43
garanti bankası 1.34 30 yıl vade...
Erkal Bıyıklıoğlu
26-06-2005, 22:08
100,000 YTL kredi aldığınızda heray 1740 YTL geri ödüyorsunuz. Kabaca ilk ay %1,35 faiz için 1,350 YTL ödemelisiniz, bu durmda 390 YTL de ana para ödemesi yapılmış oluyor.. Bu işleme devam ederseniz 1 yıl sonunda toplam 20,880 YTL ödeme yaparsınız. Bunun15,836 YTL si faiz gideri olur, kalan 5,044 YTL si de anapara ödemesidir. Bir yıl sonunda faizler düştü diye kredinizi kapamaya kalkarsanız banka sizden 94,956 YTL ödemenizi ister.
Yani, faizler düşünce ben de düşük faizli bir kredi bulurum deseniz bile bankaya o ana kadar yaklaşık 16,000 YTL faiz ödemesi yapmış olursunuz..
Yani, faizler hala yüksek.
Ve ev fiyatları da. Şu sıralarda yeni yapılan evlerin teslim tarihi 2005 aralık ile 2007 haziranı arasında değişiyor. Bu tarihler arasında yeni evlerine taşınan kişler şu anda oturdukları evleri boşaltacaklar. Bu durumda ciddi bir arz fazlasının da oluşmasını bekliyorum.. 2006 yılının ortalarından itibaren fiyatlarda ciddi düşüşler başlayacaktır..
Saygılar...
enflasyonun aşırı arttığını farzedersek eğer ; diyelimki kriz çıktı ve faizler yıllık 100%e çıktı.
Bankalar acaba verdikleri kredinin tamamını birden , kredi verdiği kişiden talep etme hakkı var mı?
enflasyonun aşırı arttığını farzedersek eğer ; diyelimki kriz çıktı ve faizler yıllık 100%e çıktı.
Bankalar acaba verdikleri kredinin tamamını birden , kredi verdiği kişiden talep etme hakkı var mı?
Hayır,yapamazlar.Bankaların yüklendikleri risk bu zaten,ama krediyi alan arkadaşın belirttiği gibi kredisini kapatıp yeni orandan tekrar kredi kullanabilir.(tabii bolca faiz ödemiş olarak)
arada kacırdım mı bilmiyorum..
affınıza sıgınarak sormak isterim..
misal x kurumu 10 yıl vadede krediyi aylık %1,35 faizle veriyor ve geri ödemeler icin "sabit" deniyor..
eger bir kriz olursa ödemelerde yükselme gerceklesir mi ?
atiyorum su an icin aylık ödeme 2000 ytl ise..ve bir kriz[faizlerin yükselmesi .. develüasyon..] durumu gerceklesmisse " kardesim .. o gün iicn yıllık bilesik %18 lerde idi.. simdi %50 lerde.. sizin de ödemeniz aylık 3000 ytl oldu" diyebilriler mi?
Normal şartlarda geri ödeme miktarını arttıramazlar, ancak sözleşmeye ekledikleri karınca duası türü özel maddeler varsa ve orada ilerde faiz oranları arttırılabilir deniyorsa o zaman ödeme miktarı da artar. Yani çok dikkatli olmak gerekir. Çünkü tefeciliğe alışkın bizimkiler...
arada kacırdım mı bilmiyorum..
affınıza sıgınarak sormak isterim.. misal x kurumu 10 yıl vadede krediyi aylık %1,35 faizle veriyor ve geri ödemeler icin "sabit" deniyor..
eger bir kriz olursa ödemelerde yükselme gerceklesir mi ?
atiyorum su an icin aylık ödeme 2000 ytl ise..ve bir kriz[faizlerin yükselmesi .. develüasyon..] durumu gerceklesmisse " kardesim .. o gün iicn yıllık bilesik %18 lerde idi.. simdi %50 lerde.. sizin de ödemeniz aylık 3000 ytl oldu" diyebilriler mi?
Sn.Ayyan'in sorusuna yanit olmayacak belki ama Kanada'daki Mortgage yontemi soyle ;
Diyelim ki 200.000 CAD'lik ev aldiniz...
Toplam Vade Sureniz 25 yil..( Aylik, iki haftada bir yada haftalik geri odeme mumkun.)
Konut kredisi faiz hadleri bugun icin ( Ben Subat 2005'te yeniledim, YILLIK %7.30'dan, % 5.25'e dustu ) YILLIK %5...
Yani size onerilen bu YILLIK Faiz Haddi HER 5 YILDA bir yenileniyor...
Yani simdi ben % 5.25'den kalan 20 sene icin Banka'yi bagliyamiyorum...
Yeniledigimde 5 yil icin oldugu gibi 10 yil icin de yenileyebilirdim ancak bu takdirde onerilen faiz haddi ( Gelecek 10 yil icin ) YILLIK % 6.50 olurdu...
Su anda ALIS FIYATI 130.000 CAD... Bugunki Piyasa Fiyati 180.000 CAD olan, oturdugum eve kalan borcum 97.000 CAD. ve her HAFTA, 151.20 CAD. oduyorum...
Param oldugunda bu borcun tamamini, tek bir odeme ile kapatmak istersem, bu mumkun olmuyor,Banka,kalan borcun, YILLIK ancak % 20'sini odememe musade ediyor ..( Yani ilk Krediyi aldiginizda onunuze konan standart anlasma bu...)
Eger evi satarsam, Banka, o takdirde, tum borcun odenmesini kabul ediyor...
Ilk evi aldiniz, 5 yil sonra sattiniz, diyelim ki 50.000 CAD.kazanciniz oldu, bu kazancinizdan VERGI almiyorlar, ancak ikinci defa AL-SAT yaparsaniz, kazandiginiz, bu 50.000 CAD'nin yarisini VERGI olarak odemek zorundasiniz...
Umarim bir fikir verebildim...
KONUT FAİZİ YARIŞINDA ZİRAAT'TEN BÜYÜK ATAK: 1,30
Ziraat'ten konut kredisinde damping
Akbank ve İş Bankası'nın konut kredisi faizini aylık bazda yüzde 1 .35'e çekmesinden sonra, Garanti Bankası faizi yüzde 1 .34 yapmıştı. İki hafta sessiz kalan Ziraat Bankası, faizi yüzde 1 .30'a çekmeye hazırlanıyor. Yeni faiz oranını Babacan'a da bildiren Ziraat, oranı bugün ya da yarın ilan edecek.
Konutta 'balon' korkusu
Şu günlerde Türkiye'de "gayrimenkul"e hücum var... Gayrimenkul fiyatları "olması gereken çizginin üzerine çıktı"... Bazıları "Acaba dolduruşa gelerek gayrimenkule çok para mı ödüyorum, bu gayrimenkulun fiyatı yakında düşerse ben ne yaparım?" korkusu duymaya başladı... Ama bütün bunlar Türkiye'ye özgü konular değil.
Türkiye'deki gibi birçok ülkede de bir yanda gayrimenkule hücum ve bu hücum nedeniyle fiyat patlaması var. "Gayrimenkul balonu patlarsa ne olur?" endişesi ortalığa yayılmış durumda.
The New York Times gazetesinde geçen ay Steve Lohr'un bir araştırması yayımlandı. Araştırmanın başında koskocaman bir sabun köpüğü resmi vardı... Üzerine de "Pop?" (Köpük ne zaman patlayacak? diye yazmışlardı.
Türkiye'de gayrimenkul piyasasındaki canlılığın tek nedeni insanların evsiz kalmaları, başlarını sokacak bir satın alma arayışları mı?
Gayrimenkule hücum var
İmarlar Kongresi nedeniyle Cumhuriyet'in Pazar ekinde bir söyleşisi yayımlanan ünlü Mimar Doğan Tekeli diyor ki, "İstanbul'da konut envanteri yapılmıyor. 1998-1999 yıllarında eski belediye başkanlarından Bedrettin Dalan, İstanbul'da 19 milyon insanı iskân edecek konut stokunun bulunduğunu belirlediklerini açıklamıştı. O yıldan bu yana çok sayıda konut yapıldı. Buna karşılık İstanbul'un nüfusu 13-14 milyon dolayında... "
Gazetelerde yayımlanan konut ilanlarında, yeni yapılan konutların büyüklüğü, fiyatı konusunda bilgiler yer alıyor. Bu bilgiler yapılan konutların çoğunun orta ve ortanın üzeri gelir grubunun satın alacağı konutlar olduğunu gösteriyor.
Faizlerin düşmesi, döviz fiyatının aşağılarda sürünmesi, borsanın kazandırmaması nedeniyle tasarrufların gayrimenkule yöneldiği, bankaların ucuz faizli kredilerinin talebi canlandırdığı, talebin çoğunun yatırım ve gelir amaçlı talep olduğu tahmin ediliyor.
Fiyatlar her ülkede artıyor
Steve Lohr'un araştırmasından öğrendiğimize göre gayrimenkul talebi ABD, Fransa, İspanya, İngiltere, İrlanda, İsveç, Avustralya gibi ülkelerde de patlamış durumda. Orta ve ortanın üzerindeki insanlar (1) İkinci ev, (2) Başka ülkelerde tatil evi alıyor. Yurtdışında da borsanın kazandırmaması, faiz oranlarının düşmesi gayrimenkul talebini patlatan etkenler. Thomas F. Hebling, IMF adına bir araştırma yapmış. 1997-2002 yılları arasında 14 ülkenin gayrimenkul piyasasındaki iniş çıkışları değerlendirmiş. Her çıkıştan sonra bir çöküş yaşanmıyormuş ama, çıkışlardan sonra bazı ülkelerde çöküşün gelmesi de olağan imiş.
Bu yazıyı okuyanlar soracaklar: Gayrimenkul yatırımı yanlış bir yatırım mı? "Balon" var demek, yakında bir risk ihtimali var demek mi? Cevap: Unutmayınız her yatırımın riski vardır. Dünya üzerinde insanlar yıllardır gayrimenkule yatırım yapıyor. Kaybeden de oldu, kazanan da oldu. Gayrimenkule sadece Türkiye'de değil, dünyanın başka ülkelerinde de hücum var... Bu nedenle yatırımcılara akıl vermek kimsenin haddine düşmez. Her yatırımcı kendi için doğru olanı kendi bilir.
Güngör Uras/Milliyet
..........Diğer taraftan ipotek zengini olan bankalar bir kriz durumunda bunları o zaman nasıl nakte çevireceklerinin hesabını herhalde yapmışlardır..Öyle bir durumda bugünkü fiyatların yarısına bile bu gayrimenkulleri bozdurmak zorunda kalabilirler..Üstelikte kime satacaklar yabancılara mı?Yani kısacası herşey hep güzel gitmez..Birileri hep kazanacak olursa dengeler bi yerde değişir..Bu doğa kanunu..Bazı sonuçlar karşısında akıntıya karşı yüzmek bazen insana çok gurur verebilir..
Sn excalibur'un "Ev alırken nelere dikkat etmeli" topiğinde belirtmiş olduğu yukarıdaki konuya özellikle dikkat çekmek istiyorum:
Bankaların elinde büyük bir hızla ipotek stoğu birikiyor. Herhangi bir kriz durumunda, kredi alanların bu borçları ödemekte zorluk çekeceklerini tahmin etmek zor olmasa gerek. Bankalar, bir kriz durumunda borcunu ödemeyenlerin ipoteklerine el koyacaklar. Ülkemizin en büyük emlakçılarından daha fazla konut stoğuna sahip olacaklar. Bunları nakide çevirmek istemeleri durumunda aşırı bir arz oluşacak. Buna karşılık, krizden dolayı emlak fiyatları hızla düşmeye başlayacak, ortada talep kalmayacak.
Bankalar bu durumda büyük bir nakit sıkıntısıyla karşı karşıya kalacaklar. Çünkü 20 yıl vadeli vermiş oldukları kredilerin geri dönüşüne güvenerek çeşitli yurtiçi ve yurtdışı piyasalardan borçlanmış olacaklar. İpoteklerin ödemeleri kesilince bu kreidleri çevirebilmek için emlakları ölü fiyatına satmak durumunda kalacaklar.
Böyle bir senaryo, şu anda emlak fiyatlarının aşırı yüksek olmasından dolayı şikayet edenlere inanılmaz fırsatlar sunacaktır. 2000 yılındaki borsa rallisinde de benzer durum oluşmuştu. Herkes çıkan fiyatlara bakarak hisselere saldırmış, trendden yararlanmak için gözü kapalı senet almaya başlamıştı. Sonuç hepimizin malumu.
Türkiye gibi hukuk düzeni oturmamış,gelir dağılımının dengesiz olduğu, paradan para kazanmanın çok kolay olduğu, vergi sisteminin dengesi olduğu ülkelerde fırsatlar asla tükenmez. Gerek emlak, gerek hisse senedi ve mali piyasalar bir sinüs eğrisindeki gibi belli aralıklarla dip ve tepe oluşturur, sürekli bir trend yoktur. Mühim olan yatırımcıların kendilerini sürü psikolojisinden ayırarak sabırla sinüs eğrisinin dip ve tepe noktalarını beklemeleridir. Ancak bu şekilde reel getiri elde etmek mümkündür.
Önümüzdeki 2-3 yıllık dönemde bir kriz çıkması ihtimali kanımca hiç de az değildir. Cari açık Ocak-Mayıs döneminde 11 milyar USDye ulaşmıştır. İç ve dış borçlar reel olarak artmaktadır. Kamu borcunun GSMHya oranının %63lere düşmüş olması, borç riskinin azaldığı manasına gelmez. Bir kriz durumunda USDnin %30-40 oranında artması durumunda, GSMH de otomatikman bir anda %30-40 düşecek ve kamu borcunun GSMHye oranı tekrar %90lara fırlayacak ve kritik hale gelecektir.
Şu andaki olumlu havanın sebebi olarak ortaya çıkan AB beklentisinin ise, gerek uluslararası dengelerdeki değişiklikler, gerekse ülkemizin iç dinamiklerindeki hareketler sonucu bir anda bumerang etkisiyle kazandırdıklarını fazlasıyla geri alması mümkündür. Ülkemizin hızla AB sürecine alternatif bir "B planı" hazırlaması gerekmektedir.
İyimserlik ve kötümserlikleri uç noktada yaşamaya alışmış bir kültüre sahip ülkemizde şu anda iyimserliğin tepe noktalarına doğru hızla ulaşmakta olduğumuzu hatırlatır, geri dönüş noktasının çok uzak olmadığını düşünerek hareket etmenizi tavsiye ederim.
omer guclu
08-07-2005, 22:15
Valla soros kardesim, her zamanki gibi yine cok guzel yazmissin ellerine saglik, beynine saglik, seni tanimayi cok isterdim :bravo: ... Gerci cok buyuk krizler cikar mi artik, orada cok fazla emin olamiyorum ama tabii ben galiba psikolojik olarak kisa vadede dusunuyor ve de artik kriz mriz istemiyor da ondan boyle dusunuyor olabilirim... Ammmmaaaaa, su son iki paragrafta yazdiklarina aynen katiliyorum.. Insaallah olmaz ama hic de az bir ihtimal degil... Burasi Turkiye, hakkaten de senin de dedigin gibi, bu ulkedeki tum ikltidarlar yanlis kanunlari sirf kendi cikarlarina yariyor diye duseltmedikleri veya işlerine geldigi gibi yanlis da olsa kanunlar cikardiklari icin, hic bir zaman istikrara ve istikrarli bir duzene duzenege kavusamadigimiz icin, yine bir sure sonra 2001 veya 1994 gibi acinasi hallere dusmemiz işten bile olmayacktir, ben AB olayinin da bugunku gibi surup gidebilecegini hic sanmiyorum, onun gazinin da... Hele yarin bir gun evropalilar bizden asla kabul edemeyecegimiz seyleri muzakere adialtinda istemeye baslasinlar, Turkiye bi ayaga kalksin da o zaman gor, ev fiyatlarini, Hazine faizlerini, tuketici kredi faizlerini, piyasada para kaliyor mu kalmiyor mu (hos zaten yok su anda) , kara liste sayilarini, intihar edenleri, kotu yola dusenleri, gasplari, yagmalari, doviz fiyatlarini, batanlari vs. vs. vs... Insaallah boyle gunleri artik hic gormeyiz sadece belki kotu zor gunlerimiz olur da hani, bitip tukenmeyiz sadece zorlaniriz.
Geçen sene kredi faizleri düşük diye konut kredisi çekenler bu sene pişman, bu sene çekenler de seneye pişman olacaklar. 1,35 lerden 1 yıl içinde 1 lere düşmesini bekliyorum. O haliyle bile avrupanın iki katı olmuş olacak.
Konut fiyatlarının yükseleceğine fırsatların kaçacağına (spekülasyon takibi mantığı hariç tutularak) inanmıyorum. Her halükarda değişik gelir seviyesindeki insanların erişebilecekleri değişik fiyatlarda evler olacaktır. Yani erişebilir olacaktır bir şekilde.
Hesapları yaparken yapabiliyorsanız, enflasyonist ortamda annüitelerin gelecek değer hesabı formülleri var bunları kullanın..1.35 faizin bileşik değer etkisini farkedeceksiniz..yani nach meiner meinung, atlamayın hemen..
İstisnai olarak..kişisel bölgesel özel koşullar oluşabilir..para biriktirme tasarruf disiplini sahibi olmamak..ileride o bölgenin prim yapacağı beklentileri..konut sahibi olmanın duygusal veya hukuksal rahatlıkları v.s..
İddialarımsa, eğer kredilerle inşaat sektörü tetiklenir ve yeni konut projeleri hız kazanırsa, arz artacaktır. Gecekonu problemi de gündeme gelecek ve bir zamanlar ABD de başlatılan projelere benzer sosyal konutlar yapılacak ve aha üşük gelir grubunun ev sahibi olması sağlanacaktır. Digital ortamda içinde dolaşaşarak güneş ışık ergonomi v.s. mevzularını değerlendirip beğendiğiniz yeni nesil şipariş konutlar gündeme gelecektir. Belki toplu konut projelerine bankalar da bizzat bulaşacaklar ve inanılmaz avantajlar sunacaklardır. Üç kişilik üst yönetim kurulunun vicdanına kalan titan zihniyetli kooperatif anlayışı yıkılacaktır. Yani özetle geçiş döneminde olabiliriz, biraz daha beklemekte fayda var diye değerlendiriyorum.
Emlak fiyatlarının arttığı falan yok ben şu anda hala geçen yıl alabileceğim daireleri yüzde 10-15 fazlasına alabiliyorum. Emlakta arz fazlası oldukça var etrafınıza bakın her taraf kaba inşaat dolu...
Ben emlak fiyatlarının aşırı arttığına falan inanmıyorum aksine emlak fiyatlarının çok makul olduğu çok nezih yerler mevcut.
Yüzde 100 falan arttı diye yazıp palavra atıyorlar.
Bu işin arkasında topyekün emlakçılar var ve sürekli medyayla birlikte emlak artıyoru uçuyor diye pompalıyolarlar insanlara. Yok böyle bisey.
Türkiye sanki emlak cenneti oldu bir anda. Herkese bir ev. Artı isteyene ikincisi ve üçüncüsü...
E peki ya herkezin evi olursa kim kirada oturacak ya da kiracısı olmayan bir kapitalizm mevcut mu?
Borsada mevcut olan işleyiş burada da hakim babalar emlakları topladılar kriz zamanında şimdi misline satıyolar işte...
Das ist capitalism..
Buna emlak titanizmi diyebiliriz son katılan halka en zayıf halka gibisinden..
Titanizmin kurucusu göbekli ferrarili çıkmıştır içeriden herhalde..
:p
Baydisiplin
09-07-2005, 22:05
ilhan kardeşim sen uzaydamı yaşıyorsun 2002 de 18 milyar 2003 de 25 milyar olan başakşehir evleri şimdi 100 milyar. daha ne olacaktı pardon? birde bu TOKİ evleri KOMBİLİMİ veriliyor bilen arkadaş varmı
Konut kredilerinin düşmesi ile birlikte bir miktar nakiti olup da kirada yaşayanlar veya daha iyi ev almak gibi nedenler konut kredisine taleplerini ciddi oranda arttırdı. Bu da kısa dönemde konut fiatlarında ciddi artışlara neden oldu. Bir yıl önceye göre konut %100 lük artışlar oldu. Bu dönemde ev almak yerine kirada kalıp konut parasını bonoya vs ye yatırım ordan gelecek parayı kiray için kullanmak çok daha karlı görüyorum. Geçen yıla dek konutların fk sı 10 cıvarında idi. Ben de buna göre hesaplıyordum. Şu anda ise 20-25 i geçmiş durumda. Hele alınacak konutun fiatı uygun değil ve büyük bir kısmı da banka kredisi alınarak karşılanıyorsa bunun hiç de cazip bir yatırım olmadığını düşünüyorum.
Geçenlerde tesadüfen 2. köprünün anadolu yakasına nisbete yakın bir sitede epey bol miktarda satılık kiralık ilanları görünce merak edip baktım. İstedikleri fiatlar dairesine göre 150-200bin YTL arasında. Daireleri yakından görünce, işçilik iyi değil. merdiven boşlukları çok dar ve sıkışık, Kalite çok düşük. Böyle bir yerde kira ne olur bilmiyorum. Ama nisbeten sapa bir yer olduğu için ve de kalitesinden dolayı kimsenin 500YTL den bir kuruş fazla vermeyeceğine eminim. Bu da evin fk sını 25 yaparki, bu durumda evin parası ile ev almak yerine bu paradan yılda %6 ile ortalama 750YTL kazanç sağlanır ve bu da kira masrafını fazlasıyla çıkarır. Ayrıca kredi ile alınan bir konut ise ilaveten bankanın cebine gidecek olan ekstra masraf da cepten çıkmamış olur.
eder ki. Bu parayı faize yatırdığınızda hem evin kira masrafından tım
ilhan kardeşim sen uzaydamı yaşıyorsun 2002 de 18 milyar 2003 de 25 milyar olan başakşehir evleri şimdi 100 milyar. daha ne olacaktı pardon? birde bu TOKİ evleri KOMBİLİMİ veriliyor bilen arkadaş varmı
Türkiye başakşehir,ataşehir,yenişehirlerde oturmuyor kardeşim. Orada elbette arz az olduğu için fiyat artıyor ben genelden bahsediyorum..
Bireysel yerlere bakarsan durumun farklı olduğunu göreceksin..
Kiralar uçmuşmuş falan filan hadi ordan be daha dün 500 kirası olan bi arkadaş 600e yüzde 20 ye kira kontratı yaptı. Ne alaka?
Başakşehirmiş İstanbuldaki ev sayısı kaç başakşehirdeki ev sayısı kaç. Kiptaş elindeki dairelerin hepsini satarsa elbette fiyat katlanır evlerde yeni kredilerde düşük olunca tabi fiyatlar arttı..
İnsanlar deprem yüzünden yeni ve güvenilir yerlerden ev almaya çalışıyorlar öyle olunca da bir takım mütahitlere gün doğuyor.. Bazıları da 10 yıl borçlanarak gidip 150 milyara başakşehirden ev alıyor. .
http://www.sahibinden.com/pls/sahibinden/!MaazaDetail.DoIt?MaazaId=200&AdId=1370486
AL sana 85 milyara başakşehirden bir daire..
Odalar parke,diğer zeminler seramik,duvarlar kartonpiyerli,mutfak ve banyo dolaplı,vitrifiyeli,küvetli ve ısıtma doğalgaz-kombilidir.Daire Eylül ayında teslim edilecektir.Üyelik devri 85.000 YTL (85 milyar TL) dir.Devir alındıktan sonra toplam 4.800 YTL ödenecektir.
Velhasıl güzel forumdaşlarım eger bir fiyat artışı varsa ki bazı yerlerde vardır sakın ola gaza gelip atlamayın bu fiyaskosu önceden belli durum için sonsuza kadar emlak fiyatları artmayacaktır.
2002de tabi emlak aldıysan kriz zamanı almıssındır e tabi ucuzdur e tabi bugün o güne göre katlanmıştır ve bu dogaldır.
Çünkü dedigimiz gibi hiç bir zaman bir şeyin fiyatı sürekli artmaz...
Emlak 2002-2003de alınmalıydı bugün alınması pek dogru değil.
Yazılarınızda hakaret içeren kelimeler kullanamazsınız. Bundan sonraki yazılarınızda bu konuya dikkat etmeniz gerektiğini hatırlatırım. (Soros74)
[QUOTE=İLHAN]Velhasıl güzel forumdaşlarım eger bir fiyat artışı varsa ki bazı yerlerde vardır sakın ola gaza gelip atlamayın bu fiyaskosu önceden belli durum için sonsuza kadar emlak fiyatları artmayacaktır.
2002de tabi emlak aldıysan kriz zamanı almıssındır e tabi ucuzdur e tabi bugün o güne göre katlanmıştır ve bu dogaldır.
Çünkü dedigimiz gibi hiç bir zaman bir şeyin fiyatı sürekli artmaz...
Artışların yapay (kimileri suni der ya) olduğuna katılıyorum.Geçen yıl temmuzda Hasanpaşa'da 70 milyara sattığım daire için bu yıl 100 cıvarı olduğu söyleniyor.Ama sadece söylenen bu.Alıcı yok ki.Satıcı gibi davranan emlakçıların abartması.Bu gibi merkezi semtlerde biraz artış olsa da İçerenköy gibi yerlerde fiyatlar gayet makul.
Milliyet, 19 Temmuz 2005 / Salı, son dakika 15:05
Tevfik Bilgin, Ekonomi Muhabirleri Derneği İstanbul Şubesi tarafından düzenlenen toplantıda yaptığı konuşmada, konut kredisi kullanan tüketicilere gelir durumlarını bir daha gözden geçirmeleri, kullandıran bankalara da hazmedilebilir boyutta konut kredisi politikası izlemeleri tavsiyesinde bulundu.
Bilgin, "konut kredisi kullanacaklar, gelir durumunuzu bir daha gözden geçiriniz. İlerleyen yıllarda reel faizin yüksek kalacağını unutmayınız. Bankalarımız da konut kredilerinde hazmedilebilir boyutta bir konut kredisi politikası izlenmelidir" dedi.
Konut kredisinin ilk 6 ayda %139.9 artarak 6.3 milyar YTL düzeyine yükseldiğini belirten Bilgin, son 2 yıldaki artışın dikkat çekici olduğunu vurguladı.
Konut kredilerinin toplam bireysel krediler içindeki payının %18, toplam krediler içindeki payının %5 ve toplam aktifler içindeki payının %2 mertebesinde olduğu düşünülürse konut kredilerinden kaynaklanan risklerin bankacılık sektörü için şu an için bir tehdit teşkil etmediğini ifade eden BDDK Başkanı Bilgin, ancak kredi kartı nasıl dikkatle izlenmiş ve gerekli uyarılar yapılmışsa, konut kredilerinin de dikkatle izlenmesi gerektiğini söyledi.
Reel faizler düştüğü sürece konut kredisinde artış beklediklerini belirten Tevfik Bilgin, konut kredileri kullanımına yönelik tüketiciler ve bankalara şu mesajları verdi:
"Konut kredisi kullanan banka müşterilerinin, daha az faiz ödemek için konutu toplam bedelinin en az yarısı kadar öz kaynakla almalarının önemini bir kez daha belirtiyoruz. Kendilerine sunulan faizin aylık olduğunu bilsinler ve örneğin %1.35'lik oranı yıllık %16.2 yapmamaktadır. Yani 12 ile çarpmamak, yıllık bileşiğini almak gerekir. O da %17.45'tir.
Gelir durumunuzu bir daha gözden geçiriniz. Geri ödemenin ilk yılı için görece hesaplı olsa bile ilerleyen yıllarda reel faizin oldukça yüksek kalacağını unutmayınız. Örneğin 20 yıllık konut kredisinde ilk 5 yılda ana paranızı ödediniz, kalan sürede de faiz ödeyeceğinizi unutmayınız. Olabildiğince daha düşük vadeli konut kredisi talebinde bulunmanız, faizi daha az ödediğiniz anlamında önemlidir. Hayat standardınızı düşürmeden ödeme yöntemlerini araştırınız.
Bankalar için de önemli mesajlarımız var. Faizin sabit olduğunu tüm bankalarımız biliyor. Yani faiz aşağıya doğru eğilimi devam ettiği sürece faizi oynatamıyorsunuz. Tüketiciler başka bir kredi ile sizdeki kredisini kapatabilir. Faiz yukarı çıktığında yine faizi sabit. Bu da sizin zarar yazacağınız anlamına geliyor.
İkinci husus, her başvurana satın alacağı konutun %60'ı, %75'i kadar kredi verilmemelidir. Koşullar satın alacak kişinin durumu, konutun konumu, bölgesi, tek tek değerlendirilmeli, kredi imkanı ona göre değerlendirilmeli, ona göre verilmelidir Diğer önemli bir husus, bankalarımız konut kredilerinde hazmedilebilir boyutta bir konut kredisi politikası izlemelidir, kendi bilançolarına, risk yönetimlerine ve kaynaklarının yapısına bağlı olarak."
Konut kredilerinin bankaların toplam aktifleri içindeki payının %2 olduğu belirtilmiş. Yaşar Erdinç, bu payın %5e çıktığı zaman tehlike sinyallari başlayacağını söyledi. Japonyadaki emlak balonu %5 civarında patlamış.
Olaya bir de şu açıdan bakılabilir. Japonya gibi dünyanın en sağlam bankacılık sistemine sahip bir ülkede emlak balonu, konut kredilerinin bankaların toplam aktiflerindeki payı %5e çıktığında patlıyorsa, Türkiye gibi bir ülkede bu oran %3lere geldiğinde bile çok dikkatli olmak lazımdır. Yolun yarısını geçtik demek oluyor bu, umarım yanılıyorumdur da yolumuz uzundur:)
Sn excalibur'un "Ev alırken nelere dikkat etmeli" topiğinde belirtmiş olduğu yukarıdaki konuya özellikle dikkat çekmek istiyorum:
Bankaların elinde büyük bir hızla ipotek stoğu birikiyor. Herhangi bir kriz durumunda, kredi alanların bu borçları ödemekte zorluk çekeceklerini tahmin etmek zor olmasa gerek. Bankalar, bir kriz durumunda borcunu ödemeyenlerin ipoteklerine el koyacaklar. Ülkemizin en büyük emlakçılarından daha fazla konut stoğuna sahip olacaklar. Bunları nakide çevirmek istemeleri durumunda aşırı bir arz oluşacak. Buna karşılık, krizden dolayı emlak fiyatları hızla düşmeye başlayacak, ortada talep kalmayacak.
Bankalar bu durumda büyük bir nakit sıkıntısıyla karşı karşıya kalacaklar. Çünkü 20 yıl vadeli vermiş oldukları kredilerin geri dönüşüne güvenerek çeşitli yurtiçi ve yurtdışı piyasalardan borçlanmış olacaklar. İpoteklerin ödemeleri kesilince bu kreidleri çevirebilmek için emlakları ölü fiyatına satmak durumunda kalacaklar.
Böyle bir senaryo, şu anda emlak fiyatlarının aşırı yüksek olmasından dolayı şikayet edenlere inanılmaz fırsatlar sunacaktır. 2000 yılındaki borsa rallisinde de benzer durum oluşmuştu. Herkes çıkan fiyatlara bakarak hisselere saldırmış, trendden yararlanmak için gözü kapalı senet almaya başlamıştı. Sonuç hepimizin malumu.
Türkiye gibi hukuk düzeni oturmamış,gelir dağılımının dengesiz olduğu, paradan para kazanmanın çok kolay olduğu, vergi sisteminin dengesi olduğu ülkelerde fırsatlar asla tükenmez. Gerek emlak, gerek hisse senedi ve mali piyasalar bir sinüs eğrisindeki gibi belli aralıklarla dip ve tepe oluşturur, sürekli bir trend yoktur. Mühim olan yatırımcıların kendilerini sürü psikolojisinden ayırarak sabırla sinüs eğrisinin dip ve tepe noktalarını beklemeleridir. Ancak bu şekilde reel getiri elde etmek mümkündür.
Önümüzdeki 2-3 yıllık dönemde bir kriz çıkması ihtimali kanımca hiç de az değildir. Cari açık Ocak-Mayıs döneminde 11 milyar USDye ulaşmıştır. İç ve dış borçlar reel olarak artmaktadır. Kamu borcunun GSMHya oranının %63lere düşmüş olması, borç riskinin azaldığı manasına gelmez. Bir kriz durumunda USDnin %30-40 oranında artması durumunda, GSMH de otomatikman bir anda %30-40 düşecek ve kamu borcunun GSMHye oranı tekrar %90lara fırlayacak ve kritik hale gelecektir.
Şu andaki olumlu havanın sebebi olarak ortaya çıkan AB beklentisinin ise, gerek uluslararası dengelerdeki değişiklikler, gerekse ülkemizin iç dinamiklerindeki hareketler sonucu bir anda bumerang etkisiyle kazandırdıklarını fazlasıyla geri alması mümkündür. Ülkemizin hızla AB sürecine alternatif bir "B planı" hazırlaması gerekmektedir.
İyimserlik ve kötümserlikleri uç noktada yaşamaya alışmış bir kültüre sahip ülkemizde şu anda iyimserliğin tepe noktalarına doğru hızla ulaşmakta olduğumuzu hatırlatır, geri dönüş noktasının çok uzak olmadığını düşünerek hareket etmenizi tavsiye ederim.
Tebrikler Soros Kardesim,
Ben 2000 senesinden beri aktif olarak bu siteyi okurum, bu kadar guzel sunulmus az yazi okudum...
Aslinda yesil verip ozelde birseyler yazacaktim ama o ozelligi kaldirmislar...
Kalemine saglik...
http://www.hurriyetim.com.tr/yazarlar/yazar/0,,authorid~7@sid~9@nvid~608524,00.asp
Ercan KUMCU
Konut kredileri cazip hale geldi
ekumcu@hurriyet.com.tr
BANKALAR arası rekabet kár marjlarını düşürdü. Düşen kárlılıkla mücadele etmek için bankalar bireysel müşterilere yöneldiler. Göreli olarak daha yüksek faizlerle bireysel müşterilerle kredi ilişkisi yoğunlaştı.
Önce, kredi kartlarında kıyasıya bir rekabet başladı. Kredi kartlarını cazip hale getirmek için kredi kartı ile yapılan alımlarda faiz farkı ödemeden taksitli ödemeler gündeme geldi. Puanlar verilmeye başlandı. İpin ucu iyice kaçtı. Neredeyse, kredi kartına tanınan avantajlar kredi kartında pazar payını artırmak için verilen rüşvetin bir parçası haline geldi.
Ardından, tüketici kredilerinde yarış başladı. Çeşitli meslek gruplarına özel tüketici kredileri geliştirildi. Ekonomide faizler düştükçe, tüketiciye yönelik kredi faizleri, göreli olarak yüksek kalsalar da, daha hızlı düştü.
ŞARTLAR
Şimdi sıra konut kredilerine geldi. Konut kredilerine özel bir mevzuat henüz uygulamaya konmadığından, tüketiciyi koruma mevzuatı içinde bankalar konut kredileri veriyor. Ama, işin aslı konut kredisi adı altında konut ipoteği teminat kabul edilerek tüketici kredileri veriliyor.
Bu çeşit krediler oldukça cazip hale geldi. Konut kredilerine özel bir mevzuat yürürlüğe girdiğinde, belki konut kredileri bireyler açısından bu denli cazip olmayacak.
Bankaların reklamlarına bakılırsa, konut kredilerinde aylık faizler yüzde 1.30’lara düştü. Vade 25 yıla kadar çıktı. Dolayısıyla, gelirinize uygun kredi taksiti bulmak kolaylaştı. Bütün bunların yanında, reklamlara aldanmayıp imzalayacağınız dokümanları iyi okumak zorundasınız.
Bazen, küçük yazılarda reklamların verdiği izlenimin dışında şartlar konulabilir. Çeşitli sorular akla gelebilir. Örneğin;
1. Yüzde 1.30’lardaki faiz oranı vade sonuna kadar değişmeden devam edecek mi?
2. Siz istediğinizde, aldığınız krediyi vadesinden önce herhangi bir ceza ödemeden kapatabilme seçeneğiniz var mı?
3. Kredinin vadesi 20 yıl olduğu halde, banka üç-beş yıl sonra çeşitli nedenlerle kredi faizini değiştirebilir mi?
4. İleride sizi sıkıntıya sokabilecek başka şartlar ileri sürülüyor mu?
İlk iki sorunun cevabı evet, son iki sorunun cevabı hayır ise, krediyi kullanan açısından bir sorun yok demektir. İleride faizler arttığında, siz ucuz kredi kullanıyorsunuz anlamına gelecektir. Faizler ileride daha da düşerse, daha ucuz bir kredi bulup pahalı konut kredisini kapatabilirsiniz demektir. Bu seçenekleriniz açık olduğu sürece, konut kredisi kullanıcısı olarak bir risk almıyorsunuz.
BANKALARIN SORUNU
Döviz kredisi ile konut almayın. Dövize endeksli konut kredisi de almayın. Döviz kurları ileride değiştiğinde, bugün maaşınızla ödeyebileceğiniz kredi taksitleri ödenemez meblağlara ulaşabilir. Türk Lirası üzerinden konut kredisi alın. Arzuladığınız kredi vadesiyle aylık taksitlerinizin gelirinizle ödenebilip ödenemeyeceğine bakın. Ödeyebiliyorsanız, sorun yok demektir.
İleride değişebilecek ekonomik şartların yaratacağı bütün riskleri bankalar üstleniyorlardır. O da, sizin sorununuz değil.
İstanbulun merkezindeki ev fiyatları yılbaşından bugüne kadar yaklaşık %50ye yakın arttı. Emlak fiyatları oldukça şişmiş durumda. Konut krediswi faiz oranları %1.30lara kadar düştü ama bence 20 yıllık vadede bu oran hala büyük bir risk içeriyor. Mortgage başlayınca bu oranların daha da düşmesi olası. Ancak o zaman da ev fiyatlarının daha da artmış olması olasılığı sözkonusu. Ayrıca ev almak isteyenler fiyatların düşmesini bekledikçe fiyatlar da yükseliyor. Tam bir çıkmaz sözkonusu sanki. Peki alternatif bir çözüm yok mu gerçekten???
Gerek TOKİ, gerekse belediyeler gerekse inşaat firmaları büyük bir konut atağına kalkmış durumda. İnşaat olayı doğası gereği üretime başladıktan sonra belli bir faz farkıyla tüketime girdiği için, belli bir süre sonra(tahminim 6 ay içinde), konut arzı geçmiş 2 yıla göre çok hızlı bir biçimde artmaya başlayacak. Bu durumun fiyatları dengelemesi kaçınılmaz. Hatta balonun patlayıp geriye doğru bir fiyat trendi de oluşabilir. Adalar veya Marmara bölgesinde olacak ufak bir sarsıntı bile deprem panikçilerini harekete geçirecek, onlarca profesör medyada deprem konusunda açıklama yapma sırasına gireceklerdir.Bu durumda fiyatların ne olacağını siz düşünün artık.
Eğer ben o kadar bekleyemem, hemen konut almak istiyorum diyorsanız şöyle bir strateji önerebilirim:
İstanbulun şu anda gözde olmayan çeşitli bölgelerinde konut alıp, ilerde bunların değerlenmesi beklentisiyle yatırım yapmak mantıklı. Şu anda primsiz olan yerler, düşüşten de en az etkilenecek yerler olacaktır. Bir deprem paniği sırasında fiyatların en düşük maliyetler kadar olacağını varsayarsak, şu anda primsiz olan bölgelerdeki dairelerin fiyatlarının düşme potansiyelinin de primli yerlere göre kısıtlı olduğunu düşünebiliriz.
Ayrıca uluslararası terörün bu şekilde devam etmesi durumunda, tüm dünyada yükselişte olan emlak piyasasının geriye dönmesi olasılığı hiç de gözardı edilmemelidir. Böyle bir trendden bizim de olumsuz etkileneceğimizi hatırlatmak isterim.
Geçen bir gazetede okudum...kimse 20 yıllık kredi vermiyor yönlendirme 5 yıllık üzerine diye...zaten onuda maliye kıskaca alıyormuş bankalara sen bu riski neyle karşılıyorsun diye...5 yıllık kredinin ana parasını ilk iki yılda alıyorun geri 3 yılı faiz ödüyorlar diyor banka özetle...
...bence 1.50*1.30 lar hala yüksek krediler özellikle 20 yıl gibi vadelerde...en uygunu 1.0 altı olmalı özellikle 0.5-0.7 arası...ha kriz çıkarsa denildiği gibi beleşe gelir çerez maiyetine ödersiniz...tabiii maaş alacak bir işiniz yada para kazanan bir iş yeriniz olursa krizde... :(
...ha kriz çıkarsa denildiği gibi beleşe gelir çerez maiyetine ödersiniz...tabiii maaş alacak bir işiniz yada para kazanan bir iş yeriniz olursa krizde... :(
e krizde bir de evin degeri duserse... o zaman da cerez maliyetli ev gercekten de cerez olmus olur. :) sonucta almak veya almamak karari cok zor bugunlerde, ne dersiniz? :confused: :D
Konut kredisi veren bankaların hazırladıkları sözleşmelerde kredi faizini vade sonuna kadar sabit tutup tutmadıklarına, gerektiğinde faizi değiştirebileceklerine dair karınca duası şeklinde bir ibare olup olmadığına çok dikkat etmenizi öneririm.
Eğer kredi faizini gerektiğinde değiştirebileceklerse, dünyanın en ucuz evini de bulsanız asla kredi kullanmayın derim. Çünkü ilerde meydana gelebilecek olası faiz değişiklikleriyle ucuza aldığınız ev, size 2-3 ev parası borç ödemesi yükleyecektir.
omer guclu
25-07-2005, 21:14
Konut kredisi veren bankaların hazırladıkları sözleşmelerde kredi faizini vade sonuna kadar sabit tutup tutmadıklarına, gerektiğinde faizi değiştirebileceklerine dair karınca duası şeklinde bir ibare olup olmadığına çok dikkat etmenizi öneririm.
Eğer kredi faizini gerektiğinde değiştirebileceklerse, dünyanın en ucuz evini de bulsanız asla kredi kullanmayın derim. Çünkü ilerde meydana gelebilecek olası faiz değişiklikleriyle ucuza aldığınız ev, size 2-3 ev parası borç ödemesi yükleyecektir.
Su anda yururlukte olan "kredi" yasasina gore, ne ad altinda ve hangi kişilik altinda olursa olsun kredi kullanan musterilerin kullandiklari kredi faizleri sozlesmede yazan vade sonuna kadar kesinlikle degistirilemez diye biliyorum ama... Hem de bu yasa 2001 krizinden sonra milletin dustugu durumun tekerrurunu engellemek amaciyala cikartilmadi mi? Galiba da Dervis zamaninda.. Yaniliyorsam duzeltin lutfen... :)
bu konut açığını kapatacak miktarda konut üretimi yapılmadığı sürece ev fiyatlarında daha makül seviyeleri bekliyenler çooooooook bekler
paranız varsa 3üne 5ine bakmayın alın
ekonominin temel kanunu
arz talep dengesi
denge için gereken minimum üretim miktarı 1.000.000 hane
ölme eşeğim ölme
kim yapacak bu kadar evi
toki mi?
şimdi bir de gecekondular da patır patır yıkılacak
Yatırım amacıyla ev almak istiyorum ama bir türlü karar veremiyorum.Almak istediğim favori iki eve tam beş kere gittim ve inceledim.İleride prim yapacağını düşünüyorum fakat henüz daireyi almadım.Bir şeyi alırken kılı kırk yararım.Herkesi dinlerim fikirlerini alırım sonunda az etkilenip kendi bildiğimi yaparım.En son bir müteahhit arkadaşla gidip kararımı vereceğim.Kredi kullanmayı düşünüyorum.Emlak fiatlarının yükselme sebebi malum, para artık ne fon da ne dövizde ne altın da para kazanmıyor.Bir tek borsa yüzümüzü güldürüyor.O da doğru zamanda doğru kağıtta olursan.Geçen sene aynı yerden daire alsaydım % 100 kardaydım.Gerçi bu bir çok yer için geçerli.
Faizler makul bir seviyeye gelmiş olabilir fakat daha da düşme ihtimali var.Bu yüzden kısa vadede emlak fiatlarının gerileyeceğine inanmıyorum(ortada konut açığı da varken). Emlak fiatları bence 1999-2003 yılları arasındaki boşluğu dolduruyor.O müthiş ucuzlamanın açığını kapatıyor.Herşey zamanla değerini bulur bazen de geçer.Şimdi moda emlak.Herkese doğru seçim ve bol kazanç ve en önemlisi sağlık diliyorum.
tartumar
25-09-2005, 19:02
Topikle pek alakası olmayan bir soru size
Daha önceden bir bankadan konut kredisi aldık 2 küsür faiz oranıyla , şimdiki faiz oranları malumunuz , şimdi ben başka bankaya gitsem desemki ipoteği size geçirmek istiyorum verin bana para kapatayım diğer bankaya olan borcumu, şimdiki faiz oranlarıyla size yapayım aylık ödemelerimi. Kabul ederler mi ?
Topikle pek alakası olmayan bir soru size
Daha önceden bir bankadan konut kredisi aldık 2 küsür faiz oranıyla , şimdiki faiz oranları malumunuz , şimdi ben başka bankaya gitsem desemki ipoteği size geçirmek istiyorum verin bana para kapatayım diğer bankaya olan borcumu, şimdiki faiz oranlarıyla size yapayım aylık ödemelerimi. Kabul ederler mi ?
bu tip bir ödeme sistemi yasal anlamda temelsiz.Konu şu ki siz zaten bir kredi kullanıyor olduğunuz için diğer bankanın sizi kredilendirebilmesi için neden göstermeniz gerekir.Yani bu da zor bir durum zira elinizde olan gayrımenkul zaten ipotekli olduğundan tekrar ipotek yapılamaz.
Ancak tabiki her sistemin açık bir yanı olduğu gibi bunda da sizin banka şubesiyle olan yakın ilişkileriniz alacağınız kredi konusunda olumlu anlamda etkide bulunabilir.Bkz.Tanıdık şube müdürü varsa alamayacağınız kredi yoktur.Yetr ki taksitlerini aksatmayacağınız bilinsin...
Bu söylediğiniz şey kredi kartı bazında Akbank da yapılıyor.Adı da borç transferi...Ancak diğer kredi türlerinde henüz yapılmadı.Bkz. http://www.akbank.com/axess/axess.asp?chap=355&page=349&mcat=348
Su anda yururlukte olan "kredi" yasasina gore, ne ad altinda ve hangi kişilik altinda olursa olsun kredi kullanan musterilerin kullandiklari kredi faizleri sozlesmede yazan vade sonuna kadar kesinlikle degistirilemez diye biliyorum ama... Hem de bu yasa 2001 krizinden sonra milletin dustugu durumun tekerrurunu engellemek amaciyala cikartilmadi mi? Galiba da Dervis zamaninda.. Yaniliyorsam duzeltin lutfen... :)
Türkiye gibi bir ülkede kriz olursa değişebilecek o kadar yasa var ki..Bu da onlardan biri.Ayrıca bugüne kadar küçük müşteriden kazık yiyen banka hiç görmedim.Gören varsa gelsin bi acı kahve ısmarlıyayım..
EDALCOVE
25-09-2005, 20:17
Su anda yururlukte olan "kredi" yasasina gore, ne ad altinda ve hangi kişilik altinda olursa olsun kredi kullanan musterilerin kullandiklari kredi faizleri sozlesmede yazan vade sonuna kadar kesinlikle degistirilemez diye biliyorum ama... Hem de bu yasa 2001 krizinden sonra milletin dustugu durumun tekerrurunu engellemek amaciyala cikartilmadi mi? Galiba da Dervis zamaninda.. Yaniliyorsam duzeltin lutfen... :)
Kredinin hepsini kapatirsaniz ve yeni almissaniz avantaj olabilir. Bazi bankalar diger krediyi kapatip (tum borclari) kendileri yeni kredi vermeye baslamis diye duydum (hangi banka oldugunu bilmiyorum, haberlerde duymustum isim soylemediler). Ama 2 yillik kredinin 1 yilini odemisseniz gecmis olsun, faizin cogunu odemissinizdir.
tartumar
25-09-2005, 21:57
Kredinin hepsini kapatirsaniz ve yeni almissaniz avantaj olabilir. Bazi bankalar diger krediyi kapatip (tum borclari) kendileri yeni kredi vermeye baslamis diye duydum (hangi banka oldugunu bilmiyorum, haberlerde duymustum isim soylemediler). Ama 2 yillik kredinin 1 yilini odemisseniz gecmis olsun, faizin cogunu odemissinizdir.
borcumuzun vadesi 5 yıl idi ve 9 ayını ödedik ,şimdiki faiz oranıyla ödemeye devam edersek geriye kalan aylar için aylık 250 milyon kadar karımız oluyor.
İnşallah başlamışlardır böyle bir uygulamaya .Bankalarla bi konuşalım bakalım.
Değerli Arkadaşlar;
Konut kredilerinin artması ve yabancı bankaların ülkemizden banka ortaklığı yapmaları veya almaları arasında doğrudan bir ilişki bulunmaktadır.
Uygun bir ortam sağlandığında oldukça önemli miktarlarda kredi kullanabilecek potansiyelimiz bulunmakta. Bankalar için yakın zamanda uygulanması zorunlu olacak olan Basel-II ile her bankanın kendisine çeki düzen vermesi gerekecek.Bankacılık alanındaki var olan değişimler de bunun etkileri, sermaye gereksinimlerinden. Bu konu başlığında yazılmış olan bazı yazılarda görülebileceği gibi reel faiz oranları diğer ülkelere bakarak oldukça fazla, tatlı bir getiri. Bankacılk sektöründe hem güzel bir getirinin olduğu hem de bankaların sermaye gereksinimleri olduğu bir ortamda yabancı bankalar yerlerini almak istediler.
Diğer taraftan birçok ülkede faaliyet gösteren yabancı bankalar ülkemizde de yüksek getiri beklentisi ile birlikte portföy çeşitlendirmesi yaparak risklerini toplamda azaltmaya çalışmaktalar.(Bence tabi..)
Her ne kadar makro değişkenlerin olumsuz gibi göründüğü bir ortamda kredi hacminin de yükselmiş olması kriz beklentisi olabileceği ihtimalini akla getirse de önemli bir olasılık olduğunu düşünmüyorum. Ellerindeki sermayelerini uzun vadeli krediler şeklinde veren uluslararası bankalar piyasa oyuncusu olarak (kendi çıkarı için) bu durumun değişmesine engel olmak isteyecektir. Bir bakıma öyle olmasını beklemeleri ilüzyonu.
Her ne kadar kendi düşüncelerime göre bu şekilde olsa da kriz hiç olmaz demek yanlışlık olur. Konut alanlara şimdiden hayırlı olması dileklerimle...Konut alacaklara da hayırlı olsun...
yabancı bankaların, türkiyede 20 yıl ve üzeri kredi vermeleri yaygınlaştıkça, türkiyedekriz olma ihtimalide o ölçüde azalmaktadır.eğer şu anda yabancı ülkelerin bankaları türkiyeye gelme telasşı içindelerse, bu en az 20 yıllık bir gelme olacaktır.yabancı sermayenin bu ve başka şekilde türkiyede kalıcı olması, kriz tellallarının reklam maliyeyetlerini artırmaktadır.bence kendilerine başka iş bulsalar.maliyet daha düşük olur.
mehmetekici
26-09-2005, 13:11
Hey Millet,
Ev fiyatlarinin anlamsiz yere bu kadar nicin artigini dusundugunuzde goruyorsunuz ki ev alan insanlarininin cogunun evi var ve ikinci ev satin aliyorlar. Buda benim gibi evi olmayan insanlarin canini yakiyor cunku her ev almaya niyetlendigimde ev fiyatlarinin arttigini goruyorum.
Bir aileye kayitli birden fazla ev var ise vergilerin katlanarak alinmasi vede kiragelirlerinden daha yuksek vergi alinmasi dolayisiyla olusan bu fiyat cilginliginin frenlenmesinin guzel bir fikir oldugunu dusunuyorum.
Bu fikrimi hukumete ulastirmak istiyorum fakat bunu nasil basarabilirim bilmiyorum.
Aranizda fikri olan varmi ?
Hey Millet,
Ev fiyatlarinin anlamsiz yere bu kadar nicin artigini dusundugunuzde goruyorsunuz ki ev alan insanlarininin cogunun evi var ve ikinci ev satin aliyorlar. Buda benim gibi evi olmayan insanlarin canini yakiyor cunku her ev almaya niyetlendigimde ev fiyatlarinin arttigini goruyorum.
Bir aileye kayitli birden fazla ev var ise vergilerin katlanarak alinmasi vede kiragelirlerinden daha yuksek vergi alinmasi dolayisiyla olusan bu fiyat cilginliginin frenlenmesinin guzel bir fikir oldugunu dusunuyorum.
Bu fikrimi hukumete ulastirmak istiyorum fakat bunu nasil basarabilirim bilmiyorum.
Aranizda fikri olan varmi ?
Bu söylediğiniz sistem Finlandiya gibi ülkelerde uygulanıyor. Size tamamen katılıyorum.
CERİTKALE
26-09-2005, 15:26
Hey Millet,
Ev fiyatlarinin anlamsiz yere bu kadar nicin artigini dusundugunuzde goruyorsunuz ki ev alan insanlarininin cogunun evi var ve ikinci ev satin aliyorlar. Buda benim gibi evi olmayan insanlarin canini yakiyor cunku her ev almaya niyetlendigimde ev fiyatlarinin arttigini goruyorum.
Bir aileye kayitli birden fazla ev var ise vergilerin katlanarak alinmasi vede kiragelirlerinden daha yuksek vergi alinmasi dolayisiyla olusan bu fiyat cilginliginin frenlenmesinin guzel bir fikir oldugunu dusunuyorum.
Bu fikrimi hukumete ulastirmak istiyorum fakat bunu nasil basarabilirim bilmiyorum.
Aranizda fikri olan varmi ?
Güzel söylemişsin ama hükümet mensuplarınında en az üçer beşer evi var kendi canlarını acıtırlar mı?
Bu fikrimi hukumete ulastirmak istiyorum fakat bunu nasil basarabilirim bilmiyorum.
tbmm dilekçe komisyonu (http://www.tbmm.gov.tr/komisyon/dilekcekomisyonu/index.htm)na başvurabilirsiniz. başarılar dilerim.
az bilen
26-09-2005, 16:46
borcumuzun vadesi 5 yıl idi ve 9 ayını ödedik ,şimdiki faiz oranıyla ödemeye devam edersek geriye kalan aylar için aylık 250 milyon kadar karımız oluyor.
İnşallah başlamışlardır böyle bir uygulamaya .Bankalarla bi konuşalım bakalım.
denizbank yapiyor diye bir ilan gormustum galiba...umarim yardimci olur
teknik oyuncu
06-10-2005, 11:32
Hey Millet,
Ev fiyatlarinin anlamsiz yere bu kadar nicin artigini dusundugunuzde goruyorsunuz ki ev alan insanlarininin cogunun evi var ve ikinci ev satin aliyorlar. Buda benim gibi evi olmayan insanlarin canini yakiyor cunku her ev almaya niyetlendigimde ev fiyatlarinin arttigini goruyorum.
Bir aileye kayitli birden fazla ev var ise vergilerin katlanarak alinmasi vede kiragelirlerinden daha yuksek vergi alinmasi dolayisiyla olusan bu fiyat cilginliginin frenlenmesinin guzel bir fikir oldugunu dusunuyorum.
Bu fikrimi hukumete ulastirmak istiyorum fakat bunu nasil basarabilirim bilmiyorum.
Aranizda fikri olan varmi ?Bu dediğiniz piyasa ekonomisi kavramına uymamaktadır. Doğru olabilir; ancak, doğu blokunda gerçekleşebilir. Batıda bu tarz bir yaklaşım halinde konut talebi ve dolayısıyla üretimi düşer. Doğu blokunda ise devlet konut üreterek üretim açığını kapatabilir.
Fakat, petrol ya da altın ülkesi değilse bu harcamayı nereden karşılayabilecek sorusuna tek bir cevap bulunabilmektedir. Emperyalist uygulamalara başvurarak koloni ülkeleri işgal etmesi ve sömürmesi gerekmektedir.
Türkiyemiz de AB sürecinde değişim geçirmek mecburiyetinde olduğundan bu değişimin serbest konut fiyatları üzerinde yükseltici etkisi olacaktır. 5 milyon esnaf ve 15 milyon çiftçi yani, nüfusumuzun 1/3 oranı işini bırakarak büyük şehirlere göç etmek/yeni iş bulmak mecburiyetinde kalacaktır. Bunların konut ihtiyacı, zaten var olan ihtiyaca eklenecektir.
Bizim, yeni yeni şehirler kurmamız ya da, bazı uygun ilçeleri şimdiden şehire dönüştürmek üzere planlayıp insanları da buralara yerleştirmemiz gerekmektedir. İşte bu gibi yerlerde konut satın alıp yatırım yapılabilir.
Bence, hükümetler sıcak güney bölgemizde şimdiden prefabrik konut alanları oluşturmalıdır. AB sürecinin işsiz/fakirleştireceği 20 milyon insanımızı şimdiden düşünmelidir.
ya şunu anlamıyorum hisse senetleri 1 e 10 verirken iyide konut fiyatları son 4 5 senede iyi prim yapınca cok oldu ...hala insanlar hisse senetlerinin fiyatını daha da yukarı cıkacagını düşünüyorlarsa konut fiyatlarınında yukarı cıkacagını düşünmeli...ayrıca yapılan konutlar yüksek gelir sahiplerinin ödeyebileceği bir toplu konut sistemi var ..gelir düzeyi düşük ve orta olanlar için yapılan konutların sayısı cok az bana göre ...konut fiyatları yükselmeye devam edecektir ...emlek piyasasında şu söz gecer alınan emlaktan zarar edilmez alan her zaman karlıdır...satan her zaman zarardadır..bakalım ne zamana kadar geçerli olacak bu söz..
Bu topic i ilgiyle takip ediyorum ve hakikayen bilgilendirici yazılar var. Ancak görüyorum ki bazı arkadaşlar bazı feveranlarda bulunurken maalesef iktisat bilminin dengeleri ile oynuyor.
--Misal deniliyor ki "Bir aileye kayitli birden fazla ev var ise vergilerin katlanarak alinmasi vede kiragelirlerinden daha yuksek vergi alinmasi dolayisiyla olusan bu fiyat cilginliginin frenlenmesinin guzel bir fikir oldugunu dusunuyorum. "
İktisat penceresinden olaya bakarsak.Tabiki kritiğimizi yaparken piyasanın liberal pazar ekonomsi olduğunu ve eksik rekabet koşullarının, spekülasyonun var olduğunu veri olarak alıyoruz. İşte bu noktada eğer elinde fon bulunan kişiler bu fonları emlağa yatırmaz ise doğucak emlak açığı yine fiyatları arttıracaktır. Şu an yaşadığımız süreçte elinde fon bulunanlar bu fonu daha fazla getiri sağlayacağını düşündükleri emlağa yöneltmiş durumdalar. Eğer kamu otoritesi yukarıda belirtilen türden bir artan oranlı vergi uygulamsına giderse elinde fon bulunanlar emlağa yatırım yapmaktan vazgeçeçeklerdir. Neticede kamu doğan emlak açığını bertaraf etmek için kendi emlak üretme yoluna gitmeyi tercih edebilir. Eğer bu yönde bir tercih yaparsa elinde yeterli kaynak olmadığından piyasadan borçlanması gerekecektir. O noktada ise emlağa yatırım yapmaktan vazgeçen kesim kamuya borç verecektir. Yani eninde sonunda elinde fon bulunan kesim bu işten kazançlı çıkacaktır.
Son söz: Kapitalist dünyada, Neo liberal iktisat politikalrının uygulandığı müddetçe elinde parası olan düdüğü eninde sonunda çalır. Bu düdüğü ya bizzat kendi çalır, yada kamuya çaldırtır.
Saygılar....
Morientes
06-10-2005, 23:28
garantiden kredi alacaksanız çekilen tutarın %1 i kadar komisyon alıyor.
yani 100miyar çekene 1 milyar haybeden para alıyor.tuzak yani.dikkat!
garantiden kredi alacaksanız çekilen tutarın %1 i kadar komisyon alıyor.
yani 100miyar çekene 1 milyar haybeden para alıyor.tuzak yani.dikkat!
sanırım o 60 ay vadedeen sonraki secenekler için 60 aya kadar almıyor 61. aydan sonra %1 komisyon alıyor alıyor zaten bunuda belirtiyor almak isteyen kişilere ....yani bu parayı gizli gizli almıyor senden bu yüzden yalnış anlaşılmalar olmasın sakın...bir kredi oranı deil bir de masrafları kontrol edin yada sorun ne kadar cıkar diye almak istiyorsanız kredi ...
MehmetEmin
10-10-2005, 20:54
ya şunu anlamıyorum hisse senetleri 1 e 10 verirken iyide konut fiyatları son 4 5 senede iyi prim yapınca cok oldu ....
Sorun, konut veya genel anlamda emlak fiyatlarının artması değil, bu artışlarla doğru orantılı gelirlerin artmamasıdır.
Doğrudur, hisse senetleri bire on da verebilir, fazlasını da ancak çoğu zaman hisselere yatırılan para çok daha aşağılara gelebilmektedir. Siz hiç 400 YTL’den ev kiralayıp, bir ay sonra ev sahibine 350 veya daha aşağıdan kira verebilir misiniz?
Bir kişinin birden fazla evinin olması durumunda vergisinin artırılmış olması bu insafsız çılgınlığı bir nebze azaltabilir ama bu konudaki bir yasal düzenlemeye öncelikle Milletvekillerinin karşı çıkacağına inanıyorum.
Bu verginin “iktisat bilimi” ile ters düşeceğini savunanlara da içimden gülüyorum.
Serbest piyasa ekonomisi, “kör tuttuğunu öper” anlamında yaşanıyor.
mehmetekici
10-10-2005, 21:22
Turkiye cumhuriyeti laik, ... , SOSYAL devlettir.
Ben iktisadin temel kavramlarini savunan arkadaslarin acaba anayasadaki sosyal devlet kavraminin anlamini hic dusunmediklerini saniyorum.
Bir devletin insanlara oyle yada boyle destek olmasi, kolaylik saglamasida Iktisadin temel kavramlarina aykiri .. vs. bu konu istenildigi kadar uzatilabilir.
Fakat ben asil ikinci ve daha fazla ev alinmasini cazip halden cikarmanin
bu paranin ekonomi icinde kalacagindan yatirima donusecegini ve issizligin azalmasinda katki saglayacagini dusunuyorum. Bunun hem hukumetin hem de milletin isine yaracagini dusunuyorum tabiki iktisadin temel kavramlarini yazanlari hayal kirikligina ugratmasi biryana:)
Hisse senetleri ile emlak piyasasasının karşılaştırılması çok sağlıklı sonuçlar vermez. Borsa hem yükselişte hem de düşüşlerin yüksek olduğu günlerde hisselerin fiatları olması gereken değerlerin çok çok üstünde veya altında değerlerden işlem görür. Turkcellin halka arzdan yaklaşık 1 sene sonra krizle birlikte dolar bazlı 25 kat değer kaybettiğini dohol ün 10 kat düştüğünü de dikkate almak lazım. Kriz sonraı ev fiatları kaç kat düştü acaba?
Ayrıca ev fiatlarının olması gereken değeri bakımından kira gelirine göre 10 fk değeridir. 500 milyon aylık kirası olan bir yerin ederi 60 milyar olması normaldir.
Enflasyonun düşmesi ve faizden kazanma yüzdesinin de azalması nedeniyle bu rakam 60 yerine 80-90 milyar olsun.. Ama böyle bir yerden istenen fiat 200 milyar. Son derece gerçeklikle bağdaşmayan rakamlar. Öte yandan gazetelerde okuyoruz. İngiliz gazetesi yazmış: Türkiye de konut fiatları artmasına rağmen hala çok ucuzmuş. Ucuz doğru, ama İngilizler için ucuz. Orada kamuda mühendisin başlangıç ücreti dolar üzerinden en az 2000USD. Türkiye deki ücretin 4-5 katı. Gelir ise yine aynı şekilde. Konut çılgınlığı arz talep 1 sene daha devam eder. Sonuçda bu ülkedeki halkın birikimi aşağı yukarı belli. Ev alma düşüncesinde olan pek çok kişi ev aldı. Almayıp almak isteyenler de ya uygun fırsatı (mortgage, daha uygun konut, daha düşük faizler vs ) bekliyor. Bu da 1 sene kadar devam eder. Bundan sonraki süreç ise bunun sinidirilmesi olacak. Yıllarca aldıkları konutun taksitleri ödenecek her ay. Bundan dolayı da talebin daralması ile 4-5 sene devam edecek normalleşme süreci yaşanacak. Beklentim bu yönde.
Bu konuda Güngör Uras ın güzel bir yazısı var.
Önce otomobil talebi, daha sonra da "dayanıklı tüketim malı" diye alandırılan buzdolabı, çamaşır makinesi, TV ve ev eşyası gibi mallara olan talep çıldırmıştı. Bu iki sektörde çılgınlık sona erdi. Talep ve buna bağlı arz normale döndü.
Şimdi "konut çılgınlığı" var.
Otomobil ve dayanıklı tüketim malı çılgınlığını finanse eden banka sistemi, şimdi konut talebini ateşliyor. Talebin çıldırdığını gören konut yapımcıları da çıldırdı... Daha lüks, daha büyük konut yapma yarışına girdi.
Çılgınlığın ne boyuta geldiğini gazetelerdeki konut ilanlarından ve konut projelerine veilen isimlerden izlemek mümkün.
Hafta sonu iki gün gazetelerde yayınlanan konut satış ilanlarına baktım. Sayın okuyucularıma konut yapımcılarının konutlarını, daha yüksek fiyat ile satabilmek için konut projelerine verdikleri isimleri sıralayayım: "Almondhill Villaları, Aqua Manors Villaları, Aqua City, Art Canadian Villaları, Arkeo Evleri, Alice Village, Burju El Turco Apartmanları, Beutek Evleri, Central Life Villaları, Evidea Evleri, Flora Residance, Intercity, Kilia Evleri.
İngilizce ev adı olur mu?
Kempinsky Residance, Maro Negro, Milenium Park Villaları, My World, Metrokent, Navtilus Residance Apartmanları, Pelican Hill, Premiun Residance, Selvice, Yeshill, Country, Villa Grand Villaları.
Sayın okuyucularım... Bunlar İstanbul'da yapılan konut projelerine verilen isimler... Bu projelere bu İngilizce isimleri verenler çılgın da konutları alanlar çılgın değil mi?
Bu konut çılgınlığının devam edebilmesi talep çılgınlığının devamına bağlıdır. Konut fiyatlarının "ekonomik değerinin" yüzde 50'sinin, yüzde 75'inin üzerine çıkmasına "balon yapmasına" rağmen çılgınlığın devam etmesi, talebin devamına bağlıdır.
Talebin devamı ise gelire bağlıdır. Orta ve üst gelir grubundaki halkın elinde (çoğu faiz kaynaklı) birikim vardı. Orta ve üst gelir grubunun faiz geliri almak için bankalara yatırdığı tasarrufları vardı. Paranın alternatif getirisi düştü. Döviz kazandırmıyor. Faiz kazandırmıyor. "Halka öyle bir hava basıldı ki, gayrimenkul fiyatları arttı ve bu artış devam edecek..." Bu havaya kapılanlar ellerindekini avucundakini konuta yatırma çabasına girdi.
Yakında "barut bitecek". Halkta konuta yatıracak para kalmayacak. Bankalar konut kredisi kullanma gücü olan müşteri bulamayacak. Felaket senaryosu yazmıyorum. Ortada hesap var, kitap var... Bu halkın ne kadar birikimi olduğu ortada. Paranın kimde olduğu ortada... Halkın büyük bölümünün geliri artmıyor, artamıyor. Bu tabloda konut talebinin sürmesi imkânsız... Talep yakında aşağıya düşmeye başlayacak... İşte o zaman çılgınlık sona erecek... Fiyatlardaki "balon sönecek"...
Konut alacaklara, konuta para yatıracaklara tavsiyem var. Fazla paranız var ise, konuta bağlayacağınız para sizi rahatsız etmiyor ise, "keyfiniz bilir"... Ama paranız alın teri para ise ve de çok zor kazanılmış para ise, "dolduruşa gelmeyiniz"... Bu fiyatlar yüksek. "Balon" fiyatlar... Bu fiyatlarla yatırım akıl kârı değil. Aldığınız konutları kısa sürede nakte çevirmek (genelde) çok zor olacak. Ben uyarayım da... Sizler bildiğinizi yapınız.
guras@milliyet.com.tr
Bankalarda konut kredisi çılgınlığı son hızıyla devam ediyor. Bir hafta önce aylı 1.17 olan faizler, 1 haftada 1.05lere düşebiliyor. Peki bankalar 1-2 yıl vadeyle topladıkları parayı 30 yıl vadeyle satarken ne gibi riskler alıyorlar:
-Aylık %1.05in yıllık bileşiği %14-15lere geliyor. Konut kredisi faizlerinin vade boyunca sabit kalacağını düşünürsek, 30 yıl boyunca enflasyonun %15i geçmeyeceğini nasıl garanti ediyorlar?
-İpotek karşılığı kredi verilen konutların sahipleri ödeme güçlüğüne düştüğü zaman banakalar bu konutları ne yapmayı düşünüyor? Konutlara el koyduklarında satmak için bu fiyatları bulabilecekler mi? Yoksa yine asalak misali, devletin sırtına mı bu kamburu devredecekler?
Konut fiyatları fitili ateşlenmiş bomba misali yükseliyor. Aynı konut bir yıl içinde 4-5 kere el değiştirebiliyor. Bu bomba birilerinin elinde patlayacak, birilerinin canı çok fena yanacak ama o zaman kimse kalkıp da devletin kapısında salya sümük kurtar bizi devlet baba diye ağlamasın! Kendi düşen ağlamaz!!!
Alisutcu
28-11-2005, 15:00
Sunu 2 evi olan degil de 3 evi olan yapalim, 3 evi olandan daha cok vergi alinsin. 1inde oturup, oburunu kiraya veren emekliye dokunmayalim...:)
Bu mumkun degil arkadasim, bonodan 700milyar karin vergisi yokken, evden yuksek vergi alan adama once gulerler, secimde de operler...
Bankalarda konut kredisi çılgınlığı son hızıyla devam ediyor. Bir hafta önce aylı 1.17 olan faizler, 1 haftada 1.05lere düşebiliyor. Peki bankalar 1-2 yıl vadeyle topladıkları parayı 30 yıl vadeyle satarken ne gibi riskler alıyorlar:
-Aylık %1.05in yıllık bileşiği %14-15lere geliyor. Konut kredisi faizlerinin vade boyunca sabit kalacağını düşünürsek, 30 yıl boyunca enflasyonun %15i geçmeyeceğini nasıl garanti ediyorlar?
-İpotek karşılığı kredi verilen konutların sahipleri ödeme güçlüğüne düştüğü zaman banakalar bu konutları ne yapmayı düşünüyor? Konutlara el koyduklarında satmak için bu fiyatları bulabilecekler mi? Yoksa yine asalak misali, devletin sırtına mı bu kamburu devredecekler?
Konut fiyatları fitili ateşlenmiş bomba misali yükseliyor. Aynı konut bir yıl içinde 4-5 kere el değiştirebiliyor. Bu bomba birilerinin elinde patlayacak, birilerinin canı çok fena yanacak ama o zaman kimse kalkıp da devletin kapısında salya sümük kurtar bizi devlet baba diye ağlamasın! Kendi düşen ağlamaz!!!
Gerçekten çok iyi bir yorum, bende aynı fikirdeyim, piyasada olacak küçük bir krizin ardında faizlerdeki yükselme sonucunda piyasadaki bir çok bankanın %1 lerden verdiği sabit faizli krediler yüzünden aktiflerindeki oluşabilecek eksilme yüzünden tmsf nin eline kalacak, ve devlet bu sefer emlakçılığa başlaycak, kaçınılmaz gerçek bu arkadaşlar, şu mortgage uygulanmaya başlanana kadar ev fiyatlarındaki yükselme devam edecek fakat 1-2 yıl sonra olabilecekleri düşünemiyorum, genel seçim, ortadoğunun durumu, amerika suriyeyemi yoksa iran'amı dalcak, cari açık, sağlıkçılar öğretmenler hükümete ateş püskürüyor, cumhurbaşkanlığı seçimi, genelkurmay başkanı seçimi, önümüzde piyasadak fitili ateşleyebilecek o kadar çok sebep varki, geçen hafta gördünü, ABD ve Suriye askerlerinin çatıştığı haberi bile borsayı 5 dk.da ne hale getirdi. Kirada olup kendisi oturmak için ev alanlara diyecek birşeyim yok ama evi varken 2 nci evi hemde kredi ile borçlananlara akıl sır erdiremiyorum, belki onlar evini kiraya verip üzerinede biraz cepten koyduktan sonra krediyi öderim 3-5 sene sonrada zaten evin kirası kredi taksitlerini ödemeye yeter diye düşünüyorum, ama öyle bir durumda evine kirazcı bulabileceklermi, yada bu fiyatlardan kiraya verebileceklermi, hatırlayın 2000-2001 yıllarında ev kiraları nerdeyse 3 te bir fiyatına düştü ama kiracı bulunamıyordu, hemde İstanbul gibi bir şehirde. Gerçekten biz çılgın Türkleriz, bu balon birgün çok kötü patlayacak. Ama önümüzdeki 1 yıl içinde pek fazla olumsuzluk görmüyorum, hükümet gaspettiği mallarla 1 yıl daha götürür, seneye bakalım hangi grubun malına göz dikecekler görücez, bakalım bunada müsade edilecekmi onuda görcez. Saygılarımla...
Morientes
29-11-2005, 11:46
30 yıl bu ülkenin bu coğrafyada krizsiz ve depremsiz yaşayabileceğini hiç sanmıyorum...
birden fazla emlağı olandan fazla vergi alınmazsa iş iyice çığrından çıkacaktır.
rantiyeyle yaşayan bir toplum olmaktan kurtulunmalı...emlağa bilinçsizce akan para ülkeye fayda sağlayacak alanlara yönlendirilmeli.
ilke_ibrahim
29-11-2005, 17:22
bankalar gayrımenkulün % 80'ine kadar kredi kullandırmaktadırlar.ancak bir
gayrımenkul alımında %80 opsiyonunun kullanılmasını doğru bulmuyorum.
bir kısımı kendi birikimlerinden karşılamalı vatandaş.en önemlisi 5 yılı aşan
vadelerle borçlanmak hatırı sayılır bir maliyet yaratmaktadır,tavsiye etmiyorum.
semerkandi
29-11-2005, 18:29
hızlı nüfus artışı + faizlerin çok düşük oluşu
talebin azalmasını engelliyor
alışmış kudurmuştan beterdir misali
hazine kağıtlarında yıllarca her sene
parasını ikiye katlamaya alışanlar
yıllık mevduat ve bono faizlerinin
tepetaklak düşmesi sonucu
ciddi bunalıma girdiler
eski tatlı karları artık devlet cebinden
çekip alamadıkları için
şimdi gayrimenkul sektörüyle avunuyorlar
saygılarımla
okanerdo
29-11-2005, 21:21
üç ay önce 70 milyara alınan ev şimdi 110 milyar bunda bir yanlışlık olmalı
ilke_ibrahim
03-12-2005, 11:57
konut sektöründe fiyatlar tamamen arz-talep dengesi üzerine kuruludur.
istisnalar hariç spekülasyon pek yaşanmaz.dolayısıyla bugün için konut
fiyatlarının yüksek olduğunu söyleyemeyiz.belki düne göre ama yarın fiyatların
daha da artmayacağını nereden bileceğiz.
bu arada işbankası konut kredilerinde faiz oranını 1.08'e düşürdü.
Bankalar, rekor düzeye ulaşan konut kredileri nedeniyle önümüzdeki 1-2 yıl içinde çok ciddi sıkıntılar yaşayacaklar. Hele hele şu kredi kartları, patlamaya hazır saatli bomba misali, zamanını bekliyor. Şu uzun vadeli konut finansmanı (mortgage) olayının da çok abartıldığını düşünüyorum. Zannedildiği gibi sihirli değnek değil mortgage olayı.
Bankalar, yurt dışından temin ettikleri çok uzun vadeli kaynakları konut kredilerinde kullanıyoruz diyorlar, ama kazın ayağı pek de öyle değil. Ben bankaların işi bu kadar hesaplı yaptıklarını hiç zannetmiyorum. 2005 yılında enflasyonda hızlı bir düşüş yaşandı ama bunun sürdürülebilirliği konusunda çok ciddi şüphelerim var.
Şu anda konut kredisiyle ev almak mantıklı mı peki? Bence bu sorunun cevabı, konut kiralarının durumuna ve alacağınız konutun nispeten de olsa kelepir olmasıyla ilgili. Alacağınız evin fiyatı uygunsa ve kira tasarrufunu da hesaba kattığınızda krediyi kullanmayı kârlı buluyorsanız krediyle konut alımı düşünülebilir. Bence, bir konutun fiyatı (kalitesine göre) 10-13 yıllık kirası kadar olmalı; daha fazlaysa o konut pahalıdır. Konut fiyatlarında bir balon oluştuğundan bence şu dönemde krediyle ev almak hiç de mantıklı değil. 1-2 sene önce 60-70 milyara alabileceğiniz bir konut şimdi 130-150 milyar olmuş; üstelik, yapı kalitesi de düşük. Bu durumda, sırf faizler % 1'e düştü diye krediyle ev sahibi olmak pek mantıklı değil diye düşünüyorum.
merhaba arkadaşlar bir sorum olacak?
Mortgage sistemi ile ilgili ayrıntılı bilgiye nerden ulaşabilirim? internet sitesi olabilir, kitap ,dergi, gazete, forum vs. yardımcı olursanız çok sevinirim!
saygılarımla.
:
Bilgi verebilecek olan var mı, banklar verdikleri kredileri geri çağırabilir mi
spokesman
07-12-2005, 12:40
Anadolubank, konut kredisi faizini 0.99'a çekti... beklenti 1-2 ay içinde 0.80 :D
Topiğin 6 ncı sayfası...7 in ay:
08-07-2005, 23:58
Achiles
Forum Katılımı :
Duhül: Jun 2004
Gönderi: 32
--------------------------------------------------------------------------------
Geçen sene kredi faizleri düşük diye konut kredisi çekenler bu sene pişman, bu sene çekenler de seneye pişman olacaklar. 1,35 lerden 1 yıl içinde 1 lere düşmesini bekliyorum. O haliyle bile avrupanın iki katı olmuş olacak.
Konut fiyatlarının yükseleceğine fırsatların kaçacağına (spekülasyon takibi mantığı hariç tutularak) inanmıyorum. Her halükarda değişik gelir seviyesindeki insanların erişebilecekleri değişik fiyatlarda evler olacaktır. Yani erişebilir olacaktır bir şekilde.
Hesapları yaparken yapabiliyorsanız, enflasyonist ortamda annüitelerin gelecek değer hesabı formülleri var bunları kullanın..1.35 faizin bileşik değer etkisini farkedeceksiniz..yani nach meiner meinung, atlamayın hemen..
İstisnai olarak..kişisel bölgesel özel koşullar oluşabilir..para biriktirme tasarruf disiplini sahibi olmamak..ileride o bölgenin prim yapacağı beklentileri..konut sahibi olmanın duygusal veya hukuksal rahatlıkları v.s..
İddialarımsa, eğer kredilerle inşaat sektörü tetiklenir ve yeni konut projeleri hız kazanırsa, arz artacaktır. Gecekonu problemi de gündeme gelecek ve bir zamanlar ABD de başlatılan projelere benzer sosyal konutlar yapılacak ve aha üşük gelir grubunun ev sahibi olması sağlanacaktır. Digital ortamda içinde dolaşaşarak güneş ışık ergonomi v.s. mevzularını değerlendirip beğendiğiniz yeni nesil şipariş konutlar gündeme gelecektir. Belki toplu konut projelerine bankalar da bizzat bulaşacaklar ve inanılmaz avantajlar sunacaklardır. Üç kişilik üst yönetim kurulunun vicdanına kalan titan zihniyetli kooperatif anlayışı yıkılacaktır. Yani özetle geçiş döneminde olabiliriz, biraz daha beklemekte fayda var diye değerlendiriyorum.
Mortgage sistemini henüz tam çözememekle beraber, bankaların bu kadar çok krei vermekle zor duruma düşeceğine inanmıyorum. Bir nevi sigortacılık mantığıyla hareket ediyorlar. Tüm dünyadaki sigortacılık sisteminin bir bütün olması gibi..Kendi uzun vadeli öngörülerinin risk hesabını yaparak riski daha büyük bir sistemin içine dahil olarak dağıtıyorlar.
Gelgelelim..rakamlar bence çok yüksek. Tabi bölge bölge bu rakamların algılanma yaklaşımı da değişmeli. Ben foruma bakınca hep İstanbul yaklaşımı ve havası kokluyorum. Bir talep çılgınlığı yaşandığı gerçek. Kaçacak bir fırsat olmadığına, nakit paranın her zaman bir güç olma avantaj ve esnekliğini korumaya devam edeceğine, sistem oturdukça yukarıda alıntı mesajımda da dediğim gibi, çok farklı çok daha avantajlı ama mutlaka erişilebilir seçeneklerin karşımıza çıkacağına inanıyorum..Bu arada ömür de geçiyor ha bugün ha yarın şeklinde..iyi karar vermek lazım, subjektif bir sürü tercih bu kararı etkileyecektir..
Şahsen ben nacizane fikrim..bir eski usül kereste ağırlıklı belki eski kerpiç ara dolgular yerine daha modern yapı malzemeleriyle, müstakil bir evi bizzat kendim dizayn edip yapmak istiyorum..teras..geniş balkon..bahçe..koskoca bir banyo...zannımca arsa payı hariç bu maliyet şu an büyükşehir evlerinin fiyatlarını geçmeyecektir..
Saygılar
Anadolubank, konut kredisi faizini 0.99'a çekti... beklenti 1-2 ay içinde 0.80 :D
kimi bankalarin faizi daha ucuz gibi gozuksede expertiz,diger masraflar iyi arastirmak lazim
Cumhuriyet 15.12.2005
Bazı bankaların faizi sabit tutmadığı ve sözleşmelerin mayınlarla dolu olduğu belirtildi
Kredide sözleşmeye dikkat
**Uluslararası Emlak Uzmanları Genel Başkan Yardımcısı Taşçı, konut kredisi alırken tüketicilerin çok dikkatli olması gerektiğinin altını çizdi.
ANKARA (Cumhuriyet Bürosu) - Konut kredi faizlerinin birin altına kadar düşmesiyle birlikte kredi başvurularında ciddi artış yaşanırken bazı bankaların kredi sözleşmelerinin tüketiciler açısından ''mayınlarla dolu olduğu'' anlaşıldı.
Uluslararası Emlak Uzmanları Genel Başkan Yardımcısı Salim Taşçı , bazı bankaların sabit dedikleri faizlerin değişken olduğuna işaret ederek borcun ödenip ödenmemesine bakılmadan bankanın isterse konutu dilediği fiyata satabileceğinin bile bazı sözleşmelerde yer aldığını vurguladı.
Taşçı, konut kredisi almak isteyen yurttaşların mutlaka sözleşmeleri avukatları yanındayken ve ''A'dan Z'ye kadar en az iki üç kez okuması'' gerektiğini söyledi.
Bazı banka sözleşmelerinin tüketiciler açısından ciddi riskler taşıdığını belirten Salim Taşçı, ''Genel hükümlerde Borçlar Kanunu tek taraflı olarak kişiye imtiyaz tanımaz. Ne yazık ki bazı banka sözleşmelerinde tamamen tek taraflı, karşı tarafı, yani borçluyu okkanın altına sokan hükümler söz konusu'' dedi.
Kredi düzenli ödense bile bankanın tek taraflı olarak alacağı kararla fesih yetkisine sahip olduğuna işaret eden Taşçı şunları söyledi:
''En can alıcı noktası da faizleri yükseltebilme hakkını kendine tanıması. Maddi olarak da 'Tüketici kayıtsız şartsız bu hükümleri kabul edecektir' dayatması var. Örneğin vergi oranlarındaki değişiklikleri uygulamaya yetkili olduğunu kabul ettiriyor. Dolayısıyla taksit tutarlarında mevzuat paralelinde arttırma yetkisini borçlu direkt kabul ediyor. Bunun da miktarı belli değil.''
Emlak uzmanı Salim Taşçı, konut kredisi için kefil olacakların da yüz kez düşünmesi gerektiğini belirterek ''Kefilzedelerin de oluşmaması için bu göz ardı edilmemelidir'' dedi. Bazı sözleşmelerde, borçlunun ödeme planındaki faiz gideri tutarının değişeceğini ve bunu ödemeyi kabul ettiğine ilişkin hükümler yer aldığını anlatan Taşçı, döviz kredisine ise kesinlikle girilmemesi gerektiğini vurguladı.
sn bourbon uyarınız için tesekürler önemli bir nokta
Bu gün itibari ile, Türkiyede yıllık faizin %20 olduğunu düşünelim. Bu şekilde bir kazanç nerede olursa olsun, yatırımcıyı o yöne çekecektir. Bir bakalım etrafımıza, yüzde yirmi geliri nerede sağlıyabiliriz. Borsa denebilir, bilene, kazanana.. doğru, o zaten orada...geriye bir tek yer görebiliyorum. konut imalatı.şöyle bir irdeleyelim şu konutun maliyetini. ankarada, her nerede olursa olsun.laminat parke, kasap dükkanı gibi, banyo mutfak, boydan boya fayans ve de alçı, al sana banal ama sözde şık bir görüntü.arsa payı dahil kaça imal edilir bu konut..?*prostatlı bile zorlasa 35.000 ytl yi geçmez.bu evi kaça satıyorlar. babasının oğluna, sattığı fiat veya yorganın altından 100.000 ytl ye satıcamn desen, sen uyanmadan millet,bir avuç tuzla kapında bana ver bana ver diye neredeyse dövüşecek. yakın zamanda emlakçılara yolunuz düştümü bilmiyorum.neredeyse emlakçıya rüşvet verecek. keriz müşteriler türedi.bir zamanlar 2000 yılı başında, borsadan , hisse almak için , aracı kurumlardaki, insanların birbirinin üzerine basarak hisse aldıkları aklıma geldi.hiç şimdiye kadar bankaların böyle bir faşiz(faiz) indirme yarışına girdiğini duydunuzmu..bankanın buradaki karı ne ...??? bence bunu iyi değerlendirmek ve bu bankanın esas parayı nereden kazanmak istediğine çok dikkatli bakmamız lazım. gelelim konumuza. bir düşünün 35.000 ytl ye mal olan bir konut 100.000 ytl,... kazanç ne kadar...? ne kadar büyük bir kar dimi arkadaşlar.faiz %20 olsa bile, konut bunu kaça katlıyor. bu böyle devam edermi, biraz devam edecek. çaycımız iki ev, kapıcımız bir ev alıncaya kadar bu devam edecek.o zaman PİYASA TIKSIRINCAYA KADAR doyacak.iliklerine kadar. işte o andan itibaren, çaycının iki evinden birini, 20.000ytl ye biri satın alınca, Türkiyede konut alma devri reel olarak başlıyacak.neya sabr ettiğimizi bilemezssek, aramadığımızı bulunca , aradığımızı bulduğumuzu alıyoruz zannederiz. sabah kahvaltınızda, yine herzaman yediğiniz şeyleri yiyin,.. hanımınız kahvaltıda, önünüze aklınızı koyarsa yemek için. HANIM BUGÜN İŞTAHIM YOK SAĞOL deyip sofradan kalkmasını sakın ihmal etmeyin.
Konut krediniz varsa bu yazıyı okuyun
Maliye Bakanlığı iki hafta önce konut kredileriyle ilgili çok önemli kararlar aldı.
Bu kararları Bankalar Birliği aracılığıyla bankalara duyurdu. Ama tüketicilere duyurmadı.
Hemen hemen bütün devlet kurumları gibi Maliye Bakanlığı'nın halkı haberdar etmek gibi bir refleksi yok. Halka karşı duyurma, bilgilendirme yükümlülüğüne sahip olduğunun farkında değil.
Sonuç olarak halk kendinden güçlü ve bilgiye kolay ulaşan kurumlar karşısında güçsüz durumda kalıyor.
Sadede geleyim.
Konut kredilerinin faizleri düşüyor. Geçen sene % 20 faizle aldığınız krediyi bu sene % 13.5'e alabilirsiniz. Birçok tüketici pahalı krediyi ucuz krediyle değiştirmek istiyor. Ama kafalarında birçok soru var? Mümkün mü? Mümkünse kaça? Vergi ödeyecek miyim? Dosya kapatma parası gibi isimler altında para ödeyecek miyim?
Nerde varsa ucuzu, alın
Maliye Bakanlığı bu soruların en önemlilerine cevap veriyor. Aşağıdaki hallerde kullandırılan kredilerden (% 15 olan) Kaynak Kullanımını Destekleme Fonu alınmaz diyor.
Bu haller şunlardır:
(1) İnşa halinde konutlar ve tadilat ve eklentiler için kullanılan krediler.
(2) Bir banka tarafından temin edilen konut kredisinin başka bir banka tarafından kapatılması.
(3) Bankanın kullandırmış olduğu konut kredisinin müşteri talebi üzerine YTL'den dövize endeksli krediye ya da dövize endeksli krediden YTL'ye dönüştürülmesi.
Bütün bunların anlamı şudur. Hangi bankada ucuz kredi bulursanız o bankaya gidebilirsiniz. Vergi yok.
YKB Yatırım Araştırma Müdürü Mehmet Gerz'in deyimiyle, Maliye Bakanlığı size "büyük bir iyilik yaptı." İleride faizler düşerse refinansman olarak bilinen bu işlemi üçüncü veya dördüncü kez tekrarlayabilirsiniz.
Etekleri tutuştu
"Türkiye'de müşteriler haklarını bilmiyor" diyor Gerz. "Erken kapatma, ara ödeme, refinansman hakkı var. Bankalar 'Yapamazsın, ceza ödemen lazım' diyemez. Dosya ücreti, erken kapatma ücreti yasal değil. Tüketici 'boynum kıldan ince' dememeyi öğrenmeli."
Bankaların etekleri tutuşmuş vaziyette. Maliye Bakanlığı'nın kararı bankalar arasında konut kredisinde faiz düşürme yarışına neden olacak. Bu da bankaların zararına, tüketicinin yararına olacak.
Gerz'den öğrendiğime göre Garanti, İş Bankası, ve Denizbank refinansman yapmaya başlamış bankalar.
Maliye Bakanlığı bütün bunları halkın anlayacağı basit bir dille gazete reklamlarıyla duyursaydı halktan büyük puan toplayacaktı.
Devlet Türkiye'de, maalesef, hâlâ kullanıcı dostu değil. Osmanlı geleneği icabı, kullanıcıyı kullanma dostu.
Milliyet Gazetesi Metin Münir 25.02.06
Yeni mortgage yasa tasarısında ABD'de olduğu gibi sabit veya değişken faizli boçlanabilme öngörülüyor. Bir de en önemli faktör refinansmanın desteklenmesi . Bu konuda da bir adım atıldı ve KKDF istisnası getirildi.
Bu olgu sanki beklenen enflasyon ve reel faiz hesaplarını biraz müşterinin de yapabilmesine imkan sağlıyor gibi ne dersiniz?
Powered by vBulletin™ Version 4.0.5 Copyright © 2010 vBulletin Solutions, Inc. All rights reserved.